3單保障性租賃住房REITs獲批 相較已上市項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)更低

    本報(bào)記者 吳曉璐

    8月5日，華夏北京保障房中心租賃住房REIT（以下簡稱“華夏北京保障房REIT”）獲受理后一周，便獲得證監(jiān)會注冊批復(fù)，這是全市場獲批的第3單保障性租賃住房REITs。

    目前，已有14單基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市，資產(chǎn)類型主要集中在高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、能源等領(lǐng)域。接受《證券日報(bào)》記者采訪的專家表示，相較于已上市的REITs項(xiàng)目，保障性租賃住房REITs項(xiàng)目的出租率穩(wěn)定，抗周期屬性強(qiáng)，現(xiàn)金流也更為穩(wěn)定，收益風(fēng)險(xiǎn)將更低。保障性租賃住房REITs上市后將為投資者提供低更多風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)配置機(jī)會，也將促進(jìn)保障性租賃住房行業(yè)快速發(fā)展。

    “保障性租賃住房作為基礎(chǔ)設(shè)施REITs全新的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類別，除了滿足基礎(chǔ)設(shè)施REITs對權(quán)屬、收益等方面的要求外，還具有自身的特征。”中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人對《證券日報(bào)》記者表示，首先，其底層資產(chǎn)需要取得當(dāng)?shù)刂鞴懿块T就項(xiàng)目納入保障性租賃住房的認(rèn)定；其次，保障性租賃住房具備保障民生的屬性，主要體現(xiàn)在租賃對象的選擇與租金標(biāo)準(zhǔn)的制定需要滿足當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的要求；最后，保障性租賃住房項(xiàng)目往往經(jīng)營期限較長，租金一般低于同地段、同品質(zhì)的市場化租賃住房，更容易保持較高的出租率，能夠?yàn)橥顿Y人提供長期、較為穩(wěn)定的分紅。

    “保障性租賃住房現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，這意味著底層資產(chǎn)穩(wěn)定可靠。”南開大學(xué)金融發(fā)展研究院院長田利輝在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，基于其底層資產(chǎn)特性，保障性租賃住房REITs項(xiàng)目具備‘低收益、低風(fēng)險(xiǎn)’的特點(diǎn)。與其他已上市REITs相比，其收益風(fēng)險(xiǎn)更低。

    中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，前期保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目均為一二線城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在項(xiàng)目區(qū)位、出租率、現(xiàn)金流等方面都具備一定優(yōu)勢。相較于其他已上市REITs，保障性租賃住房REITs出租率穩(wěn)定，抗周期屬性強(qiáng)，現(xiàn)金流也更為穩(wěn)定。因此，從定位來看，可以將保障性租賃住房REITs定位為不動產(chǎn)權(quán)類REITs中的“保障性”資產(chǎn)。

    據(jù)記者了解，上述3單保障性租賃住房REITs募資資金將用于保障房項(xiàng)目建設(shè)，擴(kuò)大保障性住房供給，解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。3單保障性租賃住房REITs凈回收資金約20億元，按20%的資本金比例計(jì)算，將撬動社會資金近100億元。

    “保障性租賃住房主要是為了滿足青年人、新就業(yè)大學(xué)生等新市民群體的住房需求，是解決大城市住房問題的重要抓手。加快推動保障性租賃住房REITs項(xiàng)目落地意義重大。”中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從保障性租賃住房行業(yè)發(fā)展的角度來看，相關(guān)REITs項(xiàng)目落地是保障性租賃住房領(lǐng)域投融資模式創(chuàng)新發(fā)展的重要實(shí)踐，通過發(fā)揮示范效應(yīng)，有助于吸引更多城市的保障性租賃住房項(xiàng)目嘗試通過公募REITs實(shí)現(xiàn)上市，進(jìn)而促進(jìn)保障性租賃住房行業(yè)快速發(fā)展。

    “十四五”規(guī)劃明確提出，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。據(jù)記者梳理，截至目前，已有北京、上海、浙江等十余地出臺加快發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)政策，同時(shí)表示支持開展保障性租賃住房REITs試點(diǎn)。

    “現(xiàn)階段，我國住房市場租售比遠(yuǎn)低于國際標(biāo)準(zhǔn)，住房出售和租賃市場發(fā)展不平衡?？紤]到‘房住不炒’以及‘服務(wù)新市民’的政策背景，租賃住房市場料將迎來較大的發(fā)展機(jī)遇，而保障性租賃住房領(lǐng)域或成為發(fā)展重點(diǎn)。”明明表示，鑒于保障性租賃住房和公募REITs的適配性較高，以發(fā)行公募REITs的形式盤活相關(guān)資產(chǎn)、擴(kuò)大保障性租賃住房投資是極具吸引力的解決方案。

    田利輝表示，加速推動相關(guān)REITs項(xiàng)目落地有利于加快我國保障性租賃住房的證券化，為我國保障性租賃住房建設(shè)募集更多資金，進(jìn)而推動保障性租賃住房建設(shè)，提高人民生活幸福感，實(shí)現(xiàn)普惠發(fā)展。同時(shí)，相關(guān)REITs的上市也為投資者提供了配置低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的機(jī)會，有助于我國資本市場的穩(wěn)定發(fā)展。