房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)背離 企業(yè)要調(diào)整戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)

    □榮盛發(fā)展首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家尹中立

    榮盛發(fā)展研究院研究員齊心

    年初以來，土地購置面積與新開工面積指標(biāo)走勢出現(xiàn)嚴(yán)重背離。究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：一是年初以來，土地合作開發(fā)和并購大幅增加，但由于二級市場土地交易信息并未完全納入統(tǒng)計體系，收并購?fù)恋夭挥嬋胪恋刭徶脜s會產(chǎn)生新開工。二是新版《城市房地產(chǎn)管理法》將閑置土地處理上升至法律層面，各地加速閑置用地處理；土地增值稅法已公開征求意見，未來，通過囤地坐享增值收益將大打折扣，部分陳年囤地加速入市。三是市場預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，開發(fā)企業(yè)追求高周轉(zhuǎn)；在地方政府配合下，“拿地即開工”已成為現(xiàn)實。

    數(shù)據(jù)走勢出現(xiàn)背離

    從房地產(chǎn)行業(yè)的正常邏輯看，土地購置面積增速與新開工面積增速之間存在高度正相關(guān)關(guān)系，當(dāng)開發(fā)商對市場持樂觀預(yù)期時，土地購置面積增速增加，新開工面積增速同樣加快，反之亦然。因此，在正常情況下，二者之間是保持一致的，兩個指標(biāo)的數(shù)字也會基本相同。

    然而，自2019年初以來，土地購置面積增速與新開工面積增速的走勢之間發(fā)生了顯著背離。今年前8個月，土地購置面積同比增速平均值為-30%，而房屋新開工面積同比增速平均值為10%（見圖），兩個數(shù)據(jù)相差40個百分點(diǎn)，出現(xiàn)了嚴(yán)重的背離現(xiàn)象。筆者認(rèn)為，這在一定程度上反映出宏觀經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)運(yùn)行、企業(yè)經(jīng)營模式的變化，值得深入研究。

    土地收購會形成新開工

    2018年股市大幅度下跌，導(dǎo)致很多民營控股類公司債務(wù)危機(jī)加劇，而債務(wù)危機(jī)的傳導(dǎo)必然影響到土地市場，很多公司為了償還債務(wù)，被迫處置土地資產(chǎn)。因此，2018年下半年以來，土地市場收購兼并項目顯著增多。進(jìn)入今年5月份之后，房地產(chǎn)金融政策明顯收緊，部分房地產(chǎn)企業(yè)迫于資金困難，加速轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)。截至今年三季度，泰禾集團(tuán)已經(jīng)處置了12個項目，回籠資金約84.45億元；新城控股共轉(zhuǎn)讓了21個項目；陽光100通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，回籠資金約60億元。百強(qiáng)房企尚且如此，部分中小房企更是頻繁通過甩賣項目求生。

    另外，在土地價格持續(xù)攀升的背景下，通過招拍掛在核心城市擴(kuò)大土地儲備的難度加大，而并購成為增加土地儲備的有效方式。今年1月，融創(chuàng)以125.5億元的對價，收購了泛?？毓善煜伦庸?00%的股權(quán)，獲得北京、上海兩大優(yōu)質(zhì)地塊項目100%權(quán)益；5月份開始，大部分城市的土地市場恢復(fù)至高位時，公司基本停止通過招拍掛獲取土地，并購所得土地占融創(chuàng)土儲的比例高達(dá)70%。

    土地收購兼并的信息不會反映在土地購置面積的統(tǒng)計中，但卻會形成新開工。從指標(biāo)解釋可以看出：土地購置面積，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在報告期內(nèi)，通過劃撥方式和招拍掛等出讓方式取得土地使用權(quán)的土地面積。其范圍并不涉及二級市場交易。

    雖然二級市場實際交易持續(xù)升溫，但二級市場土地交易信息并沒有完全納入統(tǒng)計體系，仍有待規(guī)范。與土地一級市場相比，二級市場長期處于自發(fā)分散狀態(tài)，發(fā)展相對滯后且不規(guī)范。為規(guī)范、推進(jìn)二級市場發(fā)展。2017年2月，國土資源部印發(fā)《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的試點(diǎn)方案》，在34個市縣（區(qū)）開展為期兩年的試點(diǎn)，敦促各地搭建統(tǒng)一的二級市場交易平臺。今年7月19日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》，明確了土地的轉(zhuǎn)讓形式，將導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為都視為土地轉(zhuǎn)讓，實施統(tǒng)一監(jiān)管。隨著制度建設(shè)加速推進(jìn)，未來二級市場交易將更趨規(guī)范，并逐步納入統(tǒng)計體系。

