毫無(wú)征兆突發(fā)！杭州升級(jí)樓市調(diào)控政策，2020年賣地超2600億居全國(guó)第二

    華夏時(shí)報(bào)（www.chinatimes.net.cn）記者徐超杭州報(bào)道

    有別于前幾次滿城風(fēng)雨之下眾人皆等靴子落地，這一次在樓市較為平穩(wěn)、也沒(méi)有出現(xiàn)高價(jià)樓盤、地王等情況下，杭州突然升級(jí)樓市調(diào)控政策。

    1月27日早上7點(diǎn)44分，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》（下稱《通知》），從住房限購(gòu)、住房限售、稅收調(diào)節(jié)和無(wú)房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及高層次人才優(yōu)先購(gòu)房政策等方面進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控?！锻ㄖ飞婕暗降恼?，自發(fā)布之日起施行。

    杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官方公眾號(hào)稱杭州加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控是“因城施策”。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，此次政策進(jìn)一步體現(xiàn)了對(duì)住房市場(chǎng)管控的導(dǎo)向，積極落實(shí)了解決大城市住房問(wèn)題的導(dǎo)向。

    限購(gòu)限售兩大指標(biāo)從嚴(yán)

    《通知》開(kāi)宗明義，出臺(tái)的背景是“為認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’定位”，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒房，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，保持杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    根據(jù)升級(jí)的政策，限購(gòu)和限售兩大指標(biāo)被進(jìn)一步收緊。一是在杭州落戶不滿5年的，在杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)只能限購(gòu)1套住房；二是在在限購(gòu)范圍內(nèi)把房產(chǎn)贈(zèng)與他人的，贈(zèng)與人也須滿3年方可購(gòu)買限購(gòu)范圍內(nèi)住房，受贈(zèng)人家庭還須符合杭州市的住房限購(gòu)政策（不含遺贈(zèng)）。

    “這兩條規(guī)定，說(shuō)明杭州在限購(gòu)政策打補(bǔ)丁方面，是最全面的。”嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，第一條針對(duì)新落戶人員的限購(gòu)，防范通過(guò)新落戶來(lái)進(jìn)行炒房，通過(guò)施加落戶年限，使得杭州本地戶籍購(gòu)房者炒房空間減少；第二條是針對(duì)房屋贈(zèng)與，過(guò)去房屋贈(zèng)與成為繞過(guò)限購(gòu)的一種常規(guī)做法，這次也進(jìn)行管控。“其中贈(zèng)與人若是贈(zèng)送房屋，那么也不能立即去購(gòu)置其他房產(chǎn)，而受贈(zèng)人要獲得此類贈(zèng)與房屋，也得符合購(gòu)房資格。這樣操作，就使得通過(guò)贈(zèng)送來(lái)回避限購(gòu)的意義不大了。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

    在限售政策上，規(guī)定杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)，新建商品住房項(xiàng)目公證搖號(hào)公開(kāi)銷售中簽率小于或等于10%的，自取得不動(dòng)產(chǎn)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。優(yōu)先滿足無(wú)房家庭購(gòu)房需求的熱點(diǎn)商品住房項(xiàng)目，購(gòu)房人以優(yōu)先購(gòu)買方式取得的商品住房，自取得不動(dòng)產(chǎn)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，中簽率10%以下的房源限售5年，意味著“買到就是賺到”的網(wǎng)紅盤，后續(xù)也不能隨意倒騰，這說(shuō)明過(guò)去有購(gòu)房者鉆了限價(jià)的漏洞，進(jìn)行了房源炒作。而無(wú)房家庭買到網(wǎng)紅盤，也要限售5年，可理解為優(yōu)購(gòu)方式更加規(guī)范，防范借優(yōu)先購(gòu)房政策來(lái)炒房。“這樣做，也是端正優(yōu)購(gòu)購(gòu)房的紀(jì)律，防范借優(yōu)先購(gòu)房來(lái)變相炒房。”

    增值稅免征年限升級(jí)

    稅收調(diào)節(jié)方面，《通知》明確杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。

    有房地產(chǎn)人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，稅收這一塊近期市場(chǎng)多有傳聞，這次政策里面涉及到，算是最終落地，大家多少有一些心理準(zhǔn)備。

    統(tǒng)計(jì)來(lái)看，目前全國(guó)至少有6個(gè)城市升級(jí)了增值稅的政策，包括深圳、無(wú)錫、沈陽(yáng)、成都、上海和剛出新政的杭州。這是一個(gè)非常強(qiáng)的信號(hào)，即后續(xù)二手房交易方面，增值稅政策升級(jí)是大概率事件。嚴(yán)躍進(jìn)特別向記者提到，鑒于近期上海增值稅升級(jí)過(guò)程中出現(xiàn)的一些糾紛，這要求后續(xù)落實(shí)此類政策的時(shí)候，要防范房東隨意把稅費(fèi)成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者或下家。

    《通知》對(duì)2018年4月4日開(kāi)始實(shí)施的《關(guān)于實(shí)施商品住房公證搖號(hào)公開(kāi)銷售工作的通知》中確定的“無(wú)房家庭”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，新增一類無(wú)房家庭：2018年4月4日后轉(zhuǎn)讓杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)住房的，在杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)無(wú)自有住房記錄滿3年，可認(rèn)定為無(wú)房家庭。

    嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，這條政策是對(duì)無(wú)房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的升級(jí)。因?yàn)闊o(wú)房家庭可以通過(guò)優(yōu)先購(gòu)房的方式進(jìn)行購(gòu)房，這也成為繞過(guò)限購(gòu)的一種新方式，所以需要管控。而從此類政策可以看出，部分購(gòu)房者若是先轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)然后申報(bào)無(wú)房家庭，那么就不可行。所以“無(wú)房”的認(rèn)定更為清晰。這個(gè)政策真正讓一些剛就業(yè)的、確實(shí)無(wú)房產(chǎn)的人才等享受購(gòu)房政策，而一些“看似無(wú)房、實(shí)則有房”的家庭則難以享受此類政策。

    《通知》還完善了高層次人才優(yōu)先購(gòu)房政策。明確自《通知》發(fā)布之日起，高層次人才轉(zhuǎn)讓本市限購(gòu)范圍內(nèi)住房的，須在本市限購(gòu)范圍內(nèi)無(wú)自有住房記錄滿3年方可享受高層次人才優(yōu)先購(gòu)房。

    之所以此次調(diào)控政策里面專門加上了高層次人才購(gòu)房，業(yè)內(nèi)告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，因?yàn)椴糠指邔哟稳瞬沤栀?gòu)房的政策紅利也參與了炒房。所以此次通過(guò)新政，防范部分人才通過(guò)轉(zhuǎn)讓住房來(lái)享受優(yōu)先認(rèn)購(gòu)的政策。

    嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，這也是后續(xù)全國(guó)各地值得關(guān)注的政策?？紤]到后續(xù)各地城鎮(zhèn)化發(fā)展以及人才引進(jìn)的政策，要在人才住房方面進(jìn)行政策調(diào)整。一方面要真正為人才提供更好的購(gòu)房環(huán)境，另一方面也要杜絕此類“假人才真炒房”的亂象。

    杭州連續(xù)6年新房網(wǎng)簽超10萬(wàn)套

    作為“好不到一線城市的命但已有一線城市房?jī)r(jià)”的杭州，樓市歷來(lái)是火爆的頭等話題。疫情復(fù)工后房?jī)r(jià)倒掛導(dǎo)致的“萬(wàn)人搖”，高層次人才落戶給購(gòu)房補(bǔ)貼等政策，雖沒(méi)有震驚全國(guó)的“爆款”，但杭州樓市也一直是在全國(guó)的領(lǐng)先方陣。

    據(jù)克而瑞浙江區(qū)域數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2020年12月31日，杭州十城區(qū)共成交商品房152039套，環(huán)比增長(zhǎng)12%。其中，住宅商品房成交117226套，占商品房交易量的77%。這也是有數(shù)據(jù)可查的杭州商品住宅成交量連續(xù)六年突破10萬(wàn)套。

    近五年，杭州住宅整體均價(jià)呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2020年，杭州十城區(qū)商品住宅成交均價(jià)為28446元/㎡，環(huán)比2019年的27695元/㎡，上漲了13.54%，為近五年甚至十年來(lái)最高。

    由于限購(gòu)的政策，以及學(xué)區(qū)房概念，更多的人把目光轉(zhuǎn)向二手房。有房地產(chǎn)人士告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，杭州最近二手房比較兇猛，“老百姓換房的多，因?yàn)殛P(guān)注學(xué)區(qū)。”

    數(shù)據(jù)顯示，2020年，杭州市區(qū)（不含臨安）共成交約10.2萬(wàn)套二手房。和2019年的8.1萬(wàn)套相比，成交量上漲約25%。近8年以來(lái)，杭州二手房成交量最高的年份為2017年，約11.8萬(wàn)套，其次是2016年，約11.3萬(wàn)套。今年的10.2萬(wàn)套，排名第三。

    去年年初受春節(jié)和疫情影響，二手房短暫遇冷，2月成交量幾乎創(chuàng)下歷史新低，但疫情后市場(chǎng)迅速升溫，4月到8月連續(xù)5個(gè)月成交量破萬(wàn)，下半年幾輪新政下，新房搖號(hào)難度增加，屢搖不中的購(gòu)房者被分流到二手房市場(chǎng)，加上不少熱門次新房入市、外來(lái)人口不斷流入，導(dǎo)致市場(chǎng)持續(xù)升溫，11月二手房成交量再度破萬(wàn)。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在上海出臺(tái)調(diào)控后不久杭州就升級(jí)調(diào)控，意味著后續(xù)或有很多城市跟進(jìn)。但也有房地產(chǎn)業(yè)人士認(rèn)為，2020年杭州整體房?jī)r(jià)平穩(wěn)，并沒(méi)有出現(xiàn)前幾年特別被全國(guó)關(guān)注的火爆事件，尤其是四季度又臨近年底，房子有一點(diǎn)點(diǎn)賣不動(dòng)了。“杭州跟在上海后面升級(jí)調(diào)控，說(shuō)明杭州對(duì)房?jī)r(jià)非常自信，而中央對(duì)炒房的政策是一貫和明確的，所以‘先調(diào)為敬’。”