融資“緊箍咒”緊逼錢袋子 中小房企如何生存和自救

    一邊是上半年高達2108億元的到期債券；一邊是包括信托在內(nèi)的房地產(chǎn)融資風險防控加強、規(guī)模嚴控。

    房企正在經(jīng)歷一次“縮衣緊食”的考驗，一次對“錢袋”的保衛(wèi)。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，近期五洲國際、新光集團、華業(yè)資本、中弘股份等企業(yè)相繼爆出債務(wù)危機。其中，中弘股份甚至因為債務(wù)爆雷于2018年12月退市；市值曾達400億元的銀億股份，也在2019年6月由于債務(wù)問題，提出了破產(chǎn)重整申請。

    克而瑞研究中心總經(jīng)理林波直言，2019年二季度以來，一些大型房企還能依靠銀行融資，但中小型企業(yè)的境內(nèi)融資渠道逐漸遭遇壓縮，壓力越來越大，凈負債率較高、融資成本較高的房企更可能面臨更大風險。

    2019年上半年典型上市房企債權(quán)融資規(guī)模走勢（單位：億元）數(shù)據(jù)來源：上市公司公告、同策研究院每日經(jīng)濟新聞鄒利制圖

    中小型房企融資壓力倍增

    克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年一季度過后，從4月份開始房企單月融資便持續(xù)減少。5月份房企發(fā)債規(guī)模大幅縮水，95家典型房企境內(nèi)外發(fā)債總量210.6億元，環(huán)比下降73.1%，為2017年3月以來的最低值；至6月份單月融資已經(jīng)降至兩年來的最低值，僅為492億元。業(yè)內(nèi)預(yù)測，在目前的融資環(huán)境之下，房企的單月融資額可能繼續(xù)會維持在低位。

    “當下房企市場化融資途徑融資愈發(fā)困難，資金需求較大的房企采用多元化融資方式，但融資金額有限，小企業(yè)融資則更加困難。”同策咨詢指出。

    的確，融資環(huán)境收緊的下半年，小型房企或是“第一波”遭受沖擊的。

    林波表示，一些資金緊張的企業(yè)，想融資則只能走非標融資，如信托、基金、理財。而即使是非標融資，政策趨勢也愈發(fā)緊張，如針對房地產(chǎn)信托公司產(chǎn)品，政策已要求“不允許超過6月份”，即后續(xù)不允許新增規(guī)模。

    隨之，海外發(fā)債成為不少房企保證資金的途徑，5~6月的房企海外發(fā)債雖然發(fā)行量環(huán)比是下降的，但比例逐漸上升。

    今年上半年，房企境內(nèi)外債券類融資總額4286億元，占2018年全年的59.3%。其中，境內(nèi)發(fā)債1402億元，占發(fā)債總量的33%；境外發(fā)債2883億元，占比67%，相較于2018年上升了19個百分點，發(fā)債規(guī)模大。

    “海外發(fā)債明顯放量，主要就是因為國內(nèi)發(fā)債過審批很少，資金緊張的企業(yè)不得不選擇其他渠道。”林波表示。

    但不容忽視的是，境外債券融資成本達8.34%，較于2018年全年增長1.19個百分點。實際上，2019年上半年以來，房企新增債券類融資成本為7.25%，較2018年全年上升0.77個百分點，普遍呈上升趨勢。

    境內(nèi)渠道受限，海外成本攀升，對中小型企業(yè)而言壓力不容忽視。

    克而瑞分析師房齡告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，今年6月份發(fā)行的海外債票面成本普遍較高，部分甚至超過了10%。其中如華南城及新湖中寶的票面利率分別達到了11.875%、11%，若算上綜合融資費用，實際成本還將更高。

    2019年6月典型上市房企融資方式占比（單位：億元）數(shù)據(jù)來源：上市公司公告、同策研究院

    財務(wù)不良企業(yè)或陷危機

    在這一場行業(yè)優(yōu)勝劣汰中，資金周轉(zhuǎn)率低、債務(wù)壓力大且緊急的中小房企，面臨的壓力和風險首當其沖。

    以銀億股份為例，其市值一度達400億元。2016年為改變主業(yè)單一，銀億以120億元的價格開啟收購（美國ARC、日本艾禮富和比利時邦奇），轉(zhuǎn)型“房地產(chǎn)+高端制造”雙主業(yè)的綜合性公司。為籌措資金，億銀選擇了舉債與股權(quán)質(zhì)押，埋下了債務(wù)危機的導(dǎo)火索。

