朗詩(shī)地產(chǎn)鎖定500億元銷售目標(biāo) 田明稱行業(yè)毛利率下行是長(zhǎng)期趨勢(shì)

    本報(bào)記者 王麗新

    “2020年簽約銷售額約為412億元，2021年結(jié)合已有項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，目標(biāo)是500億元，全年推貨量在650億元－750億元之間，上半年和下半年基本持平，對(duì)完成這個(gè)目標(biāo)有信心。”3月31日上午，在2020年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，朗詩(shī)地產(chǎn)執(zhí)行董事及總裁黃征向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，朗詩(shī)未來(lái)將專注于中國(guó)及美國(guó)兩方面業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)，中國(guó)業(yè)務(wù)聚焦開(kāi)發(fā)銷售及開(kāi)發(fā)服務(wù)兩方面，美國(guó)業(yè)務(wù)聚焦于開(kāi)發(fā)銷售上。

    截至2020年底，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)（以下或簡(jiǎn)稱朗詩(shī)）實(shí)現(xiàn)表內(nèi)收入與表外應(yīng)占權(quán)益下合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司收入約為145.4億元，較去年同期增長(zhǎng)24.8%；“朗詩(shī)出品”簽約銷售額約為411.9億元。其中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及管理服務(wù)收入約為6.9億元，毛利率維持在39%；年度核心凈利潤(rùn)為2.5億元；董事會(huì)建議派發(fā)每股0.03港元末期股息，合計(jì)1.42億港元。

    行業(yè)毛利下行是長(zhǎng)期趨勢(shì)

    眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)2016年以來(lái)有一批高價(jià)地入市，房企將這些土地轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目入市銷售時(shí)適逢限價(jià)政策，而近兩年這些項(xiàng)目在企業(yè)財(cái)務(wù)表現(xiàn)上進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，多家房企毛利率水平處在下滑階段，朗詩(shī)也不例外。

    截至2020年底，朗詩(shī)實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)為2.5億元，同比下降82.2%。在2020年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，黃征表示，2020年度利潤(rùn)下滑主要系三方面原因，其一，美國(guó)業(yè)務(wù)方面，由于疫情嚴(yán)重，房屋建設(shè)及工程建設(shè)延期，導(dǎo)致收入及利潤(rùn)延期，該部分收入將在2021年得到確認(rèn)；疫情導(dǎo)致紐約地區(qū)市場(chǎng)形勢(shì)變化，對(duì)紐約地區(qū)Avora等項(xiàng)目存貨減值，導(dǎo)致虧損0.1億元。其二，中國(guó)業(yè)務(wù)方面，由于疫情影響導(dǎo)致簽約時(shí)間點(diǎn)及收入確認(rèn)點(diǎn)有所延后以及房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策的出現(xiàn)；其三則是由于美國(guó)SPAC上市相關(guān)費(fèi)用1.05億元，計(jì)入2020年當(dāng)期費(fèi)用，期內(nèi)由于人民幣升值，公司為實(shí)現(xiàn)匯兌人民幣損失1.93億元。

    “房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)率下降，利潤(rùn)回歸到正常水平是一個(gè)趨勢(shì)。此前，房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)土地升值房?jī)r(jià)上漲，來(lái)收獲較高的利潤(rùn)率，而目前由于土地價(jià)格較高，房?jī)r(jià)調(diào)控限制等原因，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下降。”朗詩(shī)地產(chǎn)董事會(huì)主席兼執(zhí)行董事田明表示，這對(duì)房企要求越來(lái)越高，不能有軟肋和短板，任何一個(gè)環(huán)節(jié)控制不好均會(huì)導(dǎo)致毛利率受到影響。

    另外，他強(qiáng)調(diào)土地紅利已經(jīng)沒(méi)有了，容錯(cuò)空間越來(lái)越小，企業(yè)需要依靠精細(xì)化管理提升利潤(rùn)率，例如在內(nèi)部縮減成本等。在投資融資上，朗詩(shī)一貫穩(wěn)健，也會(huì)在未來(lái)堅(jiān)守比較正常的現(xiàn)金流，不會(huì)拿貴價(jià)地為公司經(jīng)營(yíng)帶來(lái)困難。同時(shí)，朗詩(shī)積極發(fā)展輕資產(chǎn)項(xiàng)目，既有開(kāi)發(fā)服務(wù)收入又有整合資源優(yōu)勢(shì)，會(huì)對(duì)提升毛利率有所幫助。

