樓市去庫壓力較大 降準(zhǔn)有望緩和成交下行趨勢

    當(dāng)前，樓市去庫壓力較大，從最新市場監(jiān)測數(shù)據(jù)看，雖然近期樓市回暖，但在前期積壓需求進(jìn)一步釋放后，3月份以來，重點(diǎn)城市新房訪盤量有所回落，樓市成交小幅下降。3月17日，央行宣布于3月27日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)釋放中長期流動(dòng)性約5500億元。專家在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，降準(zhǔn)有望在一定程度上緩和市場成交規(guī)模下行趨勢。

    雖然此次央行宣布降準(zhǔn)并非專門針對房地產(chǎn)市場，但專家表示，從降準(zhǔn)的影響來看，一方面，降準(zhǔn)為市場提供了更多中長期資金，增加了資金流動(dòng)性，有利于降低資金成本，推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)；另一方面，對房地產(chǎn)市場亦將產(chǎn)生利好，宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)修復(fù)有利于帶動(dòng)房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)，同時(shí)購房者、企業(yè)端的合理資金需求也有望得到更好地支持，穩(wěn)定市場預(yù)期。

    易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱對中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，2022年，樓市經(jīng)歷了深度調(diào)整，行業(yè)投資、施工、新開工等各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)較大回調(diào)，其中新房成交同比下降27%，庫存去化壓力急劇攀升。在此背景下，全年土地成交更是出現(xiàn)了深度調(diào)整，土地購置面積同比下降53%。

    根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，2022年，開發(fā)商領(lǐng)取銷售許可證的速度放緩，新推項(xiàng)目減少，使整體狹義庫存假性回落，成交低迷下，整體狹義、廣義消化周期均顯著上行。2022年末全國住宅竣工未售面積2.7億平方米，同比上升18%，創(chuàng)近5年來新高。

    丁祖昱告訴記者，2022年末，50個(gè)典型城市消化周期增至20個(gè)月，同比增長60%，突破了18個(gè)月的警戒線，已經(jīng)超過了2014年的高點(diǎn)。

    “市場預(yù)期修復(fù)和庫存壓力緩解，均需要經(jīng)歷由點(diǎn)至面的長期過程。對2023年的市場走向，需要土地市場、新房市場、二手房市場三方面形成修復(fù)預(yù)期的合力。”丁祖昱說。

    中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜則表示，從房地產(chǎn)市場行情來看，在前期積壓需求進(jìn)一步釋放后，3月以來，重點(diǎn)城市新房訪盤量已有所回落。根據(jù)中指監(jiān)測，3月的前兩周，重點(diǎn)50城商品住宅成交面積環(huán)比持續(xù)小幅下降，但絕對規(guī)模仍在相對高位，預(yù)計(jì)3月下半月，新房成交規(guī)模或延續(xù)下行態(tài)勢。不過，本次降準(zhǔn)有望在一定程度上緩和市場成交規(guī)模的下行趨勢。

    “2023年年初，監(jiān)管部門頻繁落地房地產(chǎn)支持政策。1月底以來，伴隨著積壓需求快速釋放、前期政策效果進(jìn)一步顯現(xiàn)等，重點(diǎn)城市購房情緒提升，房地產(chǎn)市場活躍度回升，帶動(dòng)全國商品房銷售規(guī)模同比降幅收窄。整體來看，今年以來房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)更多表現(xiàn)為熱點(diǎn)城市市場的修復(fù)，全國市場尚未企穩(wěn)。”陳文靜對中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示。

    丁祖昱認(rèn)為，從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，1-2月國民經(jīng)濟(jì)整體向好，經(jīng)濟(jì)循環(huán)加快，需求逐步恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行企穩(wěn)回升。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場筑底趨穩(wěn)明顯，主要表現(xiàn)在市場銷售轉(zhuǎn)暖、投資端降幅明顯收窄。

    諸葛研究院負(fù)責(zé)人王小嬙對中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，整體來看，本輪市場回暖來勢洶洶，多城樓市春意盎然，小陽春提前到來，預(yù)計(jì)3月份成交規(guī)模仍居高位，但二季度市場熱度是否能夠持續(xù)還是未知數(shù)，目前來看動(dòng)力不足。

    在王小嬙看來，這主要是由于兩方面原因：一方面熱度由剛需撐起，剛需規(guī)模具有局限性；另一方面二手房的供應(yīng)規(guī)模遠(yuǎn)大于成交規(guī)模，市場熱度能否持續(xù)取決于改善性需求的釋放規(guī)模，而改善性需求的釋放則更依賴于政策的支持，如降低二套房的購房門檻。樓市未來走向還須進(jìn)一步觀察。