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見微知著 風(fēng)暴中的泛海是否還有機(jī)會(huì)

2021-07-10 08:55  來源:證券日?qǐng)?bào)網(wǎng) 旌鑫

    旌鑫

    從拍賣股權(quán)、售賣資產(chǎn),到分公司被銀行起訴,再到董事長被列為執(zhí)行人,近期有關(guān)泛海的消息層出不窮。

    一時(shí)之間,泛海轉(zhuǎn)型不順、深陷債務(wù)危機(jī)言論甚囂塵上,甚至還有媒體為了博人眼球,直接甩出“泛海爆雷”“泛海破產(chǎn)”等聳人聽聞的詞匯。

    困難確確實(shí)實(shí)是真的存在,如果只盯著這些被負(fù)面資訊組合起來的文字,可能真的會(huì)陷入這樣的思考。但就像硬幣的兩面,如果只盯著一面看,就如同隔門窺物,很難能夠看清事物的全貌。而風(fēng)云變幻之中,最難得是不為表象所惑,不為淺論所懾,敢于犀燃燭照。

    實(shí)際上,在實(shí)際業(yè)務(wù)端和資產(chǎn)端,關(guān)于泛海實(shí)實(shí)在在紓困的利好事實(shí)也頻頻在上演,但卻少在新聞媒體端被提及,這一點(diǎn)確實(shí)令人匪夷所思。因?yàn)槿绻娴南胍辞宸汉5娜玻@些消息將成為判別企業(yè)經(jīng)營狀況的重要消息面。

    手握資產(chǎn)通行證,心中并不慌

    按理來說,從對(duì)于這些負(fù)面資訊反應(yīng)來看,泛海并沒有急于澄清自己,而是通過出售資產(chǎn)的形式,默默應(yīng)對(duì)著這場(chǎng)所謂的危機(jī)。實(shí)際上,泛海確實(shí)有這樣的底氣。

    且不說其手中含金量最高的金融牌照和股權(quán)投資,僅僅是武漢CBD這一塊壓艙石,都有可能帶領(lǐng)泛海穿越危機(jī)。

    眾所周知,房地產(chǎn)領(lǐng)域之中,變現(xiàn)最為典型的,便是武漢CBD王家墩的中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目。在武漢中央商務(wù)區(qū)深耕近20年,1400萬平方米由泛海開發(fā)建設(shè)的建筑面積中僅有少量地塊轉(zhuǎn)讓了出去。

    除此之外,泛海還持類似時(shí)代中心、武漢中心、泛海生活廣場(chǎng)、平安銀行大廈、喜來登酒店、費(fèi)爾蒙酒店等大量商業(yè)樓宇,另外還有287.4萬平方米的剩余可開發(fā)建筑面積,其中包括大量可快速變現(xiàn)的住宅屬性用地。

    近日,這片土地迎來利好的消息面。4月21日,武漢市一紙公文,武漢中央商務(wù)區(qū)被正式定位為“武漢金融城”,區(qū)域?qū)⒈淮蛟斐蔀楹蹦酥寥A中的“區(qū)域金融中心”核心集聚區(qū)。5月28日,珠海華發(fā)集團(tuán)華中區(qū)域中心又與武漢中央商務(wù)區(qū)商定合作,雙方確立了“深交”意向。

    “武漢金融城”的定位對(duì)泛海將產(chǎn)生巨大的資產(chǎn)增值驅(qū)動(dòng)作用,這正是泛海長期投資的價(jià)值印證。盡管官方主觀上不愿意將政策利好與房地產(chǎn)掛鉤,但事實(shí)是武漢中央商務(wù)區(qū)周邊房?jī)r(jià)地價(jià)已有提升,在5月26日武漢集中掛出的一批土地資源中,距離武漢中央商務(wù)區(qū)2公里左右的電影制片廠與漢口飯店地塊,起拍價(jià)分別達(dá)到51.3億元和57.7億元,后者這是本次土地集中供應(yīng)的準(zhǔn)總價(jià)地王地塊,兩塊地的起始樓面價(jià)均約17000元/平方米。

