“紅線”劃定后房貸市場變化：利率環(huán)比下降，銀行業(yè)務(wù)隱藏幾個變數(shù)？

    備受關(guān)注的1月房貸數(shù)據(jù)來了！

    融360大數(shù)據(jù)研究院對全國41個重點(diǎn)城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年1月（數(shù)據(jù)監(jiān)測期為2020年12月20日-2021年1月18日），全國首套房貸款平均利率為5.22%，二套房貸款平均利率為5.53%，雙雙環(huán)比下降1BP。

    回首2020年最后一天，央行和銀保監(jiān)會出臺了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。制度為各類銀行機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比劃定了“紅線”，其中個人住房貸款余額占比最高不超過32.5%，這讓市場對于今年的開年房貸浮想聯(lián)翩，不過從目前來看，不管是房貸利率，還是貸款規(guī)模均表現(xiàn)平穩(wěn)。

    上海依然是全國首套房貸利率最低的城市

    被監(jiān)測的41個城市中，9個城市的房貸利率環(huán)比上漲。廣東中山地區(qū)漲幅最大，首套房貸利率環(huán)比上漲5BP，二套房貸利率環(huán)比上漲2BP；19個城市的利率環(huán)比下降，福建泉州和山西太原地區(qū)降幅最大，首套房均環(huán)比下降5BP，二套房均環(huán)比下降7BP。

    一線城市中，北上深三地的房貸利率自2020年6月起至今未發(fā)生變化，廣州地區(qū)則持續(xù)下降，2021年1月，首套房貸利率再次環(huán)比下降1BP，為4.9%。

    今年1月，房貸利率下降的二線城市數(shù)量有所增加，但環(huán)比降幅差異縮小，都在1-5個BP之間。除了上述提到的泉州和太原地區(qū)之外，蘇州地區(qū)也繼續(xù)延續(xù)2020年房貸利率一路下降的趨勢，首套房貸利率水平再次下降4BP，降至5.14%，昆明地區(qū)首套房貸水平從5.07%降至5.03%；惠州、長春兩地的房貸利率降幅為3BP。房貸利率上漲的城市中，中山、杭州和哈爾濱的漲幅較大，分別為5BP、4BP、4BP。

    從絕對值來看，上海依然是全國首套房貸利率最優(yōu)惠的城市，今年1月首套房的平均利率僅為4.69%，相當(dāng)于LPR+4BP，其次是哈爾濱和大連，均為4.84%。首套房貸利率最低的十個城市，房貸利率均在5%之下。1月份，首套房貸利率最高的城市被成都奪得，該市的首套房貸平均利率為5.95%，相當(dāng)于LPR+130BP，不過環(huán)比上個月下降了1BP，其次是無錫和合肥，分別為5.9%和5.88%。

    整體來看，房貸利率表現(xiàn)得較為平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大幅波動，一定程度上也反映出全國房貸利率大幅加碼的時代已經(jīng)“揮手自茲去”，房地產(chǎn)市場進(jìn)入平穩(wěn)期。

    銀行房貸業(yè)務(wù)幾個變數(shù)

    2020年最后一天，監(jiān)管放大招，個人房貸業(yè)務(wù)再臨變局。央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布重磅文件《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），將銀行劃分為五檔，分別對各檔銀行房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款在本行總貸款的占比做出上限要求。從制度上看，為各類銀行機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比劃定了“紅線”，其中個人住房貸款余額占比最高不超過32.5%，規(guī)模越小的銀行，上限要求越低。

    對于房地產(chǎn)市場究竟會有何種影響，隨后各個機(jī)構(gòu)也都對此進(jìn)行了測算。據(jù)中信建投的研報，目前上市銀行中，有8家銀行個人住房貸款占比未來可能需要調(diào)整。從去年中報數(shù)據(jù)來看，大行中建行、郵儲銀行住房按揭貸款余額超過32.5%，有調(diào)整的壓力，但是有兩年的調(diào)整期。股份制銀行中，招行、興業(yè)有調(diào)整壓力，有四年的調(diào)整期。而中小銀行中，成都銀行、鄭州銀行、西安銀行、青農(nóng)商行調(diào)整壓力相對比較大，也有四年調(diào)整期。

