見微知著 風(fēng)暴中的泛海是否還有機(jī)會(huì)

    旌鑫

    從拍賣股權(quán)、售賣資產(chǎn)，到分公司被銀行起訴，再到董事長被列為執(zhí)行人，近期有關(guān)泛海的消息層出不窮。

    一時(shí)之間，泛海轉(zhuǎn)型不順、深陷債務(wù)危機(jī)言論甚囂塵上，甚至還有媒體為了博人眼球，直接甩出“泛海爆雷”“泛海破產(chǎn)”等聳人聽聞的詞匯。

    困難確確實(shí)實(shí)是真的存在，如果只盯著這些被負(fù)面資訊組合起來的文字，可能真的會(huì)陷入這樣的思考。但就像硬幣的兩面，如果只盯著一面看，就如同隔門窺物，很難能夠看清事物的全貌。而風(fēng)云變幻之中，最難得是不為表象所惑，不為淺論所懾，敢于犀燃燭照。

    實(shí)際上，在實(shí)際業(yè)務(wù)端和資產(chǎn)端，關(guān)于泛海實(shí)實(shí)在在紓困的利好事實(shí)也頻頻在上演，但卻少在新聞媒體端被提及，這一點(diǎn)確實(shí)令人匪夷所思。因?yàn)槿绻娴南胍辞宸汉５娜玻@些消息將成為判別企業(yè)經(jīng)營狀況的重要消息面。

    手握資產(chǎn)通行證，心中并不慌

    按理來說，從對(duì)于這些負(fù)面資訊反應(yīng)來看，泛海并沒有急于澄清自己，而是通過出售資產(chǎn)的形式，默默應(yīng)對(duì)著這場(chǎng)所謂的危機(jī)。實(shí)際上，泛海確實(shí)有這樣的底氣。

    且不說其手中含金量最高的金融牌照和股權(quán)投資，僅僅是武漢CBD這一塊壓艙石，都有可能帶領(lǐng)泛海穿越危機(jī)。

    眾所周知，房地產(chǎn)領(lǐng)域之中，變現(xiàn)最為典型的，便是武漢CBD王家墩的中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目。在武漢中央商務(wù)區(qū)深耕近20年，1400萬平方米由泛海開發(fā)建設(shè)的建筑面積中僅有少量地塊轉(zhuǎn)讓了出去。

    除此之外，泛海還持類似時(shí)代中心、武漢中心、泛海生活廣場(chǎng)、平安銀行大廈、喜來登酒店、費(fèi)爾蒙酒店等大量商業(yè)樓宇，另外還有287.4萬平方米的剩余可開發(fā)建筑面積，其中包括大量可快速變現(xiàn)的住宅屬性用地。

    近日，這片土地迎來利好的消息面。4月21日，武漢市一紙公文，武漢中央商務(wù)區(qū)被正式定位為“武漢金融城”，區(qū)域?qū)⒈淮蛟斐蔀楹蹦酥寥A中的“區(qū)域金融中心”核心集聚區(qū)。5月28日，珠海華發(fā)集團(tuán)華中區(qū)域中心又與武漢中央商務(wù)區(qū)商定合作，雙方確立了“深交”意向。

    “武漢金融城”的定位對(duì)泛海將產(chǎn)生巨大的資產(chǎn)增值驅(qū)動(dòng)作用，這正是泛海長期投資的價(jià)值印證。盡管官方主觀上不愿意將政策利好與房地產(chǎn)掛鉤，但事實(shí)是武漢中央商務(wù)區(qū)周邊房?jī)r(jià)地價(jià)已有提升，在5月26日武漢集中掛出的一批土地資源中，距離武漢中央商務(wù)區(qū)2公里左右的電影制片廠與漢口飯店地塊，起拍價(jià)分別達(dá)到51.3億元和57.7億元，后者這是本次土地集中供應(yīng)的準(zhǔn)總價(jià)地王地塊，兩塊地的起始樓面價(jià)均約17000元/平方米。

