首批REITs擴(kuò)募項(xiàng)目受理 彰顯“資產(chǎn)上市平臺(tái)”長(zhǎng)期戰(zhàn)略?xún)r(jià)值

    在擴(kuò)募機(jī)制的推動(dòng)下，原始權(quán)益人不僅可以構(gòu)建“開(kāi)發(fā)—培育—盤(pán)活—再開(kāi)發(fā)”的投融資良性循環(huán)，還能減少持有資產(chǎn)對(duì)公司的資金占用，同時(shí)加速資金回籠，降低資產(chǎn)負(fù)債率，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張，可謂一舉數(shù)得。

    新華財(cái)經(jīng)上海9月29日電（記者楊溢仁）近日，5單首批公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目獲證監(jiān)會(huì)及滬深交易所受理的消息引發(fā)業(yè)界熱議。這標(biāo)志著REITs擴(kuò)募正式啟動(dòng)，市場(chǎng)建設(shè)取得重要進(jìn)展。

    分析人士認(rèn)為，在擴(kuò)募機(jī)制的推動(dòng)下，原始權(quán)益人不僅可以構(gòu)建“開(kāi)發(fā)—培育—盤(pán)活—再開(kāi)發(fā)”的投融資良性循環(huán)，還能減少持有資產(chǎn)對(duì)公司的資金占用，同時(shí)加速資金回籠，降低資產(chǎn)負(fù)債率，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張，可謂一舉數(shù)得。

    REITs擴(kuò)募正式啟動(dòng)

    近日，紅土鹽田港（000088）REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、中金普洛斯REIT均發(fā)布了擬申請(qǐng)擴(kuò)募并新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的公告。這也意味著首批5只公募REITs擴(kuò)募正式啟動(dòng)。

    可以看到，國(guó)內(nèi)公募REITs試點(diǎn)自2020年4月啟航以來(lái)，已探索走出了一條既遵循成熟市場(chǎng)規(guī)律，又符合中國(guó)國(guó)情的REITs發(fā)展之路。

    需指出，擴(kuò)募與首發(fā)一樣，是REITs市場(chǎng)建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。那么，擴(kuò)募將對(duì)原始權(quán)益人和投資者產(chǎn)生怎樣的影響？

    一方面，通過(guò)擴(kuò)募引入新資產(chǎn)，將大大延長(zhǎng)REITs期限。同時(shí)，試點(diǎn)階段監(jiān)管對(duì)于新項(xiàng)目較高的資質(zhì)水平要求，意味著能夠擴(kuò)募成功的新資產(chǎn)，大多可以為原持有人和新投資者提供穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)金流，從而提高投資者收益。另一方面，該舉措有助于進(jìn)一步豐富底層資產(chǎn)，推動(dòng)REITs市場(chǎng)擴(kuò)容加速。

    多位受訪的業(yè)界專(zhuān)家坦言，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs創(chuàng)新了融資渠道，解決了“基礎(chǔ)設(shè)施投資的錢(qián)從哪里來(lái)”的問(wèn)題，能為基建投資提供可持續(xù)的資金來(lái)源。中國(guó)基建領(lǐng)域沉淀了大量資產(chǎn)，通過(guò)REITs方式可以盤(pán)活這些存量資產(chǎn)，為傳統(tǒng)基建領(lǐng)域補(bǔ)短板和新基建投資提供增量資金來(lái)源，承上啟下，發(fā)揮存量盤(pán)活和增量促進(jìn)的雙重作用。

    無(wú)疑，隨著擴(kuò)募項(xiàng)目的申報(bào)受理，我國(guó)REITs市場(chǎng)“產(chǎn)品新發(fā)”與“基金擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的良性發(fā)展格局即將形成。而此次REITs擴(kuò)募項(xiàng)目的正式受理，是完善REITs市場(chǎng)建設(shè)的重要舉措和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，將進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的功能，增強(qiáng)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。

    助力市場(chǎng)健全正向激勵(lì)機(jī)制

    有券商測(cè)算顯示，已上市的17只公募REITs合計(jì)發(fā)行規(guī)模為579億元，不考慮利息成本，原始權(quán)益人累計(jì)凈回收資金達(dá)355億元；另?yè)?jù)《招募說(shuō)明書(shū)》等公開(kāi)文件披露，現(xiàn)有REITs原始權(quán)益人擬將凈回收資金以項(xiàng)目資本金等方式投資新的項(xiàng)目建設(shè)（共涉及至少80個(gè)項(xiàng)目），能撬動(dòng)總投資規(guī)模約3000億元，實(shí)現(xiàn)近10倍的杠桿效應(yīng)。

    據(jù)記者了解，自5月份上交所REITs擴(kuò)募指引發(fā)布以來(lái)，已上市的REITs項(xiàng)目即啟動(dòng)了擴(kuò)募籌備工作，積極篩選符合條件的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

