基于LPR搭建實體和樓市之間的資金“防火墻”

    ■李宇嘉

    近期，央行公布新的貸款市場報價利率（LPR）形成機制，淡化貸款基準利率，促進貸款利率“兩軌并一軌”。未來，銀行新發(fā)放貸款時，將主要參考LPR定價，LPR的報價方式按照中期借貸便利（MLF）利率加點形成，主要參考1年期MLF利率，加點幅度主要取決于各行資金成本、市場供求、風險溢價等因素。那么，LPR是什么？它和貸款基準利率是什么關系？簡單說，LPR就是由想發(fā)放貸款的報價行喊出自己不同期限（1年期、1-5年期、5年期）的利率報價，最后加權平均得到LPR。

    也就是說，LRP將由市場競價產(chǎn)生，這不同于計劃色彩濃重的存貸款基準利率，利率市場化是推出LRP的重要原因。

    目前，在我國經(jīng)濟“下行壓力加大”，民企“融資難、融資貴”等背景下，客觀上存在降息的需要，而全球央行開啟降息大潮，也打開了寬松的空間。LPR市場化報價利率的推出，事實上在于疏通貨幣寬松的傳導渠道。2018年以來，央行6次定向降準，MLF累計凈投放超過2萬億元，但銀行貸款利率不降反升。2017年末，商業(yè)銀行一般貸款平均利率為5.8%，到2019年二季末為5.94%。這意味著，近年來央行創(chuàng)設一系列貨幣政策新工具（MLF、SLF、TMLF等），大量投放低成本資金（比如MLF每年凈投放投在2萬億以上，利率在3%-3.5%），旨在降低民企融資難和貴，但效果不明顯。目前，國企融資成本已經(jīng)很低了（4%-5%），但民企的綜合融資成本在10%左右，很多民企還在借“高利貸”。

    解決貨幣政策傳導“腸梗阻”，一是讓貸款利率與市場利率聯(lián)動性增強；二是讓銀行之間有競爭。于是，央行讓LPR盯住MLF利率，并通過調(diào)整MLF利率，影響商業(yè)銀行的流動性成本。8月20日，新LPR首次公布，1年期LPR為4.25%，比MLF高出95個基點；5年期以上LPR報4.85%，低于5年期以上貸款基準利率5個基點?？傮w看，新基準略有降低、總體穩(wěn)定。未來，隨著央行不斷調(diào)低MLF，貸款利率有望進一步降低。

    業(yè)內(nèi)將此次貸款定價“換錨”比作變相降息有一定道理。房貸利率歷來決定樓市走向（利率漲則樓市冷；利率跌則樓市火），重要性無可比擬。8月20日，就貸款定價新規(guī)，央行明確表示，“房貸利率不下降”。8月25日，央行16號文發(fā)布，明確5年期以上LPR是抵押貸款的定價參考。說白了，央行設置5年期LPR，就是針對樓市，相當于貸款有“兩個錨”，一個盯實體、一個盯樓市。“房住不炒”一以貫之，1年期LPR利率更市場化，5年期以上LPR仍受指導，再配合對房企融資管控、房貸規(guī)模限制（不超過新增貸款的40%），本次并軌的目的在于，既不對稱降息支持實體，又部分加息抑制泡沫。

    未來，隨著從MLF到LPR，再到貸款利率的傳導渠道疏通，實體融資成本下降，而房貸利率設置底線、不許下浮，二套房貸利率基準更是抬升了60個基點。這意味著，過去實體和房地產(chǎn)貸款利率“倒掛”的現(xiàn)象將改觀，這也將從根本上扭轉(zhuǎn)變相鼓勵資金往樓市走的現(xiàn)象。值得注意的是，在許多地方，樓市依然是“灰犀牛”，我們不能以日本或美國式加息方式，硬著陸地解決樓市問題，而是要慢慢降溫。

    因此，國家政策漸進改變資金流向，降低房價漲幅，提高利率控制房地產(chǎn)投資。首先，以前房貸利率的錨，無論首套房，還是二套房都是存貸款基準利率?，F(xiàn)如今，不僅錨換了，而且首套房貸和二套房貸還首次出現(xiàn)了“錨分化”，二套房單獨“樹錨”，旨在定點定向打擊炒房客，首套房和二套房之間的利率分野并出現(xiàn)“剪刀差”。

    其次，央行給出的房貸“利率底”，或許并不是真正的底。房貸額度管控下，在央行“利率底”基礎上加點或許常態(tài)化了。央行表示，按照“因城施策”、“一城一策”原則分類指導，在央行給出的底線之上，各地基于地方主體責任，可以根據(jù)自身的情況作出調(diào)整，提高加點下限。以不久前樓市火熱的蘇州為例，根據(jù)融360的數(shù)據(jù)，目前蘇州首套房貸利率都已突破6%了，達到6.03%，蘇州下限定的非常高，算下來比央行“標準”高出了118個基點。8月25日，央行表態(tài)，調(diào)整房貸利率，目的在于“住房不炒”?？梢?，凡是樓市升溫的城市，購房者將不得不接受高利率，這才是LPR真正的威力。

    （作者系中山大學銀行研究中心副主任）