2020年房地產(chǎn)行業(yè)回顧與前瞻：“五道紅線”構(gòu)筑房地產(chǎn)金融防火墻

    中房智庫(kù) 蘇志勇

    2020年防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的決心并沒(méi)有因?yàn)橐咔闆_擊而有所放松。

    就在2020年收官之際，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，對(duì)金融機(jī)構(gòu)分五檔設(shè)定了房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比上限。加上此前央行、住建部對(duì)重點(diǎn)房企實(shí)施的融資監(jiān)管“三道紅線”，構(gòu)成了需求端和供給端兩端發(fā)力的融資監(jiān)管機(jī)制，牢牢筑起了金融風(fēng)險(xiǎn)防范的“防火墻”。

    縱觀2020年，房企融資經(jīng)歷了先揚(yáng)后抑的走勢(shì)，上半年因疫情防控，貨幣金融政策相對(duì)寬松，房企融資也迎來(lái)了稍縱即逝的絕佳時(shí)機(jī)。三季度的兩次座談會(huì)成為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，隨著融資“三道紅線”傳言坐實(shí)，房企融資環(huán)境開(kāi)始收緊。

    展望20201年，面對(duì)房企融資“三道紅線”和銀行信貸的“兩道紅線”，面對(duì)萬(wàn)億負(fù)債的集中到期，房企資金鏈不容樂(lè)觀，降杠桿、降負(fù)債將成為房企貫穿全年的主旋律。

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    政策：構(gòu)建房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效機(jī)制

    房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效機(jī)制是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要一環(huán)，也是防范金融風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)金融”目標(biāo)的發(fā)力點(diǎn)。2020年年初央行在2019年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中明確提出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。2020年房地產(chǎn)金融從政策制定到市場(chǎng)監(jiān)管，始終按照這一思路展開(kāi)。

    受疫情沖擊，2020年全球貨幣金融政策普遍寬松，我國(guó)也通過(guò)降準(zhǔn)、降息、再貸款等方式釋放流動(dòng)性。盡管這些利好政策明確指向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)和中小微企業(yè)，但房地產(chǎn)也或多或少?gòu)闹懈惺艿搅苏叩?ldquo;暖風(fēng)”，上半年房企融資迎來(lái)窗口期，特別是境內(nèi)債、海外債全面開(kāi)花，融資規(guī)模出現(xiàn)階段性高潮，融資成本下降。

    7月24日和8月20日的兩次座談會(huì)成為融資環(huán)境的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。特別是8月20日的座談會(huì)，在融資監(jiān)管方面形成了重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，即“三道紅線”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，先進(jìn)段兆不小于1倍。“三道紅線”為房企融資實(shí)實(shí)在在地套上了一道“緊箍咒”。

    如果說(shuō)針對(duì)重點(diǎn)房企的“三道紅線”主要作用于需求端，那么12月31日中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》則是從信貸供給端實(shí)施嚴(yán)控。通知要求，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模及機(jī)構(gòu)類型，分五檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款以及個(gè)人住房貸款占比上限，對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理，并綜合考慮銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的規(guī)模發(fā)展、房地產(chǎn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)等因素，適時(shí)調(diào)整適用機(jī)構(gòu)覆蓋范圍、分檔設(shè)置、管理要求和相關(guān)指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)口徑。具體來(lái)看，銀行業(yè)機(jī)構(gòu)分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行五檔，房地產(chǎn)貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個(gè)人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。這一政策已于今年1月1日正式實(shí)施。至此，針對(duì)房企融資需求端的融資監(jiān)管以及針對(duì)銀行供給端的貸款集中度管理制度構(gòu)筑起防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的兩道鐵閘，成為房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效機(jī)制的核心內(nèi)容。

    金融監(jiān)管方面，為了防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，銀保監(jiān)會(huì)2020年重點(diǎn)開(kāi)展了銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)市場(chǎng)亂象整治“回頭看”工作，在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域重點(diǎn)查處以下幾類違規(guī)行為：表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金或土地儲(chǔ)備融資；未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供融資；個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等資金挪用于購(gòu)房；流動(dòng)性貸款、并購(gòu)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等資金被挪用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；代銷違反房地產(chǎn)融資政策及規(guī)定的信托產(chǎn)品等資管產(chǎn)品。

