房貸利率“換錨”兩月有余 對(duì)購(gòu)房成本影響小

    ■本報(bào)記者 劉萌

    8月25日，央行發(fā)布今年第16號(hào)公告，宣布自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。時(shí)至今日，房貸利率“換錨”正式實(shí)行已兩月有余，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)最關(guān)心個(gè)人房貸利率的變化。

    11月20日，第四次貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）結(jié)果出爐：1年期LPR為4.15%，較前次下降5個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.80%，較前次下降5個(gè)基點(diǎn)。這也是5年期LPR設(shè)立以來(lái)的首次下調(diào)。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，以“100萬(wàn)元貸款、30年、等額本息還款方式”進(jìn)行房貸成本測(cè)算發(fā)現(xiàn)，11月份5年期LPR下調(diào)后，相比10月份月供減少30元左右，這對(duì)于房貸成本降低有一些作用。

    “近期貨幣政策總體穩(wěn)定，12月份5年期LPR下調(diào)可能性不大，房貸利率預(yù)計(jì)仍以穩(wěn)定為主。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

    值得一提的是，上述第16號(hào)公告明確，“人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照‘因城施策’原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限”。也就是說(shuō)，即使5年期LPR下調(diào)，銀行仍可以通過(guò)上調(diào)加點(diǎn)基數(shù)確定實(shí)際的房貸利率。

    此外，第16號(hào)公告還明確，“重定價(jià)周期最短為1年”。也就是說(shuō)，即使5年期LPR每月都調(diào)整，購(gòu)房者也將按照貸款合同約定的“利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式”調(diào)整相應(yīng)的貸款利率。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前房貸利率和LPR掛鉤，有助于后續(xù)利率進(jìn)一步市場(chǎng)化。根據(jù)各地區(qū)情況不同，基點(diǎn)變動(dòng)也會(huì)成為調(diào)控的一個(gè)工具。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，整體看，全社會(huì)貸款成本都有所降低，因此房貸利率進(jìn)一步上行的可能性不大。但受調(diào)控政策影響，下調(diào)空間同樣有限，保持平穩(wěn)將是主流。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，LPR每次調(diào)整影響的利息成本相對(duì)于購(gòu)房總成本來(lái)說(shuō)微乎其微，更大層面影響在購(gòu)房者的心理預(yù)期上。