融資窗口期已過 嚴(yán)監(jiān)管下房企找錢“各顯神通”

    2019年春節(jié)過后，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了融資的“窗口期”。2019年4月份，多家房企密集發(fā)布融資計(jì)劃，總?cè)谫Y額超過1000億元，市場上普遍預(yù)期，之前“融資難”的情況將有所緩解。

    然而融資的“好光景”并沒有延續(xù)多久。進(jìn)入五月份，房企融資再度降至“冰點(diǎn)”——同策研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2019年5月，40家典型上市房企完成融資總額共計(jì)367.99億元，相較于4月份大幅下滑。

    利空的消息接踵而至。6月13日，央行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清在2019年第十一屆陸家嘴論壇上演講時稱：

    凡是過度依賴房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)繁榮的國家和地區(qū)，最終都要付出沉重代價，凡是靠投資投機(jī)房地產(chǎn)理財?shù)木用窈推髽I(yè)，最終都會發(fā)現(xiàn)其實(shí)很不劃算。

    這被認(rèn)為是對房地產(chǎn)企業(yè)融資繼續(xù)采取嚴(yán)管控的信號。多數(shù)房企都在過“緊日子”，如何“找錢”，是當(dāng)下擺在它們面前最棘手的問題。

    融資艱難

    融資的冬季并不是驟然而至的。實(shí)際上，從前兩年房地產(chǎn)市場開始嚴(yán)調(diào)控之后，房企的融資壓力就一直如影隨形。據(jù)克而瑞研究中心的不完全統(tǒng)計(jì)，2018年85家典型房企的融資總額為11920億元，同比下降11.09%。

    境內(nèi)的融資渠道中，公司債是最被倚重的方式之一，但事實(shí)上，很多房企都沒能成功從這一渠道融到錢。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道，部分房企因拿地激進(jìn)，出現(xiàn)一些“地王”，在住建部的指導(dǎo)下，央行與證監(jiān)會將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道。

    雖然多數(shù)被傳在名單中的房企隨后均否認(rèn)，“沒有接到書面通知”，但公司債被收緊是不爭的事實(shí)。

    據(jù)評級機(jī)構(gòu)穆迪發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至5月24日，受評開發(fā)商5月境外債券發(fā)行13億美元，年初迄今境外債券發(fā)行總額353億美元，已占2018年全年境外債券發(fā)行額的73%左右。境內(nèi)債券發(fā)行總額從4月298億元大幅降至40億元（5.77億美元）。

    至于更為直接的開發(fā)貸，其融資情況也并不理想。據(jù)中國人民銀行此前發(fā)布的報告，2019年一季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額10.85萬億元，增速比上年末低3.7個百分點(diǎn)，其中，保障性住房開發(fā)貸款余額4.55萬億元，增速比上年末低9.3個百分點(diǎn)。

    監(jiān)管層對于資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域也采取嚴(yán)厲的態(tài)度。據(jù)“鎂刻地產(chǎn)”記者此前報道，5月份，各地銀保監(jiān)局、銀保監(jiān)分局已經(jīng)針對資金違規(guī)流入房市開出多張罰單。

    以上海農(nóng)商行寶山支行為例，2017年，該支行曾違規(guī)發(fā)放貸款用作拍地保證金、土地出讓金。今年5月5日，上海銀保監(jiān)局對上海農(nóng)商行寶山支行作出責(zé)令改正并罰沒合計(jì)228.7968萬元的行政處罰。

    一名四大行負(fù)責(zé)開發(fā)貸業(yè)務(wù)的人士告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者，他們銀行目前開發(fā)貸發(fā)放的對象通常要求是“一線城市”“大開發(fā)商”。

    “不算特別好做，畢竟現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)也不算很好。”

    錢從哪來？

    “銀根收緊”，其實(shí)影響的不僅是中小型房企。大型房企雖然融資渠道更加多元，但在資金面偏緊的情況下，也頻頻拋出新的融資計(jì)劃。一些資質(zhì)和評級良好的房企，融資的方式也不再僅是發(fā)債和開發(fā)貸，境外融資、信托計(jì)劃也開始加入到融資的渠道之中。

    一名從事信托融資的人士告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者，一些大型房企，此前主要依賴銀行借款，“之前信托做得很少，但現(xiàn)在慢慢也做一些信托了。”

    信托資金，曾一度被視作是在主流渠道全面封堵后的“救命錢”。但目前監(jiān)管層對信托資金的投向也有十分嚴(yán)厲的規(guī)定。2019年5月，銀保監(jiān)會印發(fā)的《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知銀保監(jiān)發(fā)[2019]23號文》也在執(zhí)行層面提出了嚴(yán)格的要求。

    具體言之，執(zhí)行層面將關(guān)注以下幾點(diǎn)：

    向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資；

    或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資；

    直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款。

    一名房企的融資部人士對“鎂刻地產(chǎn)”記者指出，“前期融資收緊，現(xiàn)在能做的（信托）機(jī)構(gòu)也很少。即使能做，對（房企）的資質(zhì)也有要求，大多只能做大型房企。”

    “救命錢”也不再能夠隨時輸血，房企融資還在尋覓更多的渠道。一名資方的人士告訴記者，目前他會建議做ABS，“相對成本最低，有質(zhì)押標(biāo)的資產(chǎn)的，對債權(quán)人來說風(fēng)險相對低，所以預(yù)期利率就會低一些。”

    但他也指出，雖然ABS目前相對來說受限制小一些，但是畢竟融資額度是有限的，“因?yàn)榈盅何锟偸怯邢薜摹?rdquo;因此，ABS也并不能夠長期提供資金。

    一些高杠桿的房企或是拿地激進(jìn)的房企，則已經(jīng)將“籌錢”的方式轉(zhuǎn)向員工。多名房企人士向“鎂刻地產(chǎn)”記者證實(shí)，他們內(nèi)部有向他們推薦一些理財計(jì)劃，“資金投向大多數(shù)是自己家的項(xiàng)目。”

    而利率則各家企業(yè)都有不同。一名深圳房企的人士向記者展示了一份資料，其所在的企業(yè)提供的理財計(jì)劃，年收益率在6%左右。“（收益）比銀行高不了多少。”一名閩系房企的人士則告訴記者，他們公司的理財計(jì)劃，最高收益率一度突破15%。

    錯過了窗口期，未來的融資計(jì)劃仍然充滿了不確定性。上述資方人士指出，房企“錢緊”的情況還將持續(xù)，市場上并不缺錢，只是這些錢并沒有流到合適的地方以及合適的行業(yè)，監(jiān)管政策上會引導(dǎo)這些錢流到他該去的地方去。“當(dāng)務(wù)之急就是流向那些能夠創(chuàng)造就業(yè)，能夠帶動經(jīng)濟(jì)增長，國家扶持的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)上去，房地產(chǎn)顯然不是扶持的產(chǎn)業(yè)。”