    新增可售貨值332億元

    在投資布局方面，2020年內(nèi)，朗詩(shī)共獲取了35個(gè)項(xiàng)目，其中中國(guó)境內(nèi)20個(gè)，美國(guó)15個(gè)，新增開(kāi)發(fā)銷售型物業(yè)可售面積為216.1萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售貨值約為332.1億元。其中，中國(guó)境內(nèi)20個(gè)新增項(xiàng)目帶來(lái)的新增可售面積約為161萬(wàn)平方米，新增可售貨值約為265.6億元，另外，2020年內(nèi)新增開(kāi)發(fā)服務(wù)合同額達(dá)21億元，同比增長(zhǎng)了17%。

    對(duì)此，朗詩(shī)方面向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，公司充分利用差異化的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，積極拓展以小股操盤為主的各類項(xiàng)目，大力輸出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)收益多樣性。朗詩(shī)在綠色建筑領(lǐng)域積累的能力、經(jīng)驗(yàn)、品牌以及差異化產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，疊加與資源互補(bǔ)的金融機(jī)構(gòu)、知名大型、中型企業(yè)大力開(kāi)展不同類型的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，有利于為集團(tuán)帶來(lái)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)及分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

    “從行業(yè)角度開(kāi)看，22城集中供地，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)對(duì)穩(wěn)定預(yù)期有幫助。”黃征向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，從對(duì)朗詩(shī)自身經(jīng)營(yíng)上看，一是朗詩(shī)在投資上整體穩(wěn)健，不搶高價(jià)地和地王，會(huì)堅(jiān)持利潤(rùn)為導(dǎo)向；二是朗詩(shī)布局33個(gè)城市，因此這一政策對(duì)公司影響較小，對(duì)分散布局企業(yè)更加有利；從內(nèi)部安排上看，公司正在進(jìn)行資金等多方準(zhǔn)備，希望捕捉到區(qū)域市場(chǎng)上好的機(jī)會(huì)。另外，在投資布局上，公司會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持多元化拿地，包括收并購(gòu)、小股操盤和融資代建等，加大投融資業(yè)務(wù)比重。

    “三道紅線”兩條達(dá)標(biāo)處在黃檔

    截至2020年底，朗詩(shī)集團(tuán)凈負(fù)債率為25.9%，在行業(yè)內(nèi)處于較低水平。同時(shí)，債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，短期債務(wù)比率僅為13.1%，現(xiàn)金短債比高達(dá)6.1倍，資金流動(dòng)性充足。2020年1月，朗詩(shī)集團(tuán)再次成功發(fā)行2億美元綠色債券，本次綠債仍由標(biāo)普進(jìn)行綠色評(píng)級(jí)并授予E1級(jí)最高綠色評(píng)價(jià)，體現(xiàn)優(yōu)秀的再融資能力和良好的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制。

    “朗詩(shī)’兩道紅線’達(dá)標(biāo)，目前處于黃檔，整體在安全邊際內(nèi)，不會(huì)影響到金融機(jī)構(gòu)對(duì)公司的信用政策，公司會(huì)高度關(guān)注對(duì)負(fù)債率的控制情況，調(diào)整債務(wù)久期優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。”朗詩(shī)地產(chǎn)總裁助理兼財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理顧婧表示，目前公司已經(jīng)獲批授信充裕，未使用額度為386億元，合作資源廣泛，現(xiàn)金流充裕。

    “朗詩(shī)地產(chǎn)核心的競(jìng)爭(zhēng)力在產(chǎn)品品質(zhì)和綠色科技，這在行業(yè)里面是具有競(jìng)爭(zhēng)力的，這也是很多開(kāi)發(fā)商愿意與朗詩(shī)合作的原因。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，目前朗詩(shī)走逐漸輕資產(chǎn)的道路，但也不是完全的輕資產(chǎn)，在合作項(xiàng)目中會(huì)如小股操盤，同時(shí)引入自己在產(chǎn)品方面的優(yōu)勢(shì)，這使得公司優(yōu)勢(shì)產(chǎn)生價(jià)值的同時(shí)，也保證了公司的安全性。

（編輯 張偉 孫倩）