    從上市銀行數(shù)據(jù)看，未來四年，總計需要壓降7500億的按揭貸款，需要合計壓降的房地產(chǎn)行業(yè)貸款規(guī)模是6400億。比較來看，按揭需要壓降的規(guī)模更大。大行和股份制壓降規(guī)模更大，按揭需要壓降的規(guī)模分別是3000億、4200億。

    招聯(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼認(rèn)為，劃定上限對住房貸款申請及房貸利率的影響可控。首先是超限銀行有限，其次規(guī)模有限，且個人住房貸款業(yè)務(wù)主要集中在國有大行，新規(guī)的過渡期較長，因此無論對個人還是銀行，影響都有限。

    董希淼還認(rèn)為，調(diào)控不是絕對縮量，如果未來其他貸款增多，房貸所占比例自然就會減少。未來，銀行涉房貸款業(yè)務(wù)可能會出現(xiàn)兩個變化：一是房地產(chǎn)貸款在銀行之間結(jié)構(gòu)將有一定變化，部分超標(biāo)的銀行進(jìn)行壓降，而占比較低的銀行還有增長空間；二是房地產(chǎn)貸款面臨增長“天花板”，部分銀行經(jīng)營將更加審慎，貸款利率和條件或有小幅調(diào)整。

    “相比去年，現(xiàn)在整體貸款還是比較緊張的，少數(shù)銀行情況還好，目前排隊等放貸的市民，至少要等2到3個月，這已經(jīng)是比較好的結(jié)果了。貸款利率上，目前變化不大，基本還是和去年一樣，不過個別小銀行的房貸出現(xiàn)上升，但是幅度也不大。整體感覺就是價平量緊。”廣州大源按揭代理服務(wù)有限公司總經(jīng)理鄭大源接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時表示。

    中行廣州分行一位負(fù)責(zé)人表示，目前房貸利率方面并沒有明顯的變化，首套房依然是LPR+40BP，二套房為LPR+60BP。

    “額度多少有點(diǎn)緊張，不過還在可控范圍內(nèi)，利率方面基本上沒什么變化。放貸的速度，看借款人的資質(zhì)，如果符合要求，現(xiàn)在一般在一個月左右，比去年推遲了一周到半個月左右。”某大行個貸部負(fù)責(zé)人表示。

    匯豐銀行廣州分行屬于少數(shù)情況較好的銀行，其有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，目前首套房的貸款利率是LPR基準(zhǔn)，為4.65%；二套則上浮60個基點(diǎn)，為5.25%；目前還有額度，在資料齊全的情況下，一周就可以出審批結(jié)果。

    南粵銀行目前在湛江地區(qū)，首套房改為LPR+45BP，二套LPR+60BP，目前額度充足，不算緊張。審批周期相對廣州地區(qū)要快速不少，資料齊全一般是2-3天即可。

    融360大數(shù)據(jù)研究院研究員李萬賦認(rèn)為，從規(guī)定的上限和過渡期限來看，監(jiān)管目的不在于短期內(nèi)急劇下降房貸規(guī)模，而是從調(diào)整結(jié)構(gòu)入手，實(shí)現(xiàn)長期內(nèi)銀行業(yè)信貸結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。

    從目前各銀行的房貸占比來看，僅有少數(shù)銀行的個人房貸余額占比超標(biāo)，面臨著調(diào)降壓力，多數(shù)銀行尤其是大中型銀行的個人房貸額度仍存在空間。

    新規(guī)至今已實(shí)施半月有余，在信貸“開門紅”的影響下，年初銀行個人房貸投放暫未受到較大影響，但長期來看，銀行今年的房貸投放總規(guī)模有收緊預(yù)期。未來房貸利率的變動預(yù)計將更加“一城一策”化：樓市穩(wěn)定地區(qū)的房貸利率在加點(diǎn)數(shù)固定的前提下基本緊跟5年期LPR的波動幅度，其他地區(qū)則根據(jù)熱門程度和5年期LPR波動情況綜合對房貸利率的加點(diǎn)數(shù)進(jìn)行指導(dǎo)定價。