    2017年地產(chǎn)調(diào)控加碼，銀億房地產(chǎn)業(yè)務(wù)雪上加霜。加之汽車行業(yè)寒冬來臨，汽車業(yè)績大幅下滑，導(dǎo)致2018年銀億股份的總凈利潤僅為-4.74億元。伴隨債務(wù)到期，2018年銀億的持有現(xiàn)金降到了歷史新低的8.35億元，而現(xiàn)金短債比則下降至0.09，短期的償債壓力巨大，最后出現(xiàn)債務(wù)違約。

    一位不愿具名的機構(gòu)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“很多中小房企目前可能還未必到銀億這個地步，但一些小房企已經(jīng)開始賣項目，這是出現(xiàn)生存危機的前兆。至少機構(gòu)會擔心企業(yè)未來，對企業(yè)在資本市場的融資更不利。”

    除短期債務(wù)高企，凈負債率較高、融資成本較高的企業(yè)，同樣面臨風險。

    據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，目前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)平均凈負債率約70%，不少企業(yè)凈負債率超過100%，比如泰禾的300%，中南的160%。

    上述機構(gòu)人士認為，這類企業(yè)需要盡快把現(xiàn)金周轉(zhuǎn)出來，才能抵抗風險。

    但不容忽視的是，不少企業(yè)都參與了2016~2017年的高價拿地，也拿了不少三四線城市的土地，甚至有些房企貨值里約80%土地都在三四線城市。

    林波認為，失去了棚改紅利的三四線城市，去化速度下降明顯，一些重倉三四線的房企銷售壓力會明顯增加。所以也能看見，今年以來房企紛紛回歸一二線，這類城市雖然有限價壓力，但去化不成問題。

    “重倉三四線城市的這類企業(yè)，如果現(xiàn)金無法覆蓋短期負債，要么在項目股權(quán)上進行處置、轉(zhuǎn)讓，回籠資金，要么以房抵款、向供應(yīng)商押款；當然，最簡單的辦法還是降價促銷。畢竟在這一波行情中，如果項目去化一旦出現(xiàn)問題，沒有踩準節(jié)奏，等待房企的將是滅頂之災(zāi)。”林波表示。

    “相對而言，全國化的大企業(yè)項目分布均衡，可以平衡銷售節(jié)奏，來抵御風險。如果是布局少的企業(yè)，則壓力更大。”房玲則認為，即使在拿地和城市布局層面，大企業(yè)也的確展現(xiàn)出了更高的抗風險能力。

    2019年5月、6月典型上市房企融資情況對比數(shù)據(jù)來源：上市公司公告、同策研究院

    高周轉(zhuǎn)自救與“多條腿”求生

    面對風險，企業(yè)有哪些“降壓”辦法？

    林波指出，如果前兩年拿的土地能順利變現(xiàn)，對企業(yè)現(xiàn)金流、資金鏈就不會造成影響。所以，高周轉(zhuǎn)、能夠在時間內(nèi)完成銷售和資金回籠，依然是房企“自救”的關(guān)鍵。

    “此外，處在調(diào)控中，如果企業(yè)出現(xiàn)資金問題，要么去融資，要么賣資產(chǎn)。”一位業(yè)內(nèi)人士直言。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，為緩解資金壓力，今年上半年以來房企的股權(quán)融資金額及占比不斷攀升。

    2019年6月份克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，40家上市房企實現(xiàn)的股權(quán)融資金額為75.68億元，環(huán)比上漲83.17%（5月股權(quán)融資總額41.32億元）；占總?cè)谫Y金額比重為12.37%，相比上月份的41.32億元（占比11.23%），絕對值及占比雙升。有4家房企選擇項目子公司部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

    “在債權(quán)融資受限的情況下，越來越多的房企不得不選擇股權(quán)融資，通過項目子公司部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓進行融資。”上述人士認為，多元組合融資，也是房企多采取的方法。

    例如金科股份、泰禾集團就采用了境內(nèi)銀行貸款、信托貸款、其他債權(quán)融資三種債權(quán)融資方式；陽光城采用了境內(nèi)銀行貸款、信托貸款、發(fā)行公司債三種債權(quán)融資方式；中南建設(shè)采用了境內(nèi)銀行貸款、發(fā)行公司債及其他債權(quán)融資三種債權(quán)融資方式。

    該人士進一步表示，債務(wù)方面，企業(yè)還是要提前做好債務(wù)到期提前償還的規(guī)劃。“有些企業(yè)出問題，就是因為一筆債務(wù)到期，出現(xiàn)連鎖反應(yīng)。一旦出現(xiàn)一個債務(wù)違約，未來預(yù)期會很大程度降低，不從根本解決而不斷借新還舊，容易陷入惡性循環(huán)。”