多地加速落實(shí)樓市新政！二手房活躍度回暖 房地產(chǎn)股票再度拉升

    “5·17”樓市新政提出一周后，已有約20個(gè)省、自治區(qū)、直轄市先后宣布落實(shí)房貸政策，上海、廣州、深圳等一線城市近兩日“加入群聊”，將氛圍推向高潮。

    5月29日，A股房地產(chǎn)板塊在連日回調(diào)后企穩(wěn)走高，申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊盤中一度漲超2%，世榮兆業(yè)、中天服務(wù)等漲停。

    分析認(rèn)為，盡管基本面的修復(fù)尚需時(shí)日，但近期一系列政策充分體現(xiàn)了中央支持房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的決心及力度，同時(shí)后續(xù)政策及重磅定調(diào)仍然可期，有望持續(xù)改善市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)的預(yù)期，全方面提振信心。

    約20省市區(qū)落實(shí)新政

    昨日（5月28日），一線城市廣州、深圳幾乎同步宣布大幅松綁樓市政策。至此，“5·17”樓市新政宣布10天左右的時(shí)間里，全國(guó)已有約20個(gè)省、自治區(qū)、直轄市落實(shí)優(yōu)化調(diào)整住房信貸政策。

    5月17日，全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議召開(kāi)，地產(chǎn)政策大幅轉(zhuǎn)向，出臺(tái)包括降低首付比例下限、取消首套和二套房貸利率下限、降低公積金貸款利率、設(shè)立3000億元保障性住房再貸款等一系列政策。但是在因城施策的基調(diào)下，首付比例、房貸利率政策的落地仍由各地自主決定，因此各地尤其是一線城市政策落地的時(shí)間與強(qiáng)度讓人關(guān)注。

    5月22日，湖北省率先行動(dòng)，武漢成為樓市新政后全國(guó)首個(gè)下調(diào)房貸利率下限的城市，也是首個(gè)落實(shí)下調(diào)首套房和二套房首付比例的城市。隨后至今已有上海、廣州、遼寧、吉林、黑龍江、江西、河南、青海、湖北等超20個(gè)省、自治區(qū)、直轄市，以及長(zhǎng)沙、合肥、蘇州、貴陽(yáng)等部分城市宣布優(yōu)化調(diào)整住房信貸政策。

    大多數(shù)非一線省市，直接將首付款的最低比例降至金融政策的下限：即首套房商貸首付比例不低于15%，二套房不低于25%；同時(shí)，取消首套、二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，實(shí)現(xiàn)房貸利率市場(chǎng)化。武漢、鄭州首套房貸利率降至3.25%、二套降至3.35%，在二線城市中下調(diào)幅度較大。

    而在近兩日，備受矚目的一線城市上海、廣州、深圳在期待中先后宣布執(zhí)行房貸新政，且執(zhí)行力度較大。

    一線城市中上海首個(gè)出手，不過(guò)強(qiáng)度有所保留。在5月27日，上海宣布將商貸首付首套從30%降為20%，二套首付由50%將為35%；商貸利率首套由4.1%降為3.5%，二套從4.5%將為3.9%；同時(shí)，配套出臺(tái)了一系列優(yōu)化住房限購(gòu)政策。次日，深圳宣布執(zhí)行房貸新政，降低首付比與貸款利率的力度基本與上海相當(dāng)。

    廣州則在三大一線城市中執(zhí)行力度最大，在貸款政策方面直接參照央行政策下限，調(diào)整一步到位。同時(shí)，大幅優(yōu)化外地戶籍在限購(gòu)區(qū)繳納社保及個(gè)稅的年限，由原來(lái)2年下調(diào)至6個(gè)月，同時(shí)享受戶籍居民家庭購(gòu)房待遇。并提出鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)各協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)搭建平臺(tái)實(shí)施中介機(jī)構(gòu)代售、舊房換購(gòu)等多種形式的商品住房“以舊換新”。

