北京商住房庫存處于高位 該如何盤活？

    本報記者 王麗新 見習(xí)記者 陳瀟

    近日，多部門持續(xù)出臺支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展政策組合拳，開發(fā)商響應(yīng)政策，將“保交樓、保民生”作為首要任務(wù)。

    2月26日，在“商辦類項目保交樓、保民生，化解金融風(fēng)險研討會”上，多家房企相關(guān)負責(zé)人重點分析了北京商辦類項目中商改住產(chǎn)品的價格變動、存量及銷售情況，積極探討如何破解商住房去化難等問題。

    庫存高去化難

    為規(guī)范商業(yè)用地發(fā)展，2017年3月26日，北京市相關(guān)部門出臺一系列政策，希望能夠遏制當(dāng)時“商改住”過熱現(xiàn)象。

    彼時的新政核心內(nèi)容主要有三點：一是新建商辦類項目最小分割單元不得低于500平方米；二是個人不得購買商辦新房；三是停止個人購買商辦新房和二手房的貸款。這即為“3.26”新政。

    據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，“3.26”新政后的一個月里，北京商住房市場實際成交跌幅99.9%，新政前一年間商住房的成交量為67013套，新政后一年間的成交量只有3589套，跌幅達94.6%。自此以后，北京商住房市場進入高庫存難銷售的冰封時刻。

    “目前此類項目面臨前期拿地成本較高、建設(shè)及運營管理資金沉淀周期長、限購后去化慢和入市項目價格倒掛的問題。”融創(chuàng)北京城市大宗交易負責(zé)人兼西長安壹號項目總經(jīng)理張皓坦言。

    對于目前北京商住房市場的現(xiàn)狀，匯力基金董事長、原中房集團董事長孟曉蘇表示，當(dāng)前北京商改住的商辦類項目售價普遍不高，大概是商品住宅平均價格的三分之一，北京平均房價為每平方米6萬元左右，而商改住的商辦類項目每平方米現(xiàn)在是1.8萬元左右。

    據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2009年以來北京市共計成交945宗商辦用地，規(guī)劃可售面積7514萬平方米；其中已售2628萬平方米，約25.67萬套，未售4886萬平方米，占規(guī)劃可售面積的65%以上，未售中又有4172萬平方米屬于未上市，占規(guī)劃可售面積的55.5%以上，而這些項目幾乎都屬于2017年前拿地。

    事實上，對于開發(fā)商來說，過去高位時拿下的地，加上財務(wù)費用等持有成本，沉淀了大量資產(chǎn)，對其資產(chǎn)負債表造成重壓，處理起來也頗為頭疼。

    某知名房企相關(guān)負責(zé)人向《證券日報》記者表示，目前公司在北京累計持有26個商辦項目，累計已經(jīng)投入311億元，但很多項目都長期處于開發(fā)和空置階段，部分辦公樓因位于五六環(huán)等非核心區(qū)，而且產(chǎn)品總面積較大，難以匹配定制客戶，造成去化困難。

    此外，某民營房企北京負責(zé)人向《證券日報》記者表示，當(dāng)時公司進京聯(lián)合其他企業(yè)拿了一些商辦項目，有部分項目已全部交付，也有部分做了長租公寓，但仍有難以處理的一塊空地，從2015年至今持有8年一直處在空置狀態(tài)，土地費用約達10億元，財務(wù)費用也已高達幾億元，現(xiàn)在地上全是草，公司早已不在乎這個地能否掙錢，寧可虧一點，能盤活就行。

    如何盤活商住房資產(chǎn)？

    “已經(jīng)拿地的大量項目積壓在開發(fā)商手里，會造成社會資源巨大浪費，應(yīng)高度關(guān)注，適時予以化解。”中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授、不動產(chǎn)與自然資源法研究中心主任宋志紅如是稱。

    對此，北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超也表示，在限購、限貸政策持續(xù)調(diào)控下，目前，行業(yè)需要尋找途徑讓資產(chǎn)能更有效地盤活起來。

    “北京地區(qū)商辦新房項目多數(shù)在郊區(qū)，作辦公場所的比例較少，很多項目變成了商改住。”江南集團董事長于全表示，目前，商住類住房相比商品住宅價格較低，作為住房使用的需求是存在的，但個人購買商住項目限制較多，導(dǎo)致成交和流動性較低。

    “如果能夠在合理范圍內(nèi)適當(dāng)調(diào)整北京郊區(qū)的商住房限制性政策，在某種程度上能夠推動北京樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展。”孟曉蘇表示，商住房當(dāng)下的售價為商品住宅的三分之一左右，如果能盤活這一市場，可以平抑北京房價。

    “目前，公司持有一直沒有開發(fā)的商辦項目用地，這類遠郊的商辦項目普遍面臨每戶面積設(shè)計過大、很難找到客戶的問題。”旭輝集團北京公司總經(jīng)理張志軍也向《證券日報》記者坦言，希望可以在合理范圍內(nèi)適度調(diào)整這類項目規(guī)劃設(shè)計要求、完成改造，促進銷售，嘗試盤活資產(chǎn)。

（編輯 袁元）