首批9單公募REITs項(xiàng)目調(diào)查：預(yù)計(jì)首募規(guī)模300億元 超募概率較大

    本報(bào)記者 王思文

    5月17日，首批9單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目正式獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)。

    有基金公司向《證券日?qǐng)?bào)》記者反饋，目前發(fā)行時(shí)間還不確定，預(yù)計(jì)可能會(huì)在本月月底或下月月初，募集規(guī)模合計(jì)或達(dá)到300億元，發(fā)行上市各項(xiàng)準(zhǔn)備工作正在有序進(jìn)行，全力以赴確保首批項(xiàng)目順利落地。

    個(gè)人投資者占比較少

    首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目正式獲批，這給基金行業(yè)帶來(lái)新的變化和驚喜。記者通過對(duì)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目進(jìn)展進(jìn)行調(diào)查，并采訪多名項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人發(fā)現(xiàn)，相較于現(xiàn)有的類REITs產(chǎn)品，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目有所不同。

    首先，目前類REITs投資者范圍較小，私募REITs不針對(duì)公眾投資者發(fā)行，只針對(duì)機(jī)構(gòu)投資者，而基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)大了投資者范圍至公眾投資者，這對(duì)普通老百姓意義非凡。此前個(gè)人投資者很難參與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投資，有了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之后，廣大普通投資者有了參與這類資產(chǎn)投資的途徑，豐富了普通投資者的投資品種，實(shí)際上基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs降低了投資門檻。其次，過去的產(chǎn)品是債券型，產(chǎn)品有投資期限且約定利率，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs則堅(jiān)持權(quán)益性原則，未來(lái)收益歸投資人所有，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也由投資人承擔(dān)。第三，基礎(chǔ)資產(chǎn)類別不同，過往產(chǎn)品較為關(guān)注商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)類型，此次首批項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流和污水處理、收費(fèi)公路等多個(gè)主流基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。

    一位首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目基金經(jīng)理向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目主要有三個(gè)特點(diǎn)：重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)行業(yè)、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)。

    對(duì)于此次基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，該基金經(jīng)理對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“目前來(lái)講在相關(guān)制度暫時(shí)沒有明確的情況下，投資者暫時(shí)沒有風(fēng)險(xiǎn)指導(dǎo)性意見。我們認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的收益和風(fēng)險(xiǎn)介于股票和債券之間，風(fēng)險(xiǎn)特征比債券要高，風(fēng)險(xiǎn)投資偏好較低的投資者或可以把它等同于股票的風(fēng)險(xiǎn)特征。”

    同時(shí)，他們認(rèn)為，此次基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目收益的最大的兩個(gè)特點(diǎn)是收益要穩(wěn)定、可預(yù)期。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目的收益不是固定收益而是穩(wěn)定收益，這意味著收益有波動(dòng)，但波動(dòng)不大。

    對(duì)于投資者結(jié)構(gòu)，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，此次基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目主要以機(jī)構(gòu)投資者為主，發(fā)行比例方面，戰(zhàn)略配售的比例大致占20%，剩余的份額中至少70%是合格機(jī)構(gòu)投資者。這也就意味著，個(gè)人投資者的占比會(huì)較少。從整體來(lái)看，與銀行、保險(xiǎn)、社?；鸬乳L(zhǎng)期資金追求穩(wěn)健收益的目標(biāo)較為匹配。

    機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購(gòu)意愿較強(qiáng)

    據(jù)相關(guān)人士透露，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目募集規(guī)模合計(jì)將達(dá)到300億元，目前銀行、券商等機(jī)構(gòu)投資者主動(dòng)接洽的意愿較強(qiáng)，項(xiàng)目超募的概率較大。

    事實(shí)上，與傳統(tǒng)意義上的公募基金產(chǎn)品不同，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目發(fā)行更類似于股票的發(fā)行流程，業(yè)內(nèi)人士向記者透露，在此次發(fā)行準(zhǔn)備的過程中已經(jīng)與滬深交易所、券商等機(jī)構(gòu)做了多次的系統(tǒng)測(cè)試，目前進(jìn)展一切順利。

    發(fā)行成功后，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目基金經(jīng)理該如何進(jìn)行風(fēng)控及管理運(yùn)營(yíng)？

