滬深樓市調(diào)控加碼首周：階段性降溫會(huì)來(lái)嗎？

    證券時(shí)報(bào)記者 王一鳴 陳麗湘

    樓市調(diào)控政策在一線城市接連升級(jí)。

    1月21日晚，上海樓市新政——“滬十條”發(fā)布，涉及增加土地供給、封堵“假離婚”購(gòu)房漏洞、調(diào)整增值稅征免年限、執(zhí)行差別化住房信貸政策以及新房搖號(hào)優(yōu)先滿足無(wú)房家庭等多方面；1月25日，上海法拍房再被納入限購(gòu)。證券時(shí)報(bào)記者獲悉，工商銀行僅面向上海地區(qū)的、購(gòu)買(mǎi)一手二手及法拍房等個(gè)人住宅（商用除外）中所繳納稅費(fèi)的分期貸款產(chǎn)品正被全面叫停。

    相同的一幕在深圳上演……繼去年7月15日發(fā)布樓市調(diào)控政策后，今年深圳再次接連發(fā)布調(diào)控信息，特別是在1月23日晚，深圳住建局發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房購(gòu)房資格審查和管理的通知?！锻ㄖ诽岢?條措施，包括加強(qiáng)購(gòu)房意向登記管理，嚴(yán)格審查購(gòu)房人收入證明、征信報(bào)告、購(gòu)房款來(lái)源以及銀行流水單資格信息等，違規(guī)將暫停使用網(wǎng)簽系統(tǒng)3年。

    滬深兩地的樓市持續(xù)“高溫”也引起了相關(guān)部門(mén)重視。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹帶隊(duì)赴上海、深圳等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，切實(shí)落實(shí)城市主體責(zé)任。

    “要堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)出手，采取針對(duì)性措施，引導(dǎo)好預(yù)期，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房……”倪虹強(qiáng)調(diào)。

    本輪調(diào)控以來(lái)，上海、深圳兩地樓市有何新變化？近日證券時(shí)報(bào)記者對(duì)兩地購(gòu)房者、中介、房東等群體進(jìn)行了采訪。

    無(wú)房剛需

    瞄準(zhǔn)“網(wǎng)紅”新盤(pán)

    距離2021年春節(jié)還有十余天，但1月末的上海，無(wú)房剛需戶們已提前迎來(lái)了春天。

    陳偉（化名）結(jié)婚后一家三口一直住在父母名下一套兩室一廳老公房中，他與妻子之前也從未購(gòu)房。去年12月，經(jīng)過(guò)父母同意，他賣出了該套住房，由此也加入了無(wú)房的剛需購(gòu)房大軍。

    陳偉向證券時(shí)報(bào)記者介紹，他所住小區(qū)房齡已有25年，小區(qū)緊貼浦東新區(qū)內(nèi)環(huán)線，屬于金楊商圈，周邊配套比較齊全。隨著小孩步入高中，同時(shí)也方便接父母照料，正準(zhǔn)備在鄰近板塊置換一套三房。

    讓陳偉堅(jiān)定選擇當(dāng)下賣出的原因是，該小區(qū)所對(duì)口的小學(xué)原是一所普通小學(xué)，但自從2020年下半年被整體并入上海六師附小，就蹭上了“學(xué)區(qū)房”光環(huán)，房?jī)r(jià)也開(kāi)始水漲船高。

    例如，在2020年上半年，與陳偉原來(lái)住房相同的近62平兩室一廳戶型總成交價(jià)尚徘徊于310萬(wàn)元，折合單價(jià)約5萬(wàn)每平米。等到12月，陳偉賣出時(shí)的成交總價(jià)已升至400萬(wàn)元，單價(jià)約6.45萬(wàn)元，漲幅近30%，由于陳偉的房源屬于“滿五唯一”，從掛牌到成交，總共歷時(shí)10余天。

    目前，某看房APP上顯示，該小區(qū)掛牌房源共17套，與陳偉同類型的房源掛牌價(jià)在430萬(wàn)左右不等，不過(guò)1月以來(lái)還未有最新成交記錄。

    證券時(shí)報(bào)記者在走訪相關(guān)房產(chǎn)中介門(mén)店時(shí)了解到，此前該小區(qū)不少房東有惜售、不愿簽字等情況，但在新政后，房東們開(kāi)始愿意收定金，誠(chéng)意賣房者比之前明顯增多。

    “這個(gè)小區(qū)的兩房成交單價(jià)在6.5萬(wàn)元左右，在新政出臺(tái)后市場(chǎng)還比較平穩(wěn)。”房產(chǎn)中介小王告訴證券時(shí)報(bào)記者。

    在賣出唯一住房時(shí)，由于買(mǎi)家主要為了未來(lái)孩子上學(xué)掛戶，暫不著急入住，所以陳偉也談好了可以免費(fèi)多住3個(gè)月，之后超出時(shí)間再按約定租金計(jì)算。