    按照這一價(jià)格水平泛海武漢中央商務(wù)區(qū)剩余可開發(fā)土地貨值保守就接近500億元。不僅如此，泛海美國地產(chǎn)項(xiàng)目同樣價(jià)值飆升，據(jù)美國商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，美國市場(chǎng)上新房銷售的中位價(jià)在4月份為37.24萬美元，約合人民幣238.75萬元，與去年同期相比高出了20.1%，《華爾街日?qǐng)?bào)》指出，這是1988年以來的最大同比漲幅，而泛海在美國房?jī)r(jià)領(lǐng)漲的夏威夷和紐約地區(qū)還有超200多萬可供開發(fā)的建筑面積。

    正所謂，“手中有糧，心中不慌”，現(xiàn)金越是寶貴之時(shí)，在更早周期布局下的資產(chǎn)，意義就更為巨大。即便早已姓“金”不姓“地”，但早早布局下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，都成為帶領(lǐng)泛海度過危機(jī)的資本。

    優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)搬上貨架，好貨不愁賣

    對(duì)于不斷增值的資產(chǎn)，泛?？芍^沒有任何留戀；在度過眼下困難的態(tài)度方面，泛海也可謂是不留余力。

    泛海曾多次表達(dá)，目前公司正在全力籌措償債資金，已有較為確定的還款資金來源，主要包括：公司將盡力加快房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售、境內(nèi)外資產(chǎn)優(yōu)化等以獲取資金，公司控股股東中國泛海集團(tuán)有限公司擬出售部分海外資產(chǎn)為公司提供資金支持。

    從泛海近期的動(dòng)作來看，也正在試圖通過出售資產(chǎn)和股權(quán)回籠更多的資金來償還債務(wù)，緩解公司現(xiàn)金流緊張的問題。值得一提的是，因?yàn)橘Y產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性，泛海擺上貨架的資產(chǎn)包很多都賣出了不錯(cuò)的價(jià)錢。

    以出售的IDG為例來看，與此前買進(jìn)相比，此番13億美元賣出泛海獲取了豐厚的投資回報(bào)，這其中還不包括IDG公司賬上超1億美元的待分配資金。

    在中國泛海持有IDG的四年間，中國泛海見證、支持了IDG在全球的快速發(fā)展和中國本土的持續(xù)深耕，與此同時(shí)，IDG也為近年來中國泛海投資業(yè)務(wù)提供了科學(xué)有效信息情報(bào)，助力中國泛海持續(xù)做厚了資產(chǎn)，此次交易可謂一舉“兩得”。

    此外，6月25日，泛海再度向融創(chuàng)中國出售了旗下的資產(chǎn)。資產(chǎn)包括浙江泛海公司持有的中國民生信托有限公司10.7143%股權(quán)；杭州泛海國際中心1號(hào)樓的1082.4平方米商業(yè)和22個(gè)車位，交易價(jià)款總額約22億元，其中包括約15.34億元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及6.66億元的債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款。

    被武漢中央商務(wù)區(qū)吸引過來的不止融創(chuàng)，今年1月份綠城也出手，用30.65億元的價(jià)格拿下武漢中央商務(wù)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為“鄂（2019）武漢市江漢不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0008198號(hào)”宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)。

    除此之外，泛海系旗下的資產(chǎn)眾多，且很大一部分屬于市場(chǎng)價(jià)值較受認(rèn)可的資產(chǎn)。即便拋開武漢美國項(xiàng)目，銀行、信托公司、證券公司的股權(quán)，僅泛海位于北京長安街沿線的物業(yè)——民生金融中心，估價(jià)都在300億元上下。

