9只公募REITs發(fā)售在即 底層資產(chǎn)將“借基上市”

    近日，首批9只公募REITs正式獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)，總募資額預(yù)計(jì)300億元，從5月19日開始，相關(guān)產(chǎn)品陸續(xù)發(fā)布詢價(jià)及招募公告并確認(rèn)詢價(jià)及發(fā)售時(shí)間，部分產(chǎn)品在下周一開始正式詢價(jià)。

    首批公募REITs陸續(xù)公布詢價(jià)區(qū)間和發(fā)售日期，得益于REITs的功能屬性，底層投資資產(chǎn)實(shí)則具備上市屬性，投資人通過(guò)REITs投資工具間接對(duì)被投資產(chǎn)進(jìn)行股權(quán)投資，與此同時(shí)，REITs基金亦與其他公募產(chǎn)品在募資端差異明顯，其基金的擴(kuò)募有望在日后成為被投資產(chǎn)再融資的通道。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從業(yè)界了解到，屆時(shí)底層資產(chǎn)可通過(guò)擴(kuò)募同步擴(kuò)充規(guī)模，定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)需在上市交投活躍后，參考屆時(shí)市場(chǎng)價(jià)值和規(guī)則進(jìn)行?？偠灾?，從工具創(chuàng)新和功能屬性來(lái)看，REITs基金的出現(xiàn)確為相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)“借基上市”創(chuàng)造了條件。

    投資起點(diǎn)價(jià)并非1元

    有別于此前的REITs產(chǎn)品，本次外界聚焦的9只公募REITs從投資范圍和功能屬性上有明顯差異，特別是基于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目標(biāo)的，相關(guān)產(chǎn)品在募資投向上予以重點(diǎn)覆蓋，不低于基金資產(chǎn)80%。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，相較于此前的類REITs產(chǎn)品，本次證監(jiān)會(huì)獲批的9只公募REITs實(shí)則幫助底層資產(chǎn)完成了“借基上市”。

    深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金管理（深圳）有限公司首席執(zhí)行官孔令藝在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，本質(zhì)上公募REITs就是資產(chǎn)的一次IPO，只是投資人未來(lái)將通過(guò)持有REITs基金份額來(lái)間接實(shí)現(xiàn)持股資產(chǎn)，且基金上市之后也會(huì)有交易報(bào)價(jià)，與股票投資有異曲同工之妙，亦屬于REITs投資工具屬性的創(chuàng)新。

    基于此，9只REITs基金目前覆蓋到的投資標(biāo)的亦屬于新股上市前的詢價(jià)，孔令藝表示，接下來(lái)的詢價(jià)確認(rèn)將對(duì)網(wǎng)下投資者展開，以深創(chuàng)投集團(tuán)旗下申報(bào)的紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（鹽田REITs）為例，詢價(jià)日為2021年5月24日，屆時(shí)特定投資者將根據(jù)詢價(jià)結(jié)果獲得相應(yīng)的權(quán)益資產(chǎn)。

    與此同時(shí)，網(wǎng)上公開發(fā)售階段，投資者依然可以進(jìn)行競(jìng)價(jià)交易，以鹽田REITs為例，基金份額發(fā)售數(shù)量為8億份，扣除戰(zhàn)略配售份額外，有2.24億份基金份額將在網(wǎng)下進(jìn)行申購(gòu)，0.96億份基金份額開放網(wǎng)上發(fā)售，其他8只REITs產(chǎn)品也均在網(wǎng)上及網(wǎng)下發(fā)行中確認(rèn)了相關(guān)比例。

    值得關(guān)注的是，當(dāng)詢價(jià)確認(rèn)之后，REITs基金的首發(fā)上市價(jià)格也將確認(rèn)，屆時(shí)與基金的1元面值無(wú)關(guān)，這與投資者此前參與公募基金的投資有所不同，投資起點(diǎn)價(jià)并非1元。

