土地溢價(jià)率普降是樓市趨于理性信號(hào)

    近期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，引發(fā)市場(chǎng)熱議。四大一線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比全部下跌、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)單月銷售面積增速持續(xù)下滑等信號(hào)，樓市下行趨勢(shì)開(kāi)始顯現(xiàn)。而在土地市場(chǎng)上，由于開(kāi)發(fā)商預(yù)期降低，拿地積極性下降，土地溢價(jià)率普遍大降，打下了樓市理性發(fā)展的基礎(chǔ)。

    今年以來(lái)土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫，溢價(jià)率普遍大降。數(shù)據(jù)顯示，101個(gè)城市今年住宅土地成交溢價(jià)率平均值為19.21%，較去年的39.6%大幅下滑，也低于2016年的34.45%。四季度以來(lái)，低溢價(jià)乃至底價(jià)成交漸成常態(tài)，土地流拍數(shù)量也明顯增多。2018年11月，全國(guó)300個(gè)城市住宅類用地平均溢價(jià)率僅為7%。

    土地溢價(jià)率下降的原因是多方面的。首先，持續(xù)的調(diào)控政策讓市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫，地產(chǎn)商回款難度增加，融資成本上升，不論是對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期還是手中的資金狀況，都使其在拍地時(shí)更加謹(jǐn)慎和理性。另外，國(guó)家出臺(tái)了一系列的土地出讓措施，條件苛刻，迫使地產(chǎn)商拿地較為謹(jǐn)慎。當(dāng)然，部分土地的性質(zhì)，也可能導(dǎo)致溢價(jià)率的下降，比如土地處于偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，以及共有產(chǎn)權(quán)土地的入市等。

    總體看，1~11月份開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地面積同比增長(zhǎng)14.3%，土地成交價(jià)款增長(zhǎng)20.2%，土地單價(jià)仍處于高位，但溢價(jià)率的下降顯示出理性已經(jīng)主導(dǎo)了土地市場(chǎng)，未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)大漲已無(wú)基礎(chǔ)。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，較低的土地溢價(jià)率往往伴隨著房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，以房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定的2011年至2014年為例，數(shù)年的溢價(jià)率平均值全部低于20%。反之，較高的土地溢價(jià)率伴隨著房?jī)r(jià)的大幅上漲，較明顯的例子就是2016年和2017年土地溢價(jià)率相伴房?jī)r(jià)大漲。

    地價(jià)通常占房?jī)r(jià)30%左右，土地溢價(jià)率下行、土地價(jià)格增速放慢，加上銷售放慢，體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上就是略有下調(diào)。但是，僅從溢價(jià)率下降、土地市場(chǎng)降溫還不能得出樓市將迎來(lái)拐點(diǎn)的結(jié)論。溢價(jià)率雖然下滑幅度很大，但平均仍然是溢價(jià)成交，整體土地價(jià)格還沒(méi)有出現(xiàn)下降，因?yàn)殡S著基建的完善，政府掛牌底價(jià)也往往會(huì)有所提升，溢價(jià)率大幅下降只是大幅減慢了地價(jià)上升的速度。

    房?jī)r(jià)畸高導(dǎo)致各種社會(huì)成本上升，已經(jīng)是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的一個(gè)重要矛盾。土地市場(chǎng)降溫后將有助房?jī)r(jià)回歸穩(wěn)定，能夠讓全社會(huì)擺脫焦慮癥，正本清源，有效嚇阻賺快錢的沖動(dòng)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)能夠得到更多新鮮血液，讓樓閣建設(shè)在堅(jiān)實(shí)的地面上。目前土地價(jià)格和房?jī)r(jià)的變化總體是積極的，地方政府切不能因?yàn)槎唐谪?cái)政遇到壓力而放松調(diào)控，毀掉當(dāng)前穩(wěn)定大好局面。只有保持政策定力，堅(jiān)決落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的中央精神，房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)才可能長(zhǎng)治久安。