豪宅市場熱度不減 深圳樓市壓軸戲登臺

    近幾個月以來，深圳新房市場變得熱鬧起來，眾多新項目扎堆入市，其中不乏一些價格“10萬+”的豪宅項目。在深圳市場，這些售價超過每平方米10萬元的豪宅項目歷來是市場的風(fēng)向標(biāo)。在房地產(chǎn)調(diào)控不放松的背景下，深圳豪宅的入市時機選擇不僅考驗著市場，也考驗著房企。

    豪宅到底有多熱：

    又傳喝茶費等不實言論

    “買到就是賺到！”房產(chǎn)中介劉經(jīng)理不停的重復(fù)這句話，主要從事福田香蜜湖片區(qū)房產(chǎn)生意的他最近不停的給客戶打電話，都會談到市場詢問度很高的新盤深業(yè)中城。

    近日，官方微信公眾號“深業(yè)中城”公示深業(yè)中城（一期）住宅銷售方案，將推售2號樓、3號樓兩棟共192套房源。此次深業(yè)中城（住宅）一期均價約每平方米13.1萬元。其中，含復(fù)式最高備案單價約為每平方米19.7萬元，不含復(fù)式最低備案單價約為每平方米10.8萬元，本次擬售住宅總價區(qū)間含復(fù)式約為1508.8萬元至7787.7萬元。據(jù)悉，項目選房將釆用線上“誠意登記”、“公證搖取選房順序號”，線下“公證選房”的方式進行。值得注意的是，資料提交時間為10月22日至26日，需先繳納誠意金500萬元。

    證券時報記者在深業(yè)中城周邊調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，深業(yè)中城周邊的二手房房價絕大多數(shù)都已經(jīng)超過每平方米10萬元，例如東?；▓@二期的掛牌均價超過每平方米13萬元，水榭花都的掛牌均價已經(jīng)達(dá)到每平方米17萬元。此前，深業(yè)中城曾推出了一批商務(wù)公寓房源，市場公開信息顯示，其銷售均價在每平方米11萬元左右。而在深業(yè)中城營銷中心門外，盡管只是資料提交的第一天，但已經(jīng)有一些置業(yè)者在門口咨詢相關(guān)情況。

    由于價格與周邊同學(xué)區(qū)二手房相當(dāng)甚至稍低，深業(yè)中城的住宅項目一直是深圳房地產(chǎn)市場關(guān)注的熱點，從市場傳出“喝茶費”等不實言論就可以看出。此前，市場一度傳出交高額“喝茶費”可以提前選房的消息。對此，深業(yè)中城”曾通過官方微信號發(fā)布聲明，網(wǎng)上所謂支付喝茶費可“提前選房”、“打折”等均為不實言論。深業(yè)中城將協(xié)同相關(guān)執(zhí)法部門調(diào)查取證，并追究相關(guān)人員的法律責(zé)任，同時歡迎廣大客戶監(jiān)督舉報。

    深業(yè)中城之所以受到關(guān)注，還因為其從轉(zhuǎn)售為租到轉(zhuǎn)租為售。2017年，“租售并舉”的東風(fēng)吹遍深圳市場，在配合政府發(fā)展租賃用房和新業(yè)務(wù)布局、豪宅限價等背景下，深圳長租公寓開始爆發(fā)式增長，深圳市場也出現(xiàn)多個品牌長租公寓競爭的局面。公開信息顯示，2017年底深業(yè)召開的長租公寓產(chǎn)品分享會，其一次性發(fā)布了多條長租公寓產(chǎn)品線；也是在這次分享會上，深業(yè)集團宣布深業(yè)中城420套住宅全部轉(zhuǎn)為長租公寓，并預(yù)計將于2020年投入運營。但在今年9月，“深業(yè)中城”發(fā)布聲明，公司作為深圳的市場化國有企業(yè)，根據(jù)市場變化和集團戰(zhàn)略升級，靈活并及時調(diào)整經(jīng)營計劃，預(yù)計將本項目住宅投入市場銷售。

    天眼查顯示，深業(yè)中城是深圳國企深業(yè)集團成員單位深圳農(nóng)科集團的全資子公司。此前，深圳控股發(fā)布今年8月未經(jīng)審計合同銷售數(shù)據(jù)。公告顯示，8月集團合同銷售額約為3.03億元，較上個月下降約28.9%，較去年同期下降35.7%。有分析人士表示，開發(fā)商或是為了加速資金要素流動，平衡收入比例及結(jié)構(gòu)，或許也為了搭上樓市銷售的“黃金期”，即便樓市調(diào)控力度并未放松。

    并非所有新房都受追捧

    就在去年，深圳市場的多個豪宅項目都需要繳納過百萬的認(rèn)籌或誠意金，但這些項目的銷售情況都十分“火爆”，有些項目由于開盤價明顯低于周邊二手房，甚至出現(xiàn)當(dāng)日售罄的“盛況”。

    除了福田香蜜湖，南山后海和深圳灣片區(qū)也是深圳主要的豪宅片區(qū)。多位房產(chǎn)中介告訴記者，這里的房價一直都保持穩(wěn)步上揚的勢頭，以恒裕濱城二期為例，今年年初二手房源的掛牌價不到每平方米20萬元，現(xiàn)在有業(yè)主掛出的價格竟然超過每平方米24萬元。而在深圳灣片區(qū)，有中介向記者推銷一手臨街商鋪，單價在每平方米13萬元至22萬元，而樓上的豪宅均價不到每平方米17萬元。其實，商鋪比住宅的價格便宜的原因有很多，但在這位中介經(jīng)理看來，深圳依然不缺購買力，尤其是豪宅，但多數(shù)投資者還是希望購居住類產(chǎn)品，希望可以坐等升值。

    最新公布的數(shù)據(jù)顯示，9月全國新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅微升，二手住宅銷售價格漲幅基本持平，深圳新房和二手房價格均領(lǐng)漲一線城市。最近，深圳市場上新房項目加速入市。深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，僅在9月深圳新房市場共16個項目入市，但在其中的9個住宅項目里，整體開盤去化約28.5%，較上月有所下降，而且9月無一項目采用政府公證搖號選房。

    記者也發(fā)現(xiàn)，在深圳眾多的新房項目里，一些位于核心地段擁有較好配套的項目，雖然價格較高，但成交情況往往會好于一些價格較低，但位置相對較為偏遠(yuǎn)的新房項目。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，豪宅市場的走向一般有別于普通住宅，在樓市上行的時候，豪宅的升幅會比普通住宅明顯；而市場下行的時候，豪宅的跌幅也會比普通住宅大。深圳在2019年整體樓市處于平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，但部分位置佳、品質(zhì)好的項目，其價格漲幅在今年也非常明顯。

    如今，深圳許多過去的“地王”項目已經(jīng)變身豪宅，也有許多新房項目準(zhǔn)備入市，其中不乏價格“10萬+”的豪宅項目，深圳樓市年底的“壓軸戲”可以說將正式上演。只是，多數(shù)項目的入市或許仍面臨不小的考驗。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，房企的資金鏈壓力開始增大，拿地策略也趨于保守。“地王”和豪宅項目入市關(guān)鍵要看準(zhǔn)樓市周期，要回避市場降溫或管控升級的時間點。