    在嚴(yán)厲監(jiān)管之下，房地產(chǎn)信貸得到較好控制。據(jù)央行近日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2020年社會(huì)融資規(guī)模增量累計(jì)為34.86萬(wàn)億元，比2019年多9.19萬(wàn)億元，其中12月主要由居民房貸構(gòu)成的居民中長(zhǎng)期貸款出現(xiàn)了7個(gè)月以來(lái)的首次同比少增，意味著新增貸款多流向了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)金融監(jiān)管效果顯現(xiàn)。

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    融資渠道：東方不亮西方亮

    盡管2020年房地產(chǎn)融資受到嚴(yán)格管控，但總體融資環(huán)境與往年相比并不算太差。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1~11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金171099億元，同比增長(zhǎng)6.6%。其中國(guó)內(nèi)貸款24256億元，增長(zhǎng)5.4%；利用外資154億元，下降4.7%；自籌資金56666億元，增長(zhǎng)7.9%；定金及預(yù)收款57384億元，增長(zhǎng)5.3%；個(gè)人按揭貸款26983億元，增長(zhǎng)10.6%。

    按融資渠道分析，2020年房企融資呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

    一是房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落。據(jù)央行發(fā)布的《2020年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，截至2020年三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額48.83萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.8%，漲幅連續(xù)26個(gè)月回落。由此可見(jiàn)，以信貸為主的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)正在有效化解。

    二是房地產(chǎn)貸款類集合信托規(guī)模大幅下滑，股權(quán)投資類和權(quán)益投資類房地產(chǎn)集合信托增長(zhǎng)顯著。2020年，信托業(yè)在“去通道、控地產(chǎn)”基礎(chǔ)上，又提出了“逐步壓降融資類信托”的目標(biāo)，要求全行業(yè)壓降1萬(wàn)億具有影子銀行特征的融資類信托業(yè)務(wù)。嚴(yán)厲監(jiān)管之下，房地產(chǎn)信托融資大幅萎縮。用益信托網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款類集合信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模2705.11億元，同比大幅縮減41.02%，在房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品總發(fā)行總規(guī)模中的占比由2019年的45.41%驟降至29.40%。2020年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的股權(quán)投資類和權(quán)益投資類房地產(chǎn)集合信托發(fā)行規(guī)模共計(jì)6240.56億元，同比增長(zhǎng)21.55%，在房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品發(fā)行總規(guī)模中的占比由2019年的50.83%提升至67.82%。2020年，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)集合信托都是通過(guò)股權(quán)投資和權(quán)益投資的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。

    三是境內(nèi)外債券融資呈現(xiàn)此起彼伏之勢(shì)。境外發(fā)債方面，2019年國(guó)家發(fā)改委對(duì)海外債發(fā)行做出嚴(yán)格限制，要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)，加之3、4月份開(kāi)始海外疫情加劇，因此海外債發(fā)行經(jīng)歷了一季度的井噴之后，4月份戛然而止，破天荒出現(xiàn)“零發(fā)債”。相比之下，境內(nèi)發(fā)債融資相對(duì)寬松。根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2020年房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)達(dá)1.2萬(wàn)億元，規(guī)模創(chuàng)歷史新高。其中海外債券發(fā)行規(guī)模約合人民幣4519億元，同比減少18.3%；全年境內(nèi)發(fā)債7613億元，同比增長(zhǎng)21.3%。

    在房企發(fā)債規(guī)模上，恒大、碧桂園、首開(kāi)、旭輝、金融街分列前五位，全年累計(jì)發(fā)債分別為592億元、442億元、307億元、289億元和273億元。融資成本方面，受益于相對(duì)寬松的流動(dòng)性，2020年房企發(fā)債成本處于近年來(lái)的較低水平，平均票面利率在5%左右，國(guó)企、央企的發(fā)債票面利率甚至低至4%左右。發(fā)債主體特征方面，境內(nèi)債發(fā)行主體以國(guó)企、央企為主，而境外債發(fā)行以民營(yíng)房企為主。