    按照這一價(jià)格水平泛海武漢中央商務(wù)區(qū)剩余可開發(fā)土地貨值保守就接近500億元。不僅如此,泛海美國地產(chǎn)項(xiàng)目同樣價(jià)值飆升,據(jù)美國商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示,美國市場(chǎng)上新房銷售的中位價(jià)在4月份為37.24萬美元,約合人民幣238.75萬元,與去年同期相比高出了20.1%,《華爾街日?qǐng)?bào)》指出,這是1988年以來的最大同比漲幅,而泛海在美國房?jī)r(jià)領(lǐng)漲的夏威夷和紐約地區(qū)還有超200多萬可供開發(fā)的建筑面積。

    正所謂,“手中有糧,心中不慌”,現(xiàn)金越是寶貴之時(shí),在更早周期布局下的資產(chǎn),意義就更為巨大。即便早已姓“金”不姓“地”,但早早布局下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),都成為帶領(lǐng)泛海度過危機(jī)的資本。

    優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)搬上貨架,好貨不愁賣

    對(duì)于不斷增值的資產(chǎn),泛??芍^沒有任何留戀;在度過眼下困難的態(tài)度方面,泛海也可謂是不留余力。

    泛海曾多次表達(dá),目前公司正在全力籌措償債資金,已有較為確定的還款資金來源,主要包括:公司將盡力加快房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售、境內(nèi)外資產(chǎn)優(yōu)化等以獲取資金,公司控股股東中國泛海集團(tuán)有限公司擬出售部分海外資產(chǎn)為公司提供資金支持。

    從泛海近期的動(dòng)作來看,也正在試圖通過出售資產(chǎn)和股權(quán)回籠更多的資金來償還債務(wù),緩解公司現(xiàn)金流緊張的問題。值得一提的是,因?yàn)橘Y產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性,泛海擺上貨架的資產(chǎn)包很多都賣出了不錯(cuò)的價(jià)錢。

    以出售的IDG為例來看,與此前買進(jìn)相比,此番13億美元賣出泛海獲取了豐厚的投資回報(bào),這其中還不包括IDG公司賬上超1億美元的待分配資金。

    在中國泛海持有IDG的四年間,中國泛海見證、支持了IDG在全球的快速發(fā)展和中國本土的持續(xù)深耕,與此同時(shí),IDG也為近年來中國泛海投資業(yè)務(wù)提供了科學(xué)有效信息情報(bào),助力中國泛海持續(xù)做厚了資產(chǎn),此次交易可謂一舉“兩得”。

    此外,6月25日,泛海再度向融創(chuàng)中國出售了旗下的資產(chǎn)。資產(chǎn)包括浙江泛海公司持有的中國民生信托有限公司10.7143%股權(quán);杭州泛海國際中心1號(hào)樓的1082.4平方米商業(yè)和22個(gè)車位,交易價(jià)款總額約22億元,其中包括約15.34億元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及6.66億元的債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款。

    被武漢中央商務(wù)區(qū)吸引過來的不止融創(chuàng),今年1月份綠城也出手,用30.65億元的價(jià)格拿下武漢中央商務(wù)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為“鄂(2019)武漢市江漢不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0008198號(hào)”宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)。

    除此之外,泛海系旗下的資產(chǎn)眾多,且很大一部分屬于市場(chǎng)價(jià)值較受認(rèn)可的資產(chǎn)。即便拋開武漢美國項(xiàng)目,銀行、信托公司、證券公司的股權(quán),僅泛海位于北京長安街沿線的物業(yè)——民生金融中心,估價(jià)都在300億元上下。