    眼下，在新政出臺(tái)后，陳偉將目光投向了離該小區(qū)不遠(yuǎn)的金橋板塊的新房。據(jù)證券時(shí)報(bào)記者了解，金橋被規(guī)劃為城市副中心后，其發(fā)展亦備受關(guān)注，該區(qū)域去年底開(kāi)盤(pán)的仁恒金橋世紀(jì)300余套房源均價(jià)7萬(wàn)元，其中100平的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主力戶型，不少房源總價(jià)650萬(wàn)元左右，正好滿足“陳偉們”的購(gòu)房需求，最后吸引了近1500組認(rèn)籌，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即售罄。未來(lái)，預(yù)期還有仁恒金橋世紀(jì)二期及多個(gè)新盤(pán)將入市。

    值得注意的是，“滬十條”中曾提出新房搖號(hào)優(yōu)先滿足“無(wú)房家庭”需求。在1月28日晚間，相關(guān)細(xì)則顯示，新開(kāi)樓盤(pán)首次搖號(hào)將主要滿足無(wú)房戶家庭；第二次搖號(hào)，非無(wú)房戶家庭才有機(jī)會(huì)買(mǎi)房。由此，陳偉這樣的無(wú)房家庭未來(lái)?yè)u到熱門(mén)新房的幾率明顯增加。

    業(yè)內(nèi)人士：

    短期或階段性降溫

    證券時(shí)報(bào)記者走訪過(guò)程中還了解到，新政出臺(tái)后，上海近兩年最熱門(mén)的前灘板塊二手房?jī)r(jià)格也暫時(shí)步入平穩(wěn)，此前房東臨時(shí)跳價(jià)和不簽字的情況已不多見(jiàn)。

    據(jù)前灘某門(mén)店房產(chǎn)中介介紹，該板塊最新成交的房源都是在新政出臺(tái)前，其中單價(jià)最高的來(lái)自A小區(qū)二期的62平一室戶，成交總價(jià)約1200萬(wàn)元，單價(jià)約20萬(wàn)元每平米。

    “自2018年以來(lái)，參與前灘新房搖號(hào)的有較大比例是投資客，一手購(gòu)入單價(jià)低至八九萬(wàn)，新政出臺(tái)前，房東不簽字、臨時(shí)跳價(jià)的情況不在少數(shù)。新政后，這樣的情況有所緩和。但前灘的房源均是未滿兩年的次新房，所以新政中調(diào)整增值稅征免年限對(duì)前灘二手房暫不構(gòu)成影響，未來(lái)房?jī)r(jià)走向還有待觀察。”該前灘中介認(rèn)為。

    不過(guò)，本次新政也對(duì)一些購(gòu)房人群產(chǎn)生了明顯影響。上述中介的一位帶看客戶，原計(jì)劃在新政前“假離婚”購(gòu)房，但目前已被限購(gòu)，好在還沒(méi)有簽訂購(gòu)房合同，不然可能陷入違約或必須臨時(shí)賣出多余房源的困境。

    接連的政策組合拳出臺(tái)，上海樓市未來(lái)會(huì)如何走？克而瑞預(yù)計(jì)，短期來(lái)看，在政策連番加碼后市場(chǎng)或?qū)㈦A段性降溫，成交震蕩回調(diào)。但全年成交大概率維持相對(duì)高位，即使回調(diào)也不會(huì)明顯失速。一方面，長(zhǎng)期以來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)基本供求平衡，成交量很大程度上取決于供應(yīng)量多少，而在2021年供應(yīng)放量的驅(qū)動(dòng)下，成交大概率將高位企穩(wěn)。另一方面，2017年~2019年積壓的大量潛在購(gòu)房需求，并未在2020年全部釋放完畢，2021年市場(chǎng)需求依舊充裕。另外，在信貸資金收緊的大環(huán)境下，“打新熱”或?qū)⒚黠@降溫，2020年的火爆“打新”場(chǎng)面恐難再現(xiàn)。

    在上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦看來(lái)，在政策接連出臺(tái)背景下，未來(lái)新房市場(chǎng)中打新熱有望降溫，項(xiàng)目之間分化也將加劇。二手房方面，由于增值稅免征年限延長(zhǎng)，短期內(nèi)這個(gè)交易成本難以轉(zhuǎn)嫁到下家，價(jià)格有重新磨合的過(guò)程。尤其是在出臺(tái)收緊政策后，市場(chǎng)預(yù)期會(huì)轉(zhuǎn)變，預(yù)計(jì)二手房?jī)r(jià)格會(huì)逐步理性回歸。

