不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)啟動(dòng) 專家稱市場(chǎng)規(guī)模10萬(wàn)億

    “促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”繼續(xù)迎來(lái)重磅政策利好。

    2月20日，證監(jiān)會(huì)宣布啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，在現(xiàn)有私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策，致力于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量。

    同日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)正式發(fā)布了《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《指引》），明確了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、參與要求、信息披露等一系列細(xì)則，對(duì)該類基金業(yè)務(wù)進(jìn)行了系統(tǒng)化規(guī)范。

    按照要求，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

    房地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金正式啟動(dòng)試點(diǎn)，將有利于盤活房地產(chǎn)市場(chǎng)存量資產(chǎn)，為行業(yè)提供新的增量資金，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

    第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人、董事李想告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者：“此舉對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)異于是一場(chǎng)‘及時(shí)雨’，為盤活房地產(chǎn)存量資產(chǎn)、保交樓、商辦不動(dòng)產(chǎn)的收并購(gòu)等帶來(lái)了充沛的資金來(lái)源，豐富了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，將有效支持房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)和項(xiàng)目的合理融資需求。”

    從“私募投資基金投向地產(chǎn)行業(yè)”到“專門設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”，高和資本執(zhí)行合伙人周以升向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示：“這是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)行業(yè)的里程碑事件，相信不動(dòng)產(chǎn)私募基金行業(yè)將會(huì)成為房地產(chǎn)存量盤活的重要抓手，成為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的有力手段。”

    據(jù)周以升預(yù)計(jì)，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的市場(chǎng)規(guī)模約在10萬(wàn)億元級(jí)別。

    新設(shè)類別與差異化監(jiān)管

    證監(jiān)會(huì)提到，由于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會(huì)在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

    此次試點(diǎn)工作按照試點(diǎn)先行、穩(wěn)妥推進(jìn)的原則，參與試點(diǎn)工作的私募股權(quán)投資基金管理人須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實(shí)繳資本符合要求，主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)和不動(dòng)產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

    考慮到不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的規(guī)模較大、期限較長(zhǎng)等特點(diǎn)，投資者需要有更高的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力，試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬(wàn)元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過(guò)基金實(shí)繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬(wàn)元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募。鼓勵(lì)境外投資者以QFLP方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。

    “為穩(wěn)妥推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，監(jiān)管層采取了提高投資者準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格監(jiān)管、加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)等審慎措施。”IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，證監(jiān)會(huì)以不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的同時(shí)也謹(jǐn)慎為之、嚴(yán)格監(jiān)管并舉。

    證監(jiān)會(huì)明確，此次試點(diǎn)工作是證監(jiān)會(huì)落實(shí)黨中央和國(guó)務(wù)院有關(guān)“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”決策部署，健全資本市場(chǎng)功能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)功能的重要舉措。

    “我們相信，私募基金大規(guī)模、規(guī)范化地參與房地產(chǎn)行業(yè)投資，將大幅優(yōu)化我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)定價(jià)體系，有效緩解行業(yè)部分企業(yè)的融資困境，降低企業(yè)資金成本，對(duì)具備資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力、手握優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房企發(fā)展帶來(lái)實(shí)質(zhì)性助力。”中信證券分析師陳聰認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金將與我國(guó)公募REITs市場(chǎng)相互促進(jìn)，共同發(fā)展，補(bǔ)足我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域“投融管退”良性循環(huán)中的關(guān)鍵短板。

    周以升也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金和公募REITs一起，將構(gòu)成一個(gè)完整的金融循環(huán)，為行業(yè)紓困、存量盤活以及行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供必不可缺的動(dòng)力。

    “房住不炒”與盤活存量

    不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)的關(guān)鍵目標(biāo)，在于支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展。

    相比過(guò)去私募基金投向地產(chǎn)行業(yè)，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍被限定為“特定居住用房”（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

    易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這個(gè)提法強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的前提，并非所有商品房類型都包括在內(nèi)，私募基金介入房企拿地建設(shè)的行為也被排除在外。

    《指引》明確，“存量商品住宅”是指已取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開工的存量商品住宅項(xiàng)目，包括普通住宅、公寓等。

    相關(guān)項(xiàng)目必須“五證齊全”，意味著房企如果希冀以私募基金補(bǔ)充“拿地建設(shè)”資金、繼續(xù)擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。

    “那些已經(jīng)取得預(yù)售許可證、被購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)但因?yàn)榉N種原因無(wú)法交付的產(chǎn)品，也是當(dāng)前‘保交樓’的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，除了銀行專項(xiàng)貸款、四大資產(chǎn)管理公司等介入“保交樓”，本次試點(diǎn)也鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金參與“保交樓”工作，增強(qiáng)了多元化金融機(jī)構(gòu)的導(dǎo)入，以更好地解決交付問題。

    光大證券分析師何緬南也認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金有利于盤活不動(dòng)產(chǎn)存量資產(chǎn)，更好發(fā)揮其在保交樓相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)、不良資產(chǎn)項(xiàng)目處置、企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展等方面的積極作用。

    近年來(lái)保障性住房的發(fā)展節(jié)奏明顯加快，各類支持政策紛紛護(hù)航。本次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金也被鼓勵(lì)參與保障性住房的建設(shè)，是保障房行業(yè)金融支持政策的進(jìn)一步加碼，其“投融建管退”的閉環(huán)有望加速完善。

