上交所召開產(chǎn)業(yè)園和倉儲物流REITs座談會 持續(xù)推進(jìn)REITs市場生態(tài)建設(shè)

    本報記者 邢萌

    8月2日，上海證券交易所組織召開產(chǎn)業(yè)園和倉儲物流REITs座談會，充分聽取已上市產(chǎn)業(yè)園和倉儲物流REITs參與機(jī)構(gòu)對于進(jìn)一步促進(jìn)REITs市場高質(zhì)量發(fā)展、提高信息披露質(zhì)量的意見和建議。

    同時，上交所就持續(xù)推進(jìn)REITs市場生態(tài)建設(shè)、完善信息披露機(jī)制等提出工作建議。華安張江、東吳蘇園、建信中關(guān)村、中金湖北科投等8家REITs的原始權(quán)益人、運營管理機(jī)構(gòu)、基金管理人參與座談并提出建設(shè)性意見。

    據(jù)了解，此次產(chǎn)業(yè)園和倉儲物流REITs座談會為上交所REITs生態(tài)建設(shè)系列活動之一。上交所表示，下一步將針對高速公路、保障性租賃住房等組織REITs大類資產(chǎn)座談會，持續(xù)推動REITs市場生態(tài)建設(shè)，促進(jìn)REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。

    產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流REITs項目運營整體平穩(wěn)

    企業(yè)通過REITs能夠有效盤活存量資產(chǎn)，回收資金將用于產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉儲物流的開發(fā)和改造升級，提升產(chǎn)業(yè)園和倉儲物流運營管理能力，推動現(xiàn)代園區(qū)和物流體系建設(shè)。截至目前，上交所共有8只產(chǎn)業(yè)園和倉儲物流REITs完成上市，融資規(guī)模合計228億元，底層資產(chǎn)分布在長三角、京津冀等戰(zhàn)略重點區(qū)域，是上交所REITs市場實踐最多的行業(yè)之一。

    總體來看，由于租賃市場處于恢復(fù)階段，產(chǎn)業(yè)園項目處于業(yè)績修復(fù)過程中，其中工業(yè)廠房類資產(chǎn)表現(xiàn)較為亮眼。國君臨港REIT和國君東久REIT是全國首批以標(biāo)準(zhǔn)廠房為基礎(chǔ)資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，自2022年10月份上市以來，底層資產(chǎn)運營穩(wěn)健，截至2023年6月30日平均出租率均超95%以上。底層租戶主要行業(yè)集中在信息產(chǎn)業(yè)、精密機(jī)械、高新材料和汽車裝備等領(lǐng)域，與國家的產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向高度契合。

    得益于物流行業(yè)整體經(jīng)營韌性，倉儲物流項目運營較為穩(wěn)健。中金普洛斯REIT是首發(fā)+擴(kuò)募的“雙首批”的公募REITs之一，該基金于2023年6月份完成擴(kuò)募后，共持有10個倉儲物流園，目前底層資產(chǎn)運營持續(xù)穩(wěn)定，租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、行業(yè)分布合理。嘉實京東REIT是2023年2月份上市的大型平臺企業(yè)“綠燈”投資項目，截至2023年6月30日，嘉實京東REIT項目的底層資產(chǎn)出租率達(dá)到100%，項目資產(chǎn)所在地重慶、武漢和廊坊為重要物流節(jié)點城市，能起到維持供應(yīng)鏈穩(wěn)定、提振居民消費的作用。

    進(jìn)一步做好REITs臨時信披相關(guān)工作

    加強(qiáng)投融互動，建立投融互信，是REITs市場生態(tài)良性發(fā)展的基礎(chǔ)。隨著REITs市場的持續(xù)發(fā)展，投資者對REITs臨時報告披露的及時性、有效性、針對性提出了更高要求。

    座談會上，上交所結(jié)合近年來的監(jiān)管工作經(jīng)驗，就產(chǎn)業(yè)園和倉儲物流類REITs的臨時報告披露提出了若干建議。

    一是強(qiáng)化信息披露內(nèi)生約束。建議基金管理人、運營管理機(jī)構(gòu)制定信息披露管理制度，明確公司高管作為信息披露事務(wù)負(fù)責(zé)人。信息披露事務(wù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織和協(xié)調(diào)信息披露事務(wù)，及時關(guān)注媒體報道，同時與投資者做好溝通聯(lián)系工作，回應(yīng)投資者關(guān)切。

    二是壓實運營管理機(jī)構(gòu)責(zé)任。除傳統(tǒng)公募基金的管理人、托管人外，研究探索運營管理機(jī)構(gòu)的信息披露責(zé)任，從項目公司的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、現(xiàn)金流及其來源穩(wěn)定性、主體資格變動和運營管理機(jī)構(gòu)穩(wěn)定性等多個方面，承擔(dān)相應(yīng)的信息披露義務(wù)。

    三是突出資產(chǎn)特性披露要求。結(jié)合產(chǎn)業(yè)園和倉儲物流的資產(chǎn)類型特點，細(xì)化相關(guān)信息披露規(guī)范，引導(dǎo)基金管理人、運營管理機(jī)構(gòu)在運營指標(biāo)出現(xiàn)大幅下滑，或者重要現(xiàn)金流提供方提前退租時，及時披露臨時報告。

    四是規(guī)范信息披露公告內(nèi)容。信息披露應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確、完整，簡明清晰、通俗易懂。具體而言，信息披露公告應(yīng)當(dāng)以客觀事實為基礎(chǔ)，全面準(zhǔn)確披露事項的起因、目前狀態(tài)和對投資者權(quán)益的影響，披露口徑應(yīng)當(dāng)保持同一，不應(yīng)選擇性披露。

    持續(xù)推進(jìn)上交所REITs市場生態(tài)建設(shè)

    上交所高度重視REITs市場生態(tài)建設(shè)工作，與基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場各類參與機(jī)構(gòu)開展了多次走訪、座談，對REITs市場當(dāng)前形勢進(jìn)行了梳理總結(jié)，并進(jìn)一步加大REITs市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的支持力度。

    一是持續(xù)培育壯大REITs市場。加快推出數(shù)據(jù)中心、文化旅游、水利等新型大類資產(chǎn)項目，抓緊推動消費基礎(chǔ)設(shè)施首批試點項目進(jìn)程，做好已上市REITs項目擴(kuò)募相關(guān)工作，著力推進(jìn)重大標(biāo)志性項目REITs落地，更好統(tǒng)籌REITs質(zhì)的有效提升和量的合理增長。

    二是穩(wěn)定拓寬增量資金來源。推動公募FOF依法合規(guī)市場化配置REITs，持續(xù)加大力度引入企業(yè)年金、養(yǎng)老金、社?；鸬乳L期限、資產(chǎn)配置型機(jī)構(gòu)。

    三是提高信息披露質(zhì)量。推動完善區(qū)別于普通基金、體現(xiàn)REITs產(chǎn)品特點的信息披露體系，開展投資者相關(guān)交流活動，鼓勵項目常態(tài)化組織業(yè)績說明會。

    四是優(yōu)化REITs運營管理安排。研究REITs激勵約束機(jī)制，理清管理邊界，建立有針對性的激勵約束機(jī)制，充分發(fā)揮和整合好雙方各自在產(chǎn)業(yè)和金融端的優(yōu)勢資源與專業(yè)能力，提高REITs底層資產(chǎn)運行效率。

（編輯 張薌逸）