    “當(dāng)前政策儲(chǔ)備中還有很多工具未使用，比如限售等，如果三四月份上海樓市還是有非理性升溫，同樣不排除調(diào)控繼續(xù)加碼補(bǔ)短板的可能。”盧文曦認(rèn)為。

    深圳市場(chǎng)審查更加嚴(yán)格

    同樣受到調(diào)控政策影響的還有深圳樓市，1月23日晚，深圳住建局發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房購(gòu)房資格審查和管理的通知。證券時(shí)報(bào)記者在走訪時(shí)了解到，1月23日新政補(bǔ)丁出臺(tái)之后，收入證明及購(gòu)房款來(lái)源受到嚴(yán)格審查，市場(chǎng)心態(tài)趨向謹(jǐn)慎。

    二手房方面，福田區(qū)一位姓王的鏈家房產(chǎn)中介告訴記者，1月份還沒(méi)結(jié)束就已經(jīng)賣掉了4套位于皇崗附近的二手房，這是他從業(yè)以來(lái)成交量最高的月份。但這都是在23號(hào)之前成交的，新政出臺(tái)后至今還沒(méi)完成成交，目前他在向客戶推介房子時(shí)會(huì)著重問(wèn)下客戶的收入情況。他指出，當(dāng)前二手房購(gòu)房者的心態(tài)也開(kāi)始變得越來(lái)越謹(jǐn)慎，特別是擔(dān)心自己的銀行流水和貸款資格。

    新房方面，記者在實(shí)地走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，正準(zhǔn)備入市的前海兩大“網(wǎng)紅新盤(pán)”對(duì)購(gòu)房者的認(rèn)購(gòu)資質(zhì)的審核非常嚴(yán)苛，入圍人數(shù)相較于去年的“網(wǎng)紅新盤(pán)”潤(rùn)璽一期大幅下降。

    由此，符合條件的剛需們正迎來(lái)“上車”機(jī)會(huì)。一位從2019年就開(kāi)始觀望的互聯(lián)網(wǎng)公司員工小張告訴記者，2020年初本來(lái)想在寶安置業(yè)，但因?yàn)橐咔橄肜^續(xù)觀望下，結(jié)果眼看著自己心儀的樓盤(pán)從均價(jià)6萬(wàn)多一直上漲到超過(guò)8萬(wàn)，2019年準(zhǔn)備的首付如今已經(jīng)沒(méi)辦法買(mǎi)到當(dāng)初的如意房子。目前，作為無(wú)房人士的他專注參與新房搖號(hào)。

    接連的政策組合拳后，小張認(rèn)為，最近在嚴(yán)查收入和資金流水，他覺(jué)得這對(duì)他來(lái)說(shuō)并無(wú)不利影響，嚴(yán)查之下必然會(huì)剔除一部分不合格的購(gòu)房者，對(duì)他而言買(mǎi)到新房的概率就會(huì)更大。

    按照此前深圳的誠(chéng)意登記入圍規(guī)則，無(wú)房者登記人數(shù)小于可售房源數(shù)量的3倍，則這些人全部入圍。剩下的名額，按照有房者的社保參保年限排序入圍。上述房產(chǎn)中介告訴記者，有房者如果要參與新開(kāi)樓盤(pán)搖號(hào)，家庭夫妻雙方的社保至少合計(jì)要超過(guò)200個(gè)月才能入圍。

    “不過(guò)因?yàn)轭A(yù)算有限，可參與打新的樓盤(pán)選擇還不多。”在新房打新上，小張是選擇性參與。一方面，新開(kāi)樓盤(pán)地點(diǎn)在理想范圍內(nèi)的不多；另一方面，購(gòu)房能力證明把他攔在了門(mén)外，可選的新房類型相對(duì)有限。

    他給記者算了一筆賬，如果是一套600萬(wàn)元的房子，首付三成200萬(wàn)后按30年按揭貸款，月供是2萬(wàn)元左右，那就需提供每個(gè)月4萬(wàn)元的收入證明。這意味著，月收入如果只有4萬(wàn)元，就只能在均價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元的寶安區(qū)選擇75平米以下的房源，在均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的南山區(qū)和福田區(qū)，就只能選擇60平米以下的房子。而實(shí)際上，符合面積選擇的房子并不多。

    另一位有購(gòu)房需求的金融從業(yè)者小李也對(duì)記者表示，原本已經(jīng)打算在福田購(gòu)買(mǎi)二手房，接連的政策組合拳后，目前他堅(jiān)持將新房搖號(hào)進(jìn)行到底。

    “新樓總體價(jià)格要比二手房低，不少項(xiàng)目搖到就是賺到，至少100萬(wàn)起步。”他對(duì)記者說(shuō)道，以前新樓盤(pán)搖到號(hào)的概率太低了，而且天不亮就要去排隊(duì)，現(xiàn)在首套房參與打新的中簽率高了這么多，屬于“不打白不打”。