樓市調(diào)控四面開花，地產(chǎn)的“供給側(cè)改革”悄然而至

    局部城市的樓市趨熱，讓調(diào)控的大錘密集而至。

    1月27日，杭州市住保房管局發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》（下稱“《通知》”），圍繞“房住不炒”的核心再度加碼杭州住房市場的調(diào)控力度。

    同一日，廣州工農(nóng)中建四大行房貸全線漲價，提高房貸利率。在此之前，上海、深圳等城市也相繼出臺政策，加強樓市的監(jiān)管。短短兩周，幾大熱點城市紛紛祭出新一輪調(diào)控大旗，讓樓市重新蒙上一層寒意。

    密集的政策或不會在市場上起到立竿見影的效果，但對于房價繼續(xù)上漲的預期會帶來強烈沖擊，進而導致局部過熱的市場回歸理性。而受影響最大的，無疑是房地產(chǎn)企業(yè)。

    盡管多個受訪地產(chǎn)企業(yè)均向第一財經(jīng)表示仍需對政策影響進行觀察，目前暫時未就公司經(jīng)營策略做出調(diào)整。但悲觀情緒已在資本市場上得到充分顯現(xiàn)，近日來，地產(chǎn)股再度承壓屢創(chuàng)新低，A股市場上，昔日龍頭“招保萬金”中的保利發(fā)展（600048）和金地集團（600383）跌破凈值，香港上市的內(nèi)房股則呈現(xiàn)大面積破凈狀態(tài)。

    在業(yè)內(nèi)人士看來，政策收緊將加速房企間的分化，未來開發(fā)商將會面臨資金困境、利潤下滑等難題，為此房企或?qū)铀黉N售，提高營銷力度，拓寬營銷途徑，快速回籠資金。

    樓市趨熱城市齊出招

    杭州新出臺的樓市調(diào)控《通知》主要內(nèi)容有：在購買資格方面，落戶杭州滿5年后可購買第二套住房，住房贈與人須滿3年可購買限購范圍內(nèi)住房，在限購范圍內(nèi)無自有住房記錄滿3年可認定為無房家庭，高層次人才的優(yōu)先購房資格也須在無自有住房記錄3年后方可享受。

    在住房轉(zhuǎn)讓方面，新房中簽率小于或等于10%的，以及以優(yōu)先購買方式取得熱點住房的，須在取得不動產(chǎn)證5年后才能轉(zhuǎn)讓住房。同時，和上海的房地產(chǎn)調(diào)控新政一樣，個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限也從2年提高至5年。

    同策研究院高級分析師李霄霄認為，杭州調(diào)控新政對市場施加的影響是通過減少市場上的房票、提高投資購房者的進入門檻來實現(xiàn)，投資者的收益周期被進一步延長。

    “如果考慮到期房銷售，從網(wǎng)簽到拿證的2年，投資者從買房到退出的周期將拉長到7年。即便在此期間房間能翻番，年化回報率也僅有10.4%，相對市場上的理財產(chǎn)品并不具有優(yōu)勢，同時還要承擔房產(chǎn)低頻交易以及資產(chǎn)流動性鎖死的風險。”此外，個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限的延長能夠降低二手房轉(zhuǎn)手的性價比，降低二手房市場的熱度。

    相對于杭州的行政性管控，廣州則采取了金融手段加碼調(diào)控力度。據(jù)悉，廣州首套房貸利率調(diào)整為LPR+55bp，二套房貸LPR+75bp，此前則是首套房為LPR+40bp，二套房LPR+60bp，變更后首套房貸利率為5.2%，二套房為5.4%。

    一位廣州當?shù)氐闹薪楦嬖V第一財經(jīng)，“有客戶前兩周剛定的房，一直覺得不著急，現(xiàn)在簽合同貸款的話就要按新利率計算了。”

    “一直以來金融對房地產(chǎn)的影響都是非常大的，廣州去年新房成交增長很大，那么涉房貸款占比理論上一定是增加的。在央行要求集中度管理的背景下，房貸收緊是必然的。”一位業(yè)內(nèi)專家人士認為。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員在李宇嘉看來，如果房價漲幅預期比較大，房貸利率小幅上調(diào)影響不大；如果疊加額度明顯受控制、貸款發(fā)放周期拉長，商品房的交易量會受到明顯影響。“現(xiàn)在廣州的房價水平已不是幾年前，金融杠桿買房的現(xiàn)象極為普遍。”

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄也表示，房貸利率提高，對購房者來說意味著月供增加，購房成本上升，對剛需購房者來說影響更大，或?qū)p少一部分購房需求，對投機炒房行為也會有一定的抑制作用。