    四是龍頭房企拆分物業(yè)板塊扎堆上市，物業(yè)企業(yè)赴港IPO創(chuàng)新高。新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)投資和銷售帶來(lái)一定負(fù)面影響，卻讓物業(yè)企業(yè)從配角升為主角。這一角色不止體現(xiàn)在抗疫一線，更體現(xiàn)在資本市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年共有17家物業(yè)企業(yè)赴港上市，超過(guò)2019年的12家，創(chuàng)出新高。這其中不乏恒大物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、正榮服務(wù)、金融街物業(yè)、建業(yè)新生活、世茂服務(wù)這樣的龍頭房企旗下物業(yè)公司。房企拆分物業(yè)板塊上市一方面是物業(yè)行業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果，另一方面也反映出房企融資的迫切需求。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年物業(yè)板塊IPO總額超過(guò)550億港元，再融資總額近150億港元，總?cè)谫Y規(guī)模超過(guò)700億港元。

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    2021年展望：降杠桿、降負(fù)債是主旋律

    2020年11月，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清撰文指出，“房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的‘灰犀牛”’。由此可見(jiàn)，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)任重道遠(yuǎn)。

    在金融政策方面仍以降杠桿為主。2020年在需求端和供給端分別制定了房企融資“三道紅線”和銀行信貸的“兩道紅線”，2021年重點(diǎn)工作將落實(shí)在政策執(zhí)行層面。宏觀經(jīng)濟(jì)的回暖將進(jìn)一步增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的底氣，預(yù)計(jì)2021年房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境會(huì)比2020更為趨緊，政策執(zhí)行力度更大。在政策落實(shí)上將對(duì)細(xì)化領(lǐng)域及監(jiān)管強(qiáng)度升級(jí)加碼，在控制融資總量的同時(shí)，進(jìn)一步收縮非標(biāo)準(zhǔn)化融資規(guī)模，加大對(duì)表外融資的監(jiān)管和治理力度，房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的穿透管理將日趨嚴(yán)格。

    在融資監(jiān)管方面，銀行信貸的進(jìn)一步收縮是必然事件，2020年年底前針對(duì)金融機(jī)構(gòu)的集中度管理即是明證。鑒于2020年債券違約風(fēng)險(xiǎn)的隱現(xiàn)，2021年將對(duì)債券融資進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)新增債券規(guī)模將有所控制，對(duì)借新還舊會(huì)繼續(xù)放開(kāi)。信托融資監(jiān)管會(huì)延續(xù)此前持續(xù)多年的監(jiān)管措施，重點(diǎn)在政策的落實(shí)和對(duì)違規(guī)行為的查處上。鑒于蛋殼公寓事件等涉及租金貸事件的暴發(fā)，2021年針對(duì)首付貸、租金貸的整治力度會(huì)進(jìn)一步加大。

    從房企的角度看，2021年降負(fù)債任務(wù)艱巨。2021年將迎來(lái)償債高峰期，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，將有上萬(wàn)億境內(nèi)外債券集中到期，資金壓力巨大。2021年房企的資金來(lái)源將以自籌資金為主，企業(yè)將進(jìn)一步加大項(xiàng)目銷售力度和回款力度，由經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金回款占比將進(jìn)一步提升。資金鏈壓力將帶來(lái)行業(yè)整合加速，更多房企會(huì)選擇出售股權(quán)、引入戰(zhàn)略投資者等方式回籠資金或降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。拆分物業(yè)板塊上市仍會(huì)成為房企的戰(zhàn)略考量，2021年會(huì)延續(xù)2020年的走勢(shì)。

    在融資導(dǎo)向上，盡管對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款有著較為嚴(yán)格的限制，但是在舊城改造、城市更新以及保障房、租賃房建設(shè)方面，會(huì)得到更大的金融支持。在金融創(chuàng)新方面，將進(jìn)一步支持股權(quán)融資，擴(kuò)大股權(quán)融資規(guī)模和比例，針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和保障房的REITs試點(diǎn)或?qū)⒂兴黄啤?/p>