    但賣資產(chǎn)并非泛?;馕C(jī)的唯一手段,在地產(chǎn)板塊也開啟了加速工程進(jìn)度,從而實(shí)現(xiàn)快速去化回款的目的。如6月18日,武漢中央商務(wù)區(qū)桂府項(xiàng)目2棟29層大樓喜封金頂;6月21日,武漢中央商務(wù)區(qū)蕓海園9號(hào)樓、11號(hào)樓、14號(hào)樓共計(jì)256套房屋陸續(xù)交付……通過一系列組合拳,泛海的基本面也在逐步修復(fù)。

    金融資產(chǎn)5年翻8倍,基本盤欣欣向榮

    如果說處置資產(chǎn)是對(duì)過去的交代,那么穩(wěn)固的基本盤則是走向未來的底氣。成功轉(zhuǎn)型的泛海在主業(yè)上更不含糊。

    截至2020年12月31日,泛海金融板塊營收占比達(dá)到85%,交易性金融資產(chǎn)總額為392.7億元,5年時(shí)間,交易性金融資產(chǎn)增長近8倍,占流動(dòng)資產(chǎn)的比例從4.9%升至29.15%。資產(chǎn)負(fù)債率由2018年底的86.60%降至2020年的80.67%,達(dá)到五年來最低水平。

    金融營收占比提升、金融資產(chǎn)持續(xù)增長、資產(chǎn)負(fù)債率整體下降,如果真面臨巨大的危機(jī),任何一家企業(yè)都很難有如此經(jīng)營表現(xiàn),更有甚者早就將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)“割肉”出讓。

    反觀泛海各大金融平臺(tái),在進(jìn)入2021年以來表現(xiàn)依然可圈可點(diǎn),據(jù)私募排排網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示,截至2021年4月30日,民生證券旗下FOF資管產(chǎn)品“金生麗水FOF成長一號(hào)”1-4月業(yè)績(jī)排名行業(yè)第一,遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平;3-4月,民生證券還完成8個(gè)股權(quán)類項(xiàng)目,其中IPO項(xiàng)目4個(gè),再融資項(xiàng)目4個(gè)。截至4月底,民生證券累計(jì)在會(huì)審核項(xiàng)目25個(gè)。

    亞太財(cái)險(xiǎn)方面則在3月連續(xù)中標(biāo)安徽省電梯責(zé)任保險(xiǎn)示范項(xiàng)目、南京市棲霞貨物運(yùn)輸配載有限責(zé)任公司危貨車輛保險(xiǎn)項(xiàng)目,4月又先后承保中國國際絲路中心大廈建工團(tuán)意險(xiǎn)項(xiàng)目和“齊魯一號(hào)”微信項(xiàng)目,在3月8日,亞太財(cái)險(xiǎn)又在2020年度濟(jì)南市金融機(jī)構(gòu)綜合評(píng)價(jià)及2020年度金融機(jī)構(gòu)反洗錢考核評(píng)級(jí)結(jié)果,亞太財(cái)險(xiǎn)在兩項(xiàng)評(píng)級(jí)中均被評(píng)為“A級(jí)機(jī)構(gòu)”。

    除了金融板塊,今年泛海投資也成了資本市場(chǎng)一大幕后贏家,4月6日,徐工集團(tuán)實(shí)現(xiàn)整體上市;5月7日,京東物流也成功登陸港交所,這兩家背后都有泛海戰(zhàn)投的身影。

    可以說這些年,眼光獨(dú)到的泛海如同經(jīng)驗(yàn)老到的獵手,捕獲了一個(gè)又一個(gè)投資“潛力股”。置身巨頭匯集的藍(lán)海當(dāng)中的泛海,伴隨著巨頭們估值的與日俱增,也將為企業(yè)發(fā)展提供無限的想象空間。

    就像硬幣的兩面,泛海的A面或許是負(fù)面纏身,但是結(jié)合B面來看可能也真的沒有那么難。畢竟其手里不僅有大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)包,還有扎實(shí)穩(wěn)固的基本盤,這兩張牌每一張都是能助其贏得牌局。

(編輯 田冬)

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