    精準打擊市場投機

    開年的各地住房調(diào)控新政已將樓市“冷卻劑”灑向了房地產(chǎn)交易鏈路的所有環(huán)節(jié)。

    “最近這么多的動作，確實是在給市場降虛火，”中原地產(chǎn)分析師盧文曦對第一財經(jīng)記者表示，“而且基本上都屬于精準打擊，上海的認籌率高，新規(guī)就明確了搖號的辦法，增加了持有成本；杭州的落戶門檻低，新規(guī)就提出了落戶后可購房的資格年限。這都是針對各個城市最突出的矛盾來設置的，是在一城一策的指導思想之下調(diào)低市場的預期，后續(xù)如果市場降溫不顯著，還會有相應的舉措出現(xiàn)。只有這樣，才能把一個真實的市場還原出來。”

    盧文曦認為，正常的剛需、剛改、置換在目前的市場中都不會有太大的問題，“但是現(xiàn)在的交易節(jié)奏和之前相比，會慢一點，畢竟在新規(guī)影響和銀行信貸管控之下，交易周期會明顯變長。”

    調(diào)控密集出臺，最焦慮的還是房地產(chǎn)企業(yè)。多位房企人士向第一財經(jīng)表達了相似的觀點：現(xiàn)在企業(yè)普遍缺錢，需要加緊去庫存，所以肯定樂見利率下調(diào)而不是收緊，這必然會傷害一部分購房需求。

    一位TOP10房企內(nèi)部人士稱，集團在當?shù)氐臓I銷策略暫時還沒有調(diào)整。也有華南房企人士稱，按照常規(guī)打法，春節(jié)前后即便利率沒有變動，房企都會有一波加大營銷力度的做法，這次正好疊加了政策因素。

    另一家二線房企負責人則表示：公司暫時沒有什么應對的動作，還是按之前的銷售計劃進行。1月份基本上都是新開盤的項目，蓄客了一段時間，所以賣起來感覺還好，后續(xù)不知道會不會有反應，一般政策的反應都要過一段時間才會出現(xiàn)。

    房企洗牌加速

    2020年，在克而瑞重點觀測的45家典型房企中，全口徑銷售業(yè)績低于平均增速的房企達11家，其中增速為負的7家房企中，有4家為千億房企，仍能保持高速增長的房企不足10%。

    與此同時，中等規(guī)模房企面臨增長困局，500~800億規(guī)模的房企數(shù)量則較往年明顯減少，500億規(guī)模梯隊以下的部分房企面臨增長困局、補位能力不足。

    克而瑞認為，隨著政策調(diào)控融資端的進一步收緊，高杠桿、高負債的運營模式無法持續(xù)。預計未來行業(yè)競爭和企業(yè)經(jīng)營壓力加劇，不排除2021年還會有更多增速放緩甚至負增長的企業(yè)。

    2020年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設部和人民銀行召集了重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，有12家房企參加，這些企業(yè)被要求按照“三道紅線”進行調(diào)整。若未達標，監(jiān)管層將要求金融機構(gòu)對相應房企的全口徑債務進行限制。

    年末，央行、銀保監(jiān)會劃出兩條房地產(chǎn)貸款占比紅線，第一財經(jīng)記者研究發(fā)現(xiàn)，有3家一線銀行房地產(chǎn)貸款占比超越上限，與這些銀行合作的主流房地產(chǎn)上市公司有約20家，踩線銀行未來將收緊房地產(chǎn)貸款。

    有券商人士認為，兩項政策分別約束了行業(yè)融資的需求和供給，“三道紅線”主要約束房企行為，推動房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿、控負債；“貸款集中度管理制度”主要約束金融機構(gòu)行為，限制金融機構(gòu)向房企和居民授信。

    從三道紅線、涉房貸款管控，到房貸利率上浮，房地產(chǎn)行業(yè)去金融屬性的大幕已徹底拉開，開發(fā)商也面臨“供給側(cè)”改革，劣質(zhì)房企將被加速淘汰。

    對于中小房企而言，本就缺少融資渠道，主要資金方中小銀行又面臨更低的房地產(chǎn)貸款上限。因此，中小房企會加速退出市場，房地產(chǎn)市場的集中度會進一步提高，房企頭部效應會越來越明顯。

    行業(yè)加速洗牌背后，一個更趨穩(wěn)健的地產(chǎn)時代也正在到來。

    中信證券認為，無論政策“蹺蹺板”短期如何擺動，大企業(yè)的盈利正日趨平穩(wěn)。這是一個供給側(cè)改革的時代，優(yōu)秀公司已經(jīng)開辟新的發(fā)展局面。

    華泰證券表示，2021年地產(chǎn)金融環(huán)境擁有更高的能見度，雖然銷售和凈利增速難以回到過去的輝煌，但是更加穩(wěn)健的發(fā)展預期將改變市場對企業(yè)的偏見，看好優(yōu)質(zhì)房企的估值重塑機遇。