    目前，一線城市中僅有北京尚未宣布信貸政策調(diào)整，不過(guò)輿論普遍認(rèn)為“正在路上”。政策力度或?qū)⒄丈虾?，即：降低首付比例、降低房貸利率，首套首付比例有望降至20%、房貸利率降至LPR以下，二套首付比例、房貸利率或根據(jù)不同區(qū)域設(shè)定不同要求。

    二手房活躍度上升

    在“5·17”樓市新政宣布至各地落實(shí)執(zhí)行期間，樓市已經(jīng)有了一些積極的變化，主要體現(xiàn)在新盤帶看量提升、“網(wǎng)紅盤”成交提升、二手房交易活躍等方面。不過(guò)，考慮到政策從發(fā)布到落地生效的時(shí)滯期，新政的整體效果體現(xiàn)仍待觀察。

    在深圳，據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)介紹，頭部機(jī)構(gòu)二手房上周末帶看量較前一周末增長(zhǎng)24%，成交量較前一周末增長(zhǎng)58%。在5月18日，樓市新政宣布次日，深圳寶安中心區(qū)的住宅新盤——鴻榮源胤璇開(kāi)盤結(jié)果出爐，共推出129套房源，銷售達(dá)126套，僅剩3套房源待售，去化率高達(dá)98%。

    在北京，5月18日至19日、5月25至26日連續(xù)兩個(gè)周末，北京中介二手房成交量保持在高位，市場(chǎng)活躍度回升明顯。在成都，5月15日至19日，四個(gè)改善新房項(xiàng)目入市，其中麓湖生態(tài)城、保利新川天珺開(kāi)盤去化率達(dá)100%。在南京，5月20日至26日，南京新房共認(rèn)購(gòu)877套，認(rèn)購(gòu)量為今年以來(lái)周度第二高水平，環(huán)比增長(zhǎng)37%。

    不過(guò)，從看房熱情轉(zhuǎn)化為成交落地、從激活局部熱點(diǎn)樓盤到改善樓市整體基本面，政策的發(fā)力見(jiàn)效仍需時(shí)間。海通證券發(fā)布的周報(bào)顯示，在5月17日到23日，30大中城市新房成交面積為200萬(wàn)平方米，環(huán)比前一周-5.4%，同比2023年-36%；二手房成交量為185萬(wàn)平方米，環(huán)比前一周-7.8%，同比0.3%。

    中指研究院分析認(rèn)為，整體來(lái)看，在眾多利好政策落地后，短期內(nèi)重點(diǎn)城市購(gòu)房情緒出現(xiàn)回升，部分核心城市新房項(xiàng)目的到訪量、成交量也出現(xiàn)一定程度增長(zhǎng)，二手房整體延續(xù)3、4月活躍態(tài)勢(shì)，成交規(guī)模維持較高水平。當(dāng)前網(wǎng)簽數(shù)據(jù)尚未出現(xiàn)明顯回升，這跟政策落地時(shí)間偏短、政策效果未能完全顯現(xiàn)有關(guān)。

    國(guó)金證券分析師杜昊旻認(rèn)為，近期一系列政策充分體現(xiàn)了中央支持房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的決心及力度，同時(shí)后續(xù)政策及重磅定調(diào)仍然可期，有望持續(xù)改善市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)的預(yù)期，全方面提振信心。也有分析提示，相關(guān)房貸政策調(diào)整，短期有望改善商品房銷售尤其是二手房銷售面積，但對(duì)于能否根本扭轉(zhuǎn)“以價(jià)換量”的態(tài)勢(shì)仍需觀察。

    5月28日，國(guó)投證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文在2024年中期投資策略會(huì)表示，“房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了顯著的調(diào)整，許多估值指標(biāo)已回到合理區(qū)間。強(qiáng)有力的政策有潛力逐步推動(dòng)市場(chǎng)觸底和反轉(zhuǎn)。但政策執(zhí)行過(guò)程中的不確定性最大，我們需要繼續(xù)觀察。”