    舉例而言，華安張江光大REIT擬購(gòu)入的資產(chǎn)為張潤(rùn)大廈，毗鄰首發(fā)項(xiàng)目張江光大園，同屬?gòu)埥茖W(xué)城區(qū)域內(nèi)，承擔(dān)著張江科學(xué)城產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體功能。項(xiàng)目租戶(hù)所屬行業(yè)涵蓋了在線經(jīng)濟(jì)、金融科技、信息科技、集成電路、人工智能等領(lǐng)域，具有較好的分散性，2022年6月末出租率達(dá)到99.6%，回收資金將繼續(xù)用于張江地區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資建設(shè)。

    “擴(kuò)募對(duì)原始權(quán)益人持續(xù)盤(pán)活旗下基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)有重要意義，通過(guò)持續(xù)不斷地梳理優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入REITs這一‘資產(chǎn)上市平臺(tái)’，有利于企業(yè)形成‘投資—培養(yǎng)—擴(kuò)大投資’的良性循環(huán)。”華安基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

    再就富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT來(lái)看，其擬購(gòu)入項(xiàng)目位于山西省長(zhǎng)治市，包含主城區(qū)污水處理廠以及長(zhǎng)北污水處理廠的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，是以PPP模式開(kāi)展的污水處理類(lèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施。對(duì)原始權(quán)益人首創(chuàng)環(huán)保（600008）集團(tuán)而言，旗下?lián)碛斜姸嗟奈鬯幚眍?lèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，參與擴(kuò)募一方面有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)提供服務(wù)帶動(dòng)企業(yè)二次發(fā)展的內(nèi)涵式增長(zhǎng)模式；另一方面盤(pán)活的資金將促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資建設(shè)，為企業(yè)以及行業(yè)帶來(lái)更大的發(fā)展動(dòng)能。

    一位資深REITs研究員告訴記者，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力的情況下，REITs擴(kuò)募的成功推出將成為助力宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的有效工具，有助于盤(pán)活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)并帶動(dòng)增量投資建設(shè)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行業(yè)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

    不僅如此，“支持運(yùn)作良好的REITs通過(guò)擴(kuò)募做優(yōu)做強(qiáng)，將健全市場(chǎng)正向激勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)投融資良性循環(huán)，是進(jìn)一步完善REITs市場(chǎng)生態(tài)的重要途徑。”富國(guó)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

    毋庸置疑，新資產(chǎn)的注入相當(dāng)于為公募REITs基金注入新鮮血液，將進(jìn)一步提振REITs基金的整體表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)新舊資產(chǎn)的協(xié)同效應(yīng)、體現(xiàn)出規(guī)模效益。未來(lái)隨著新資產(chǎn)的不斷注入，REITs產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)和底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理上都將更為耀眼，逐步實(shí)現(xiàn)REITs市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展。

    REITs常態(tài)化發(fā)行加快推進(jìn)

    首批擴(kuò)募項(xiàng)目將通過(guò)實(shí)踐探索擴(kuò)募審核機(jī)制、持有人大會(huì)決策機(jī)制和REITs增發(fā)機(jī)制，在相關(guān)制度和具體操作上為后續(xù)擴(kuò)募工作提供有益借鑒。

    中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：“本次受理的擴(kuò)募項(xiàng)目底層資產(chǎn)涵蓋倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理等類(lèi)別，既包括產(chǎn)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目，也包括特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目，為未來(lái)各大類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募提供了參考路徑，有望取得良好的示范效應(yīng)。”

    記者了解到，除首批上市項(xiàng)目外，市場(chǎng)后續(xù)擴(kuò)容項(xiàng)目也在積極篩選資產(chǎn)，將在運(yùn)作滿(mǎn)12個(gè)月后申報(bào)擴(kuò)募。

    據(jù)悉，自首批REITs上市以來(lái)，上交所在證監(jiān)會(huì)的統(tǒng)籌指導(dǎo)下，積極研究探索擴(kuò)募機(jī)制，于2022年5月發(fā)布REITs擴(kuò)募指引，規(guī)范擴(kuò)募各流程關(guān)鍵事項(xiàng)，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)，積極排摸成熟項(xiàng)目擴(kuò)募意向，加強(qiáng)政策宣傳培訓(xùn)，加快相關(guān)技術(shù)系統(tǒng)改造，全力保障擴(kuò)募項(xiàng)目落地。

    上交所相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人介紹稱(chēng)，盡快推動(dòng)首批擴(kuò)募項(xiàng)目落地是加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的重要措施之一。

    下一步，上交所將持續(xù)加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施落地實(shí)施，推動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)成熟、資產(chǎn)類(lèi)型豐富的項(xiàng)目通過(guò)首發(fā)和擴(kuò)募等方式入市，穩(wěn)步擴(kuò)大REITs市場(chǎng)規(guī)模，盤(pán)活存量資產(chǎn)，拓寬基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)權(quán)益資金來(lái)源，進(jìn)一步增強(qiáng)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。