    因此，此次REITs基金的發(fā)行方式類似新股發(fā)行，投資者參與份額認(rèn)購(gòu)類似新股打新，只是投資者從打新股切換至打新基金份額。

    據(jù)悉，相關(guān)資產(chǎn)的募資需求差別較大，產(chǎn)品在設(shè)計(jì)之初也在初始份額的規(guī)劃上有不同，有的計(jì)劃募集數(shù)億份，有的十幾億份不等。對(duì)應(yīng)投資標(biāo)的的資金需求和估值情況，基金管理人會(huì)根據(jù)計(jì)劃好的基金份額總量以及募資規(guī)模大小，來(lái)確定詢價(jià)區(qū)間，進(jìn)而匹配企業(yè)實(shí)際需求。

    擴(kuò)募堪比上市再融資

    本次獲批的9只REITs基金選擇了不同的份額發(fā)售規(guī)模和對(duì)應(yīng)的價(jià)格，首鋼綠能詢價(jià)區(qū)間范圍在12.5元/份~14元/份；鹽港REITs詢價(jià)區(qū)間范圍在2.163元/份~2.381元/份。從詢價(jià)時(shí)間來(lái)看，5月24日，鹽港REITs、首鋼綠能、張江REITs、浙江杭徽、首創(chuàng)水務(wù)、東吳蘇園、普洛斯等7只REITs將實(shí)施詢價(jià)，蛇口產(chǎn)園、廣州廣河詢價(jià)將在5月25日進(jìn)行。

    在相關(guān)底層資產(chǎn)中，紅土創(chuàng)新鹽田港REITs基金的底層資產(chǎn)為鹽田港現(xiàn)代物流中心，總建筑面積超過(guò)47萬(wàn)平方米，是國(guó)內(nèi)最大盤道直入式單體倉(cāng)儲(chǔ)配送中心。據(jù)了解，此次納入基金的一期和二期建筑面積約32萬(wàn)平方米，未納入試點(diǎn)的部分可作為基金后續(xù)擴(kuò)募資產(chǎn)的重要來(lái)源。

    類似新股上市，此次9只公募REITs針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域項(xiàng)目，對(duì)鹽田港現(xiàn)代物流中心、杭徽高速資產(chǎn)、北京首鋼生物質(zhì)能源科技有限公司等標(biāo)的實(shí)行資產(chǎn)證券化，未來(lái)相關(guān)企業(yè)有望通過(guò)REITs基金進(jìn)行資金擴(kuò)募，其性質(zhì)與企業(yè)上市后再融資類似。

    孔令藝表示，未來(lái)當(dāng)REITs基金有兼并或收購(gòu)資產(chǎn)計(jì)劃時(shí)，可以通過(guò)擴(kuò)募進(jìn)行“再融資”。“REITs基金可以在現(xiàn)有規(guī)模的基礎(chǔ)上，新募集資金用于購(gòu)買符合規(guī)定的資產(chǎn)，因此REITs基金的規(guī)模是可以持續(xù)增長(zhǎng)的。”在擴(kuò)募的同時(shí)，REITs基金所投資的底層資產(chǎn)規(guī)模也相應(yīng)擴(kuò)大。孔令藝表示，企業(yè)可通過(guò)借助REITs這一資本平臺(tái)擴(kuò)張資產(chǎn)管理規(guī)模，發(fā)揮主動(dòng)管理優(yōu)勢(shì)。不過(guò)，對(duì)于基金擴(kuò)募的規(guī)定和監(jiān)管要求，各產(chǎn)品在公告中也予以明確，除了要求基金運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)良好、管理人無(wú)違規(guī)處罰前科并符合《基金指引》的相關(guān)規(guī)定外，仍需基金份額持有人大會(huì)決議通過(guò)方能執(zhí)行。

    而有關(guān)擴(kuò)募時(shí)的具體定價(jià)，業(yè)內(nèi)相關(guān)人士表示將參考目前上市公司再融資計(jì)劃中的定增方案，待上市交投活躍并有相關(guān)計(jì)劃后再作決定。現(xiàn)在基金首發(fā)階段類似于新股IPO，要進(jìn)行詢價(jià)定價(jià)進(jìn)入交易所市場(chǎng)。“待基金上市后，每天的交易價(jià)格更迭本身就是市場(chǎng)定價(jià)行為，當(dāng)基金需要擴(kuò)募裝入資產(chǎn)的時(shí)候，可以依規(guī)則就特定區(qū)間內(nèi)的資產(chǎn)定價(jià)去折算最終裝入資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，并提交持有人大會(huì)決策。”