5只公募REITs新購資產(chǎn)亮相

    備受關(guān)注的公募REITs底層資產(chǎn)擴募終于迎來實質(zhì)性進展。9月27日晚間，5只公募REITs相繼在滬深交易所披露了擬新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的公告。

    此次率先披露的產(chǎn)品分別為紅土鹽田港REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、中金普洛斯REIT，其中上交所3單、深交所2單。上述產(chǎn)品擬申請擴募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目，計劃采用定向擴募方式，向不超過35名特定對象發(fā)售。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前項目處于公告階段，而監(jiān)管層面前期也與各機構(gòu)有所交流溝通，相信各項流程的推進也會比較順利，不排除年內(nèi)項目落地的可能性。

    “擴募的出現(xiàn)意味著整個公募REITs業(yè)務(wù)從1.0到2.0的邁進，具有十分重要的意義。”中航基金不動產(chǎn)投資部總經(jīng)理宋鑫對《經(jīng)濟參考報》記者表示，“這相當(dāng)于資產(chǎn)上市之后，有了新購入資產(chǎn)這一新環(huán)節(jié)，保證了整個產(chǎn)品未來的可持續(xù)發(fā)展。另外，也是對具體擴募的流程、估值、定價的很好的實踐。”

    “REITs擴募將更好促進投融資良性循環(huán)。在擴募機制的推動下，公司可以進一步形成‘開發(fā)—培育—盤活—再開發(fā)’的投融資良性循環(huán)，在項目培育成熟后，通過REITs擴募和購入資產(chǎn)來實現(xiàn)‘資產(chǎn)上市’，減少持有資產(chǎn)對公司的資金占用，加速資金回籠，降低資產(chǎn)負債率，實現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模擴張。”富國首創(chuàng)水務(wù)REIT在申報公告中表示。

    按照相關(guān)監(jiān)管要求，上市一年之后的公募REITs產(chǎn)品可以進行擴募。“除了此次的5個項目，其他各家也都在積極地尋找適合的資產(chǎn)并推進做好相應(yīng)的擴募準(zhǔn)備，相信在不久的將來，市場也會看到更多相關(guān)信息。同時，最近已上市的產(chǎn)品也不排除在滿足一年上市要求之后開展相應(yīng)的擴募。事實上，現(xiàn)在新申報的很多項目，也很早就著手準(zhǔn)備擴募的儲備資產(chǎn)。”宋鑫進一步指出。

    就具體擴募方案來看，“博時蛇口產(chǎn)園REIT擴募申報項目”本次擴募資金擬最終用于新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目及償還全部并購貸款。標(biāo)的資產(chǎn)為招商蛇口全資子公司招商局光明科技園有限公司持有的部分基礎(chǔ)設(shè)施。富國首創(chuàng)水務(wù)REIT申報項目公告顯示，公司預(yù)計擴募規(guī)模為9億元至13億元，最終募集規(guī)模以市場發(fā)行情況為準(zhǔn)。該項目本次擴募標(biāo)的資產(chǎn)方面，則擬新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目為長治市污水處理特許經(jīng)營項目，具體項目以國家發(fā)改委最終推薦范圍為準(zhǔn)。另外，紅土鹽田港REIT擬新購入的基礎(chǔ)設(shè)施項目為世紀(jì)物流園項目，其位于深圳市鹽田區(qū)鹽田港綜合保稅區(qū)北區(qū)，鄰近鹽田港碼頭，項目包括1座倉庫（含配套辦公及地下車庫）；中金普洛斯REIT擬通過擴募發(fā)售募集資金，認(rèn)購中金公司發(fā)行的第2期資產(chǎn)支持專項計劃的全部資產(chǎn)支持證券，并最終投資位于山東省青島市、廣東省江門市和重慶市的三個倉儲物流園區(qū)項目；華安張江光大REIT擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目則為張潤置業(yè)持有的張潤大廈項目，基礎(chǔ)設(shè)施項目位于中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)國家級高新技術(shù)園區(qū)張江科學(xué)城內(nèi)。

    值得注意的是，首批申報擴募的項目類型涉及4單產(chǎn)權(quán)類和1單特許經(jīng)營權(quán)類，產(chǎn)權(quán)類標(biāo)的資產(chǎn)成為“主力”。“從目前審核要求來講，特許經(jīng)營權(quán)類項目的合規(guī)手續(xù)比產(chǎn)權(quán)類更復(fù)雜，所以無論在首發(fā)還是擴募上，都會花費更長的時間。這也是前期擴募項目的一大特點。”宋鑫表示，“從擴募資產(chǎn)來源來看，此次的5單項目實際上都是從原有權(quán)益人的資產(chǎn)進行擴募。而未來也不排除出現(xiàn)由體外進行擴募的可能性。另外，從投資者角度來講，擴募資產(chǎn)未來對于原有上市平臺二級市場的反饋，我們也拭目以待。這對未來公募REITs業(yè)務(wù)走勢，包括其他項目何時擴募、以何種價格擴募，都將起到很好的借鑒意義。”