    “市場(chǎng)化租賃住房”則是指，已取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，不以分拆產(chǎn)權(quán)銷售為目的、長(zhǎng)期對(duì)外進(jìn)行市場(chǎng)化租賃運(yùn)營(yíng)，但未納入保障性租賃住房體系的租賃住房。

    業(yè)內(nèi)人士分析，從市場(chǎng)的構(gòu)成來(lái)講，“市場(chǎng)化租賃住房”更多是指市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的“長(zhǎng)租公寓”，主要包括房企開發(fā)的各類長(zhǎng)租房項(xiàng)目，也包括各類金融資本、互聯(lián)網(wǎng)資本、酒店資本和中介資本運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租房項(xiàng)目。

    過(guò)去幾年間，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展逐漸去泡沫化，回歸本質(zhì)。嚴(yán)躍進(jìn)指出，未來(lái)各地招商引資、積極擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入的速度將加快，持續(xù)增長(zhǎng)的租賃需求使得長(zhǎng)租房公寓市場(chǎng)的前景良好。

    一位深耕市場(chǎng)化租賃住房多年的行業(yè)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，作為前期投入大、運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)的行業(yè)，非常歡迎專業(yè)資金的進(jìn)入。“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金進(jìn)入行業(yè)，將有效擴(kuò)充融資渠道，提升專業(yè)化運(yùn)營(yíng)能力，有力促進(jìn)租賃住房的健康發(fā)展。”

    值得注意的是，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房包括寫字樓、商場(chǎng)、酒店等，這被認(rèn)為是推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)良性循環(huán)的重要措施。

    據(jù)中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析，房企有大量的寫字樓、商場(chǎng)、酒店資產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)存量，引進(jìn)私募基金，將有助于這些資產(chǎn)的盤活、運(yùn)營(yíng)等，增強(qiáng)現(xiàn)金流能力。

    何緬南預(yù)計(jì)，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的推出，將有效助力房企盤活基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，進(jìn)一步增強(qiáng)公司的滾動(dòng)投資能力，提升長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)。

    “房地產(chǎn)開發(fā)并不是一個(gè)成長(zhǎng)性行業(yè)，但房地產(chǎn)業(yè)不止于房地產(chǎn)開發(fā)。”陳聰進(jìn)一步指出，房地產(chǎn)是指不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)建、運(yùn)營(yíng)、管理、服務(wù)和相關(guān)交易的一系列內(nèi)容，隨著房地產(chǎn)定義的現(xiàn)代化，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間也顯現(xiàn)出來(lái)，企業(yè)一旦持有具備穩(wěn)定現(xiàn)金流入的不動(dòng)產(chǎn)，則其存量資源可能會(huì)被加快盤活。

    “第三支箭”與新發(fā)展模式

    實(shí)際上，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的試點(diǎn)也是“第三支箭”的延續(xù)和細(xì)化。

    2022年11月28日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布了優(yōu)化調(diào)整房企股權(quán)融資“5項(xiàng)措施”（即“第三支箭”），除了備受矚目的“恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資”措施，也提到了“積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用”，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

    據(jù)光大證券梳理，當(dāng)前“第三支箭”已在“第一支箭”新增授信、“第二支箭”增信債權(quán)工具上進(jìn)一步放寬融資通道，為房企購(gòu)買存量項(xiàng)目、償還債務(wù)、項(xiàng)目交付等方面有力補(bǔ)充資金。其中再融資方面受益房企范圍較廣，上市房企定增方案正加速落地，自2022年11月28日至2022年年末，已有31家上市房企公告股權(quán)融資事項(xiàng)，已披露的募資總額超360億元。

    此次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的試點(diǎn)，即是對(duì)“第三支箭”中提到的“允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、在建未完成項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施”的落實(shí)。

    “不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)是房企股權(quán)融資渠道的重要補(bǔ)充，對(duì)于緩解房企債務(wù)壓力，盤活存量，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，提升行業(yè)流動(dòng)性有著重要意義。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，該試點(diǎn)有利于進(jìn)一步解決房企資金難題，滿足房地產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。

    而從更長(zhǎng)遠(yuǎn)周期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式的邁進(jìn)，也意味著從快速開發(fā)到重視運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)變。

    不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的試點(diǎn)，或?qū)椭粍?dòng)產(chǎn)進(jìn)入以運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生持續(xù)性現(xiàn)金流的發(fā)展模式，具備資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力的企業(yè)，也將受益于這一改革。

    何緬南表示，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入新階段，構(gòu)建存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)成為大勢(shì)所趨，多渠道盤活存量資產(chǎn)對(duì)合理擴(kuò)大有效投資、降低行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等具有重要意義。

    據(jù)了解，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)重要的投資品類，是一些養(yǎng)老基金、慈善基金的重要配置方向。

    “不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的推出，也為資本市場(chǎng)進(jìn)一步豐富、健全資金配置，鼓勵(lì)實(shí)力雄厚的投資者廣泛參與不動(dòng)產(chǎn)投資指明了方向、規(guī)范了渠道、建立了信心，甚至是未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金與現(xiàn)有的C-REITs之間可以形成相互補(bǔ)充、相互促進(jìn)、共同發(fā)展的格局。”李想對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者補(bǔ)充說(shuō)：“希望不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，能成為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的助推劑和催化劑。”