房貸變局調控升級，開年樓市釋放從嚴信號

    在“房住不炒”基調下，近期多個熱點城市的樓市調控再度升級，四大行還集體上調了廣州地區(qū)的住房按揭貸款利率。

    1月27日，廣州工農中建四大行房貸全線漲價，首套房貸款利率從原來的LPR（貸款市場報價利率）+40BP（基點）上調為LPR+55BP，二套房貸款利率從原來的LPR+60BP上調為LPR+75BP。變更后首套房貸利率為5.2%，二套房為5.4%。

    同日，上海市房管局等部門召開專題會議，研商落實《關于促進本市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。與會單位將建立房地產市場管理與執(zhí)法聯動機制，進一步加強對房地產開發(fā)企業(yè)、銷售代理機構和經紀機構的監(jiān)管。

    中原地產首席市場分析師張大偉認為，多地密集調控有利于抑制當下熱點城市虛火，避免市場短期失控，今年一季度預計房價漲幅或將有所放緩，但后續(xù)還要針對資金無序進入房地產市場進行約束，否則調控力度可能會被稀釋。

    廣州四大行集體上調房貸利率

    “有客戶前兩周剛定的房，一直覺得不著急，現在簽合同貸款的話就要按新利率計算了。”1月27日，一位廣州當地的中介告訴記者。

    就此次房貸利率上調，工商銀行廣州分行對第一財經記者回復稱，工行按照監(jiān)管要求，根據借款人的信用狀況、還款能力等因素，合理確定個人住房貸款具體首付款比例和利率水平，在符合監(jiān)管要求的前提下實施貸款差異化定價。工行房貸業(yè)務堅持“房住不炒”定位，重點支持客戶剛需、改善性需求，堅持貫徹中央“房產市場調控長效機制”有關政策指引。

    工行廣州分行方面表示，目前正常受理房貸業(yè)務，但房貸額度相對偏緊。

    與此同時，一些股份行也根據自身情況，選擇調整或者不調整。比如，平安銀行表示，截至目前，個人首套住房貸款為LPR+35BP，二套房LPR+78BP，較之前無變化。

    受訪專家普遍認為，房貸利率上調背后，給廣州樓市降溫的信號意義明顯。

    過去一年，廣州樓市成交火熱。據廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計數據，2020年，廣州一手住宅網簽成交100905宗，同比上升27%。這是自2010年以來，廣州年度新房成交量第二高，僅次于2016年。

    據第一財經記者了解，深圳大多數的銀行網點目前暫沒有執(zhí)行房貸利率上浮。比如，工商銀行深圳分行首套房貸利率仍執(zhí)行LPR+30BP，二套房貸LPR+60BP。“我們暫時沒有接到上浮利率的通知。”該行一位負責人士稱。招商銀行深圳分行暫時也未上浮利率。目前僅光大銀行深圳分行等極個別銀行有上調涉房信貸利率，波及面非常有限。

    而北京、上海房貸額度、審批周期、貸款利率等均變化不大。

    第一財經記者采訪了上海地區(qū)多位大行、股份行、房產中介等相關人士，均表示目前上海地區(qū)房貸利率暫時沒有變化，仍是“隨行就市”：首套房貸款利率按照LPR公布價執(zhí)行；二套房按LPR基準上浮60BP。

    建行上海分行1月房貸額度較去年年末持平，甚至還略有增加；工行上海分行當前房貸發(fā)放規(guī)模也與去年三季度、四季度基本持平，審批周期沒有明顯變化。不過，工行上海分行已叫停面向上海地區(qū)的稅費分期貸款產品。

    兩家大行北京分行相關人士也對記者表示，目前按揭貸款還未接到收緊的通知，房貸額度未受到限制，利率也和2020年下半年差不多，“首房首套”商業(yè)貸款利率為5.2%，二套利率為5.7%。

    從三道紅線到涉房貸款管控

    差別化住房信貸政策的背景是，2020年的最后一天，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布了《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，從資金端對銀行業(yè)采取了涉房類貸款的額度管控，分5檔對房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比分別設置上限。

    一位業(yè)內人士對第一財經記者分析稱，廣州銀行業(yè)普遍上調房貸利率應該說是一個很正常的商業(yè)行為。當貸款額度緊張時，必然價格提升，這也是經濟學定律。2020年，實體經濟尤其中小微企業(yè)受疫情沖擊，銀行業(yè)普遍減費讓利以減輕企業(yè)負擔，這給銀行業(yè)的利潤帶來一定擠壓。“而房貸，作為銀行風險最低、最優(yōu)質的資產，必然要尋求一定的利潤回報。”上述業(yè)內人士說。

    “一直以來金融對房地產的影響都是非常大的，廣州去年新房成交增長很大，那么涉房貸款占比理論上一定是增加的。在央行要求集中度管理的背景下，房貸收緊是必然的。”一位業(yè)內專家認為。

