熱點城市樓市調控加碼精細化

    合肥、廣州等地日前接連發(fā)布樓市調控新政。4月以來，多地加碼房地產調控力度，延續(xù)前期房地產調控密集趨勢。從調控內容看，近期發(fā)布樓市新政的城市調控趨于精細化，不僅調控范圍有所擴大，還針對“經營貸”“學區(qū)房”等熱點問題進行特別說明。熱點地區(qū)調控全方位發(fā)力，足見調控之決心。

    涵蓋范圍明顯增多

    近期，發(fā)布樓市調控新政的城市調控內容涵蓋范圍明顯增多，調控內容趨于精細化。

    以合肥市為例，4月5日，合肥市住房保障和房產管理局官網披露《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡稱《通知》）?！锻ㄖ分饕獌热萦?條：穩(wěn)定增加居住用地供應、實行市區(qū)學區(qū)內成套住房入學年限政策、深化住房限購措施、實行市區(qū)熱點樓盤“搖號+限售”政策、從嚴調控商品住房價格、加強住房貸款審慎管理、加大租賃住房建設力度、嚴厲打擊各種房地產市場亂象。

    二手住房限購政策方面，《通知》指出，為精準打擊部分區(qū)域二手住房和學區(qū)房炒作行為，在嚴格執(zhí)行《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見的通知》（合政辦〔2016〕43號）的基礎上，進一步收緊合肥市部分區(qū)域二手住房限購政策，即暫停市區(qū)范圍內擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區(qū)、政務文化新區(qū)、高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)和其他區(qū)域指定學校的學區(qū)范圍內購買二手住房。其中，學區(qū)范圍以2020年教育主管部門學區(qū)劃分方案為準，后期學區(qū)劃分若有調整，則限購范圍對應調整。根據(jù)房地產市場交易監(jiān)測情況，對出現(xiàn)異常交易的區(qū)域適時調整二手住房限購范圍。調整范圍由市房地產市場調控工作聯(lián)席會議辦公室對外公布。

    《通知》指出，在執(zhí)行合肥市現(xiàn)行義務教育招生入學政策基礎上，自2021年新入學起，實行同一套住房，6年內只能享有學區(qū)內小學1個學位，3年內只能享有學區(qū)內初中1個學位，多胞胎、二孩等符合法律法規(guī)規(guī)定情形的除外。

    此外，為規(guī)范新建商品住房銷售行為，杜絕炒賣房號行為，保障購房者的合法權益，《通知》明確，加強房源信息公開監(jiān)督，自2021年4月6日起，登記購房人數(shù)與可售房源數(shù)之比大于（含等于）1.5的熱點樓盤，均應實行搖號銷售，由開發(fā)企業(yè)委托公證機構予以公證。公證搖號銷售商品住房時，開發(fā)企業(yè)應提供不低于30%比例的房源用于剛需購房。搖號所購房源自取得不動產權證之日起3年內不得上市交易。

    業(yè)內人士指出，國家統(tǒng)計局發(fā)布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》數(shù)據(jù)顯示，截至2021年2月，合肥新建商品住宅銷售價格指數(shù)連續(xù)6個月保持上漲，價格快速上漲引發(fā)調控壓力。此次調控全方位發(fā)力，足見調控之決心。

    聚焦經營貸

    中國證券報記者觀察到，近期發(fā)布樓市新政的城市基本都提到加強經營貸管控力度，且針對經營貸的調控也呈現(xiàn)精細化特征，不僅提出了針對新增貸款的調控措施，還提出化解前期已積累風險的措施。

    為了加強經營用途貸款合規(guī)管理，合肥市要求，加強個人住房貸款首付資金來源、最低首付比、償債收入比、貸款資質的審查，嚴肅查處經營用途貸款違規(guī)流入房地產市場行為。嚴格落實房地產貸款集中度管理要求。注冊地在合肥的地方法人銀行業(yè)金融機構實行分檔管理，房地產貸款和個人住房貸款占比不得超過《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》規(guī)定的各檔上限。已超上限的金融機構，分別制定調整方案，在過渡期內逐步向管理要求邊際收斂（后期若有具體實施細則出臺的，從其規(guī)定）。

    對此，中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，一季度房地產調控政策井噴，住建部約談、整頓中介、經營貸、土地供應模式變更成為繞不開的話題。其中，經營貸作為導致多地樓市明顯上漲的重要原因，成為熱點城市調控的“重災區(qū)”。在2019年之前，購房是不太可能用經營貸的，主要是因為經營貸利率遠遠高于按揭貸款，且貸款期限只有1-2年。2020年，因為特殊政策，經營貸周期越來越長，利率遠遠低于按揭貸款，所以不論是購房者還是銀行，都有了動經營貸入樓的心思。

    張大偉指出，經營貸流入樓市的核心原因是和按揭貸款的利差，同時與銀行在放貸過程中既當運動員又當裁判員有很大的關系。從銀行角度來說，經營貸的風險相對而言是高于按揭貸款的，但是經營貸的利率在政策要求下又低于按揭貸款，所以在銀行的執(zhí)行層面就出現(xiàn)了動作走形，變相鼓勵了經營貸進入樓市。針對一些短期內用新房本以及新企業(yè)注冊套取經營貸的行為，最近的打壓是非常有力的。這種政策的力度肯定能夠抑制市場過熱，讓經營貸回歸到它的本質，有助于企業(yè)經營，能夠在一定程度上抑制樓市非理性、不健康發(fā)展。