    但賣資產(chǎn)并非泛?；馕C(jī)的唯一手段，在地產(chǎn)板塊也開啟了加速工程進(jìn)度，從而實(shí)現(xiàn)快速去化回款的目的。如6月18日，武漢中央商務(wù)區(qū)桂府項(xiàng)目2棟29層大樓喜封金頂；6月21日，武漢中央商務(wù)區(qū)蕓海園9號(hào)樓、11號(hào)樓、14號(hào)樓共計(jì)256套房屋陸續(xù)交付……通過一系列組合拳，泛海的基本面也在逐步修復(fù)。

    金融資產(chǎn)5年翻8倍，基本盤欣欣向榮

    如果說處置資產(chǎn)是對(duì)過去的交代，那么穩(wěn)固的基本盤則是走向未來的底氣。成功轉(zhuǎn)型的泛海在主業(yè)上更不含糊。

    截至2020年12月31日，泛海金融板塊營收占比達(dá)到85%，交易性金融資產(chǎn)總額為392.7億元，5年時(shí)間，交易性金融資產(chǎn)增長近8倍，占流動(dòng)資產(chǎn)的比例從4.9%升至29.15%。資產(chǎn)負(fù)債率由2018年底的86.60%降至2020年的80.67%，達(dá)到五年來最低水平。

    金融營收占比提升、金融資產(chǎn)持續(xù)增長、資產(chǎn)負(fù)債率整體下降，如果真面臨巨大的危機(jī)，任何一家企業(yè)都很難有如此經(jīng)營表現(xiàn)，更有甚者早就將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)“割肉”出讓。

    反觀泛海各大金融平臺(tái)，在進(jìn)入2021年以來表現(xiàn)依然可圈可點(diǎn)，據(jù)私募排排網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，截至2021年4月30日，民生證券旗下FOF資管產(chǎn)品“金生麗水FOF成長一號(hào)”1-4月業(yè)績(jī)排名行業(yè)第一，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平；3-4月，民生證券還完成8個(gè)股權(quán)類項(xiàng)目，其中IPO項(xiàng)目4個(gè)，再融資項(xiàng)目4個(gè)。截至4月底，民生證券累計(jì)在會(huì)審核項(xiàng)目25個(gè)。

    亞太財(cái)險(xiǎn)方面則在3月連續(xù)中標(biāo)安徽省電梯責(zé)任保險(xiǎn)示范項(xiàng)目、南京市棲霞貨物運(yùn)輸配載有限責(zé)任公司危貨車輛保險(xiǎn)項(xiàng)目，4月又先后承保中國國際絲路中心大廈建工團(tuán)意險(xiǎn)項(xiàng)目和“齊魯一號(hào)”微信項(xiàng)目，在3月8日，亞太財(cái)險(xiǎn)又在2020年度濟(jì)南市金融機(jī)構(gòu)綜合評(píng)價(jià)及2020年度金融機(jī)構(gòu)反洗錢考核評(píng)級(jí)結(jié)果，亞太財(cái)險(xiǎn)在兩項(xiàng)評(píng)級(jí)中均被評(píng)為“A級(jí)機(jī)構(gòu)”。

    除了金融板塊，今年泛海投資也成了資本市場(chǎng)一大幕后贏家，4月6日，徐工集團(tuán)實(shí)現(xiàn)整體上市；5月7日，京東物流也成功登陸港交所，這兩家背后都有泛海戰(zhàn)投的身影。

    可以說這些年，眼光獨(dú)到的泛海如同經(jīng)驗(yàn)老到的獵手，捕獲了一個(gè)又一個(gè)投資“潛力股”。置身巨頭匯集的藍(lán)海當(dāng)中的泛海，伴隨著巨頭們估值的與日俱增，也將為企業(yè)發(fā)展提供無限的想象空間。

    就像硬幣的兩面，泛海的A面或許是負(fù)面纏身，但是結(jié)合B面來看可能也真的沒有那么難。畢竟其手里不僅有大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)包，還有扎實(shí)穩(wěn)固的基本盤，這兩張牌每一張都是能助其贏得牌局。

（編輯 田冬）