城市更新進(jìn)入4.0階段 存量資產(chǎn)改造成為大型城市發(fā)展主旋律

    本報(bào)記者 王麗新 見習(xí)記者 郭冀川

    經(jīng)過多年的高速發(fā)展和建設(shè)，北京等多個一線城市已經(jīng)邁入全新的城市更新階段。核心區(qū)域土地資源的匱乏讓投資者、開發(fā)商、終端使用者及政府對既有低效物業(yè)的更新和再利用越來越重視。

    近日，首匯企業(yè)聯(lián)合房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行發(fā)布《疏解與重塑：2020北京城市更新白皮書》，對城市更新各個階段做了詳細(xì)解讀。城市更新1.0在中國的現(xiàn)代化發(fā)展初期，開發(fā)用地主要為集體所有的耕地，或者是由政府分配給國有制造型企業(yè)的專項(xiàng)工業(yè)用地，這些地區(qū)往往缺乏充足的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，對城市更新理解不足。

    城市更新2.0是中國開始經(jīng)濟(jì)體制改革之后出現(xiàn)，特征是追求規(guī)模與數(shù)量，讓城市具有更為發(fā)達(dá)的城市中心、龐大的政府基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目以及成熟的城鎮(zhèn)規(guī)劃體系。2001年中國加入世貿(mào)組織，帶動了投資市場的進(jìn)一步繁榮，城市更新3.0應(yīng)運(yùn)而生，城市建設(shè)的重點(diǎn)開始從追求體量轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)質(zhì)量。

    白皮書指出，目前北京等城市正處于城市更新4.0階段，它的特征是智能、高效且可持續(xù)發(fā)展，蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)，特別是那些閑置的大型國有企業(yè)資產(chǎn)及對環(huán)境造成惡劣影響的排放設(shè)施，都存在巨大的改造機(jī)會。在這一階段，專門的城市更新機(jī)構(gòu)將負(fù)責(zé)全面推進(jìn)城市更新計(jì)劃的進(jìn)行。

    戴德梁行首席政策分析專家魏東對《證券日報(bào)》記者介紹，大型城市靠增量求發(fā)展的模式已經(jīng)逐漸成為歷史，如何挖掘存量資產(chǎn)，對城市中已有的項(xiàng)目進(jìn)行改造更新，為城市創(chuàng)造出更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，成為目前大型城市發(fā)展的主旋律。

    白皮書指出，相對其他世界級城市而言，北京的城市更新更具挑戰(zhàn)。繼京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃出臺后，北京持續(xù)疏解不符合首都功能發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，過去五年中，北京共疏解一般制造業(yè)企業(yè)2648家，物流中心106個。在疏解整治促提升專項(xiàng)行動中，北京市拆違騰退土地6828公頃，還綠1683公頃。

    魏東說：“北京的首都屬性及近幾年大力推動的疏解非首都功能，為北京的城市更新創(chuàng)造了巨大的空間，原有的在城區(qū)內(nèi)的制造業(yè)、批發(fā)零售業(yè)等產(chǎn)業(yè)在疏解之后遺留的土地及其上物業(yè)，經(jīng)過升級改造不但可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)升級和升值，同時可為城市創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益。”

    首匯企業(yè)首席產(chǎn)品官戴進(jìn)在接受《證券日報(bào)》記者采訪時表示，城市更新項(xiàng)目需要為城市內(nèi)的各利益相關(guān)方提供“共享價(jià)值”，所有的利益相關(guān)方都應(yīng)從城市更新帶來的“城市價(jià)值”提升中受益。在更新過程中，需要考慮長期利益，而追求快速獲取價(jià)值的短期收益項(xiàng)目不應(yīng)當(dāng)占據(jù)主導(dǎo)地位。

    戴進(jìn)向記者介紹了北京新大都酒店改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目將一個傳統(tǒng)的四星酒店，基于區(qū)位優(yōu)勢，重新定位為金融商務(wù)交往中心及時尚活力體驗(yàn)街區(qū)。

    “對于有歷史傳承性的老建筑，會在滿足功能要求前提下盡量保留歷史痕跡。在改造的過程中，改造方引入了各方面的專家及專業(yè)公司，創(chuàng)造了內(nèi)外結(jié)合的體驗(yàn)式商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)。”戴進(jìn)說。

    戴進(jìn)表示，一個具有競爭力的城市可以成功地助力落戶于此的企業(yè)和產(chǎn)業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈升級，提高生產(chǎn)力，增加盈利能力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)境內(nèi)投資、就業(yè)和居民收入的大幅增長。為了提升競爭力，中國城市必須去辨別其擁有的潛在增長動力，并與各利益相關(guān)方制定共同的行動計(jì)劃，城市更新應(yīng)是這類行動計(jì)劃的重要組成部分。

（編輯 孫倩）