    在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，如果房價漲幅預期比較大，房貸利率小幅上調影響不大；如果疊加額度明顯受控制、貸款發(fā)放周期拉長，商品房的交易量會受到明顯影響。

    而對房企來說，目前銷售回款是開發(fā)商的重要資金來源，如果貸款發(fā)放周期及貸款額度均受限，市場熱度降溫，房企的資金回款也將受到很大影響。

    2020年8月20日，住建部和人民銀行召集了重點房地產企業(yè)座談會，有12家房企參加，這些企業(yè)被要求按照“三道紅線”進行調整。若未達標，監(jiān)管層將要求金融機構對相應房企的全口徑債務進行限制。

    年末，央行、銀保監(jiān)會劃出兩條房地產貸款占比紅線，第一財經記者研究發(fā)現，有3家一線銀行房地產貸款占比超越上限，與這些銀行合作的主流房地產上市公司有約20家，踩線銀行未來將收緊房地產貸款。

    有券商人士認為，兩項政策分別約束了行業(yè)融資的需求和供給，“三道紅線”主要約束房企行為，推動房地產行業(yè)降杠桿、控負債；“貸款集中度管理制度”主要約束金融機構行為，限制金融機構向房企和居民授信。

    從三道紅線到涉房貸款管控，再到此次一些地方房貸利率上浮，房地產行業(yè)去金融屬性的大幕已徹底拉開，開發(fā)商也面臨“供給側”改革，劣質房企將被加速淘汰。

    樓市調控再度升級

    事實上，除了信貸調控，1月份，多個熱點城市的樓市調控整體也已再度升級。

    27日，杭州市發(fā)布《關于進一步加強房地產市場調控的通知》提出，落戶本市未滿5年的，在本市限購范圍內限購1套住房。將本市限購范圍內住房贈與他人的，贈與人須滿3年方可購買限購范圍內住房等。

    58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經分析，從杭州的調控政策來看，無論是強化對于熱點商品住房的限售，還是個人轉讓增值稅征免年限2年調整到5年，都是精準打擊一二手房價倒掛所產生的投機性需求。同時針對無房家庭和高層次人才給予了更多搖號優(yōu)先傾斜，亦是保障新市民居住的有效舉措。

    23日，深圳市住建局發(fā)布《關于進一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，提出八項措施，核心聚集在加強房地產市場監(jiān)管，加強購房人資格審查方面，并專門啟動了“購房意向登記系統(tǒng)”，違規(guī)者三年不得在深圳買房。

    21日，上海市住建委、上海市房管局等八部門聯合發(fā)布《關于促進本市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，包含10條舉措，進一步強調了上海市對調節(jié)住房需求、強化市場監(jiān)管、促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)度。25日，上海“法拍房”被限購。

    廣州等地則對近期部分業(yè)主出現的哄抬房價行為重點處理。5日，廣州市住建局透露，正深入開展房地產市場秩序專項整治行動，嚴厲打擊哄抬房價和虛假房源、虛假廣告、虛假銷售等違法違規(guī)行為，進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序。

    解決好大城市住房問題，是今年經濟工作的一個重點。2020年12月召開的中央經濟工作會議強調，要解決好大城市住房突出問題，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    張波分析，近期部分城市和地區(qū)房地產市場升溫過快，部分區(qū)域的投機性需求有所抬頭，市場的預期出現分化，這都不利于房地產市場健康發(fā)展，必須結合本地情況，從快從嚴進行遏制。另一方面保障剛需購房群體。近期政策直指這兩個方面，因城施策、精準調控，及時有效在開年就釋放出樓市調控從嚴信號，保障樓市全年穩(wěn)定有序發(fā)展。

    值得一提的是，1月26日媒體報道，央行貨幣政策委員會委員馬駿近日表示，有些領域的泡沫已經顯現，包括主要股指大幅上升，部分區(qū)域房價漲得不少，這些都與流動性和杠桿率的變化有關。如果今年貨幣政策不轉向，這些問題肯定會繼續(xù)，會導致中長期更大的經濟、金融風險。

    加之開年以來央行流動性操作的變化，比如連續(xù)開展20億元的逆回購操作、MLF到期未超額續(xù)做、春節(jié)流動性投放安排遲遲未明確等，難免讓市場有所反應。

    央行行長易綱26日在出席世界經濟論壇達沃斯議程會視頻會議，并參加“加強金融與貨幣體系”領導者討論會時則表示，中國的貨幣政策將繼續(xù)支持經濟，不會過早退出支持政策，但也會關注風險。

    中信證券研究所副所長明明稱，央行更多是在提示資產價格的風險，而非釋放貨幣政策轉向的信號。明明稱，從近期央行領導的表態(tài)看，較中央經濟工作會議的定調并沒有發(fā)生變化，“不急轉彎”的思路依然比較明確，全面收緊的概率不大。短期內對于貨幣政策轉向無需太過擔憂。