    囤地行為將消失

    土地閑置管理已上升至法律層面。早在1999年，原國土部就出臺了《閑置土地處置辦法》，并于2012年進(jìn)行修編，明確提出：土地閑置長達(dá)兩年的，地方政府可以無償收回使用權(quán)。由于該政策只是處置辦法，并未上升到法律層面，雖然有地方政府嘗試實施，但并未大面積推廣。

    2018年新版《城市房地產(chǎn)管理法》征求意見，第二十六條明確提出，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。同年，地方政府紛紛出臺政策，加強(qiáng)閑置土地管理。2018年8月，安徽省政府辦公廳印發(fā)《清理處置批而未供和閑置土地專項行動方案》。同年9月，陜西、四川等地先后啟動批而未供土地和閑置土地清理處置攻堅行動。受此影響，部分開發(fā)企業(yè)陳年囤地被迫破土動工。

    土地增值稅立法，囤地收益將大打折扣。今年7月16日，財政部、國家稅務(wù)總局公開《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》，填補(bǔ)了以往征管漏洞，將“可清算”統(tǒng)一改為“應(yīng)清算”，房企利用無息應(yīng)交稅費(fèi)的時間大幅縮短；明確土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，囤地帶來的巨額收益將打折扣。該法規(guī)還未正式出臺，但政策調(diào)控方向明確，開發(fā)企業(yè)將仔細(xì)掂量囤地扣除稅收后的收益比率，囤地、炒地意愿將減弱，部分陳年囤地有望加速入市。

    “拿地即開工”成為現(xiàn)實

    本輪房地產(chǎn)上升周期已經(jīng)持續(xù)了近4年，自2018年下半年之后，市場預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了變化，表現(xiàn)為新房去化周期變長。盡管有2019年初信貸寬松的刺激，房地產(chǎn)市場有過短暫的“小陽春”，但隨后的7月底高層明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，加上房地產(chǎn)金融政策明顯收緊，市場預(yù)期再次回落。

    一方面，在市場預(yù)期發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變的背景下，加之整體信用環(huán)境偏緊，房企紛紛搶開工，推行“高周轉(zhuǎn)”模式。因為只有開工后才可申請開發(fā)貸，同時加快施工直至取得預(yù)售證，通過預(yù)售獲取銷售回款來應(yīng)對資金壓力。另一方面，隨著預(yù)期發(fā)生改變，土地價格增值的空間已明顯縮小；隨著土地溢價率回落和流拍的增加，部分三四線城市甚至可能會出現(xiàn)土地價格下降，囤地已沒有意義。

    為進(jìn)一步提高行政審批效能，進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境，部分地方政府也在簡化流程，助力開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。9月4日，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化新取得建設(shè)用地使用權(quán)范圍內(nèi)臨時建筑審批工作的通知》。開發(fā)企業(yè)建設(shè)臨時售樓處等配套項目，取得臨時施工許可的過程，從幾個月到一年甚至更長壓縮至一天。按照《通知》，最快辦理當(dāng)日就可開工，“拿地即開工”成為現(xiàn)實。

    房企要轉(zhuǎn)變思維模式

    土地購置面積與新開工兩個指標(biāo)數(shù)據(jù)走勢出現(xiàn)背離，體現(xiàn)出房地產(chǎn)法治建設(shè)加速推進(jìn)，對行業(yè)的規(guī)范治理顯著加強(qiáng)；反應(yīng)出地產(chǎn)宏觀調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，對行業(yè)發(fā)展預(yù)期產(chǎn)生的重大影響。

    中央已經(jīng)明確，將堅持“房住不炒”的定位不動搖，落實房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

    對于企業(yè)而言，一方面，應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域法律法規(guī)以及制度建設(shè)，并及時評估相關(guān)政策法規(guī)對行業(yè)發(fā)展、企業(yè)運(yùn)營帶來的影響，以積極應(yīng)對；另一方面，要順應(yīng)大勢，轉(zhuǎn)變思維模式；調(diào)整戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，以應(yīng)對新的趨勢和新的環(huán)境。