正榮地產(chǎn)土儲貨值達5000億元 管理層稱明年“三道紅線”將轉(zhuǎn)綠檔

    本報記者 王麗新

    （圖為正榮總部樓）

    “規(guī)模、利潤和財務(wù)每一個指標都很重要，正榮地產(chǎn)（以下或簡稱正榮）要實現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展，要向管理要紅利。”3月29日上午，在2020年業(yè)績說明會上，正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、董事會主席兼行政總裁黃仙枝向《證券日報》等媒體表示，“2021年的銷售目標是1500億元，我們有信心完成。2021年，正榮要做到穩(wěn)中有進，均好發(fā)展。”

    進入千億陣營后，正榮地產(chǎn)便提出“新三年戰(zhàn)略”，目標是在2019年至2021年實現(xiàn)規(guī)模、利潤和財務(wù)結(jié)構(gòu)三個維度的高質(zhì)量發(fā)展。2020年業(yè)績報告，是正榮地產(chǎn)交出的第二份“新三年戰(zhàn)略”答卷。

    截至2020年底，正榮地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入361億元，同比增長11%；凈利潤35.6億元，同比增長15%。“正榮地產(chǎn)注重長期主義經(jīng)營理念，繼續(xù)堅持高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略。”正榮地產(chǎn)管理層表示，接下來，公司將通過提升運營效率加快回款速度，以及多元化融資渠道降低融資成本等多種手段保證財務(wù)盤面穩(wěn)健，預(yù)計2022年將全面降至綠檔。

    土地儲備貨值達5000億元

    實施“1+6+X”戰(zhàn)略，深耕區(qū)域全國布局，依然是正榮地產(chǎn)投資布局戰(zhàn)略。

    截至2020年12月31日，正榮地產(chǎn)總土儲達到2845萬平方米，儲備項目達到216個，貨值約5000億元。公司項目主要分布在長三角、海峽西岸、中部、西部、環(huán)渤海及珠三角六大主要經(jīng)濟區(qū)域的核心城市，其中82%位于一、二線城市或具有高增長潛力的地區(qū)。目前公司總土儲權(quán)益比為2019年的穩(wěn)步上升。

    據(jù)了解，2020年正榮地產(chǎn)新增土儲總建筑面積達到714萬平方米，新增項目46個，權(quán)益比和并表比分別達到70%和81%。新增的土儲中有77%來自一、二線城市，43%位于長三角地區(qū)，31%位于海峽西岸，在區(qū)域深耕策略基礎(chǔ)之上，持續(xù)加碼長三角地區(qū)。

    在長三角地區(qū)中，正榮地產(chǎn)2020年重返上海市場，以低溢價在南京、蘇州兩大核心城市持續(xù)深耕，并擴大區(qū)域縱深至徐州、合肥、無錫、阜陽、宿遷、昆山等地。同時，2020年正榮地產(chǎn)在大灣區(qū)亦有所突破，以底價在佛山獲得一幅優(yōu)質(zhì)地塊。

    “'兩集中'出讓土地政策對行業(yè)影響是利好，會降低地價提升利潤空間，正榮有14個城市涉及’集中供地’，這一制度考驗房企資金運作能力，正榮地產(chǎn)相對比較有優(yōu)勢。”正榮地產(chǎn)管理層表示，接下來正榮依然會維持60%以上權(quán)益比，遵循“布局全國，堅持區(qū)域深耕，擴大戰(zhàn)略縱深”的拿地策略。

    管理層表示，未來拿地投資將繼續(xù)注重利潤空間，投資回報率依然是拿地的重要標準，今年也要考慮全盤去化周期能力。

    明年將轉(zhuǎn)為“綠檔”

    融資方面，2020年，在市場融資邊際逐步改善之際，正榮地產(chǎn)通過優(yōu)先票據(jù)、點心債、銀團、公司債、ABS等多元化融資渠道優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

    報告期內(nèi)，正榮地產(chǎn)加大了銀行借款和境外優(yōu)先票據(jù)的發(fā)行，成本較高的非銀借款占比從2019年底的20%持續(xù)下降至6%，成本較低的傳統(tǒng)銀行貸款占比由2019年的42%提升至56%；總戰(zhàn)略授信達到2549億元人民幣，外幣債額度達到3.4億美元。

    此外，公司還通過債務(wù)置換優(yōu)化境內(nèi)公司債、境外美元優(yōu)先票據(jù)及境外人民幣點心債的發(fā)行成本。這使得公司融資加權(quán)平均利率從2019年的7.5%下降至6.5%。2021年一季度，境外融資成本下降在6.63%至6.7%之間。

    據(jù)了解，在“三道紅線”方面，正榮僅扣預(yù)資產(chǎn)負債率暫未達標，考慮到上市以來正榮資本結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化態(tài)勢及管理層在財務(wù)方面的審慎態(tài)度，預(yù)計在2022年將三線全面降為綠檔。

    “正榮是發(fā)展中的大中型房企，不僅要在規(guī)模上發(fā)力，還需要合理的融資規(guī)模去驅(qū)動拿地擴張，因此’三道紅線’全面達標的計劃是在’新三年戰(zhàn)略’之后，這是基于正榮在整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展大勢中的市占率規(guī)劃而定的。”地產(chǎn)分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示，不過，公司可以通過提高回款率，提高債務(wù)久期等房企來優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，尋求在杠桿、規(guī)模和利潤之間的平衡。

    從目前來看，充裕的融資額度及多元化的融資渠道，預(yù)示著正榮地產(chǎn)的財務(wù)結(jié)構(gòu)還有進一步穩(wěn)健優(yōu)化的可能性。因此，2020年正榮地產(chǎn)在境內(nèi)獲得了中誠信國際，以及大公國際資信評估有限公司給予的AAA（穩(wěn)定）評級，躋身雙AAA級主體信用評級之列，表明評級機構(gòu)對正榮地產(chǎn)基本面及增長潛力的肯定。

    “評級的提高有利于融資成本的下降，這對提升利潤空間也有所助益。”嚴躍進向《證券日報》記者表示，正榮地產(chǎn)這兩年都在實施提升運營效率等方面的策略，包括精準投資提升多元化拿地、提升投資兌現(xiàn)度等各種能力，去強化公司的綜合實力。

    總的來說，在新形勢下，正榮地產(chǎn)扎實修煉內(nèi)功，在經(jīng)營上采取“深耕區(qū)域+高效運營”的模式，以區(qū)域深耕擴大業(yè)務(wù)規(guī)模，提升銷售效率，隨著銷售規(guī)模擴大和優(yōu)質(zhì)土儲權(quán)益占比提升，未來公司結(jié)轉(zhuǎn)收入有望進一步提高。同時，把握潛力區(qū)域發(fā)展機遇，為公司持續(xù)增長積蓄動能，夯實高質(zhì)量發(fā)展基礎(chǔ)，估值空間有望進一步打開。

（編輯 孫倩）