    一位基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目基金經(jīng)理對(duì)記者透露，“傳統(tǒng)公募基金產(chǎn)品是先募集資金再尋找對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)，在認(rèn)購(gòu)這只基金時(shí)不知道基金經(jīng)理會(huì)配置哪些股票和債券。公募REITs是先找好資產(chǎn)，再找投資人，這是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目與傳統(tǒng)公募基金產(chǎn)品最大的不同。風(fēng)控環(huán)節(jié)更像IPO的過程，需要考量資產(chǎn)是否優(yōu)質(zhì)、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)有沒有問題、公司治理結(jié)構(gòu)是否完善。產(chǎn)品發(fā)行完畢后，進(jìn)入到運(yùn)營(yíng)階段，該租金是否穩(wěn)定，我們聘請(qǐng)了專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，及時(shí)規(guī)避運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，如果發(fā)生自然災(zāi)害和人為迫害等，我們也給基礎(chǔ)設(shè)施投了財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，通過保險(xiǎn)對(duì)沖運(yùn)營(yíng)階段的風(fēng)險(xiǎn)。”

    “一家人”聯(lián)動(dòng)戰(zhàn)略

    博時(shí)招蛇REITs項(xiàng)目主要參與機(jī)構(gòu)大都是央企招商局集團(tuán)的下屬企業(yè)，在招商局集團(tuán)產(chǎn)融結(jié)合的優(yōu)勢(shì)下，博時(shí)基金及招商證券優(yōu)先篩選符合上報(bào)要求的集團(tuán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。博時(shí)基金表示，“在發(fā)揮央企排頭兵的優(yōu)勢(shì)、響應(yīng)國(guó)家號(hào)召的同時(shí)，也緊密關(guān)注項(xiàng)目本身所處行業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)格局、經(jīng)營(yíng)能力、分紅率情況、合規(guī)經(jīng)營(yíng)等核心要素，并綜合考量原始權(quán)益人、實(shí)際控制人、外部管理機(jī)構(gòu)等業(yè)務(wù)相關(guān)方的資質(zhì)和背景。”

    記者發(fā)現(xiàn)，“一家人”聯(lián)動(dòng)戰(zhàn)略是首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的一大特點(diǎn)。此次首批中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs亦然，中金基金表示，“在‘中金一家’戰(zhàn)略方針指引下，中金基金密切聯(lián)動(dòng)中金公司各相關(guān)業(yè)務(wù)板塊，推動(dòng)多支公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的申報(bào)。目前，在執(zhí)行及儲(chǔ)備項(xiàng)目均位于京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)支持區(qū)域。”

    深圳一位基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目基金經(jīng)理對(duì)此表示，“同一家集團(tuán)聯(lián)動(dòng)旗下主要金融板塊協(xié)同作業(yè)，項(xiàng)目進(jìn)展的合規(guī)性會(huì)更好，工作也會(huì)更加細(xì)致、更加高效。面對(duì)問題會(huì)考慮大局，不會(huì)遇到困難就打退堂鼓。此外，實(shí)力強(qiáng)大的集團(tuán)也會(huì)給投資人較好的市場(chǎng)形象定位。”

    項(xiàng)目?jī)?chǔ)備較豐富

    對(duì)于后續(xù)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的申報(bào)情況，有業(yè)內(nèi)人士透露，目前還在積極接觸其他儲(chǔ)備項(xiàng)目。“公司對(duì)公募REITs業(yè)務(wù)十分重視并做了戰(zhàn)略安排，公司人員配備和技術(shù)儲(chǔ)備也相對(duì)比較完備，在接觸新項(xiàng)目的同時(shí)會(huì)不斷補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目人才。公募REITs作為萬(wàn)億元市場(chǎng)規(guī)模新藍(lán)海，公募基金公司不可能放棄，未來(lái)會(huì)是基金公司新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。”

    另一位基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，“我們的首批項(xiàng)目獲批的同時(shí)，也在開展對(duì)后續(xù)儲(chǔ)備項(xiàng)目的研究及盡調(diào)工作。目前，在執(zhí)行及儲(chǔ)備項(xiàng)目均位于京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)支持區(qū)域，也覆蓋倉(cāng)儲(chǔ)物流、鐵路、收費(fèi)公路、數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園等基礎(chǔ)設(shè)施的核心賽道。”

    “據(jù)測(cè)算，目前存量基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模約達(dá)100萬(wàn)億元的水平，預(yù)計(jì)未來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模將達(dá)180萬(wàn)億元。”參與首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士表示，“這利于盤活存量，可以解決部分企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低、資金占用時(shí)間長(zhǎng)的困境，加快企業(yè)資金流轉(zhuǎn)，有利于國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)的發(fā)展。”