■本報記者 王麗新
基于資金和庫存壓力,開發(fā)商正在加快項目入市速度,爭取快速回籠資金。但現(xiàn)實卻是,部分城市去化速度加快,有些城市則仍舊不溫不火。
據(jù)易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至2019年5月底,100個城市新建商品住宅庫存總量為45005萬平方米,環(huán)比下降0.5%,同比增長5.4%。觀察今年前5個月的數(shù)據(jù),庫存規(guī)??傮w上呈現(xiàn)了環(huán)比下降的態(tài)勢。但由于去年四季度密集推盤的因素,即便庫存有月度環(huán)比的下降,庫存規(guī)模仍呈現(xiàn)出連續(xù)6個月的同比正增長態(tài)勢。
分類來看,截至2019年5月底,一線城市、二線城市、三線、四線城市新建商品住宅庫存總量分別為2805萬平方米、22131萬平方米和20069萬平方米,環(huán)比增速分別為-2.5%、-0.1%和-0.6%,同比增速分別為33.6%、0.3%和8.2%。
可以看出,百城住宅消化程度分化加劇。一線城市和三線、四線城市的庫存拉升態(tài)勢較明顯。其中,一線城市預售證管控力度相對減弱,供應放量,庫存同比連增12個月;二線城市終結(jié)了連續(xù)46個月庫存同比下降的態(tài)勢,目前首次出現(xiàn)同比正增長,這說明其庫存基本面也在發(fā)生變化;三線、四線城市目前保持了連續(xù)7個月的同比正增長態(tài)勢,庫存去化壓力略有增加。
對此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,今年4月份房企推盤節(jié)奏相對快,但到了5月份,各地穩(wěn)房價的動作明顯增加,推盤方面的管控繼續(xù)加大,這也使得相關(guān)城市推盤規(guī)模出現(xiàn)了環(huán)比下降。
從具體城市來看,在上述100個城市中,消化周期在36個月以上的有1城,為漳州;消化周期在18個月-36個月的有13個城市,包括三亞、大廠等城市;消化周期在12個月-18個月的有27個城市,包括銀川、北京等城市。消化周期在6個月-12個月的有44個城市,包括西安、太原等城市。消化周期在6個月以下的有15個城市,包括秦皇島、昆山等城市。
嚴躍進表示,庫存下降過快的城市,一、二手房價格往往也容易上漲。以西安和呼和浩特為例,2019年5月份西安新建商品住宅庫存面積同比下降10%,據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,西安新建商品住宅價格指數(shù)同比漲幅已連續(xù)6個月位居全國70城首位。同樣,2019年5月份呼和浩特新建商品住宅庫存面積同比下降18%,其新房庫存明顯不足,這也間接導致了二手房價格上漲過快,其二手房價格指數(shù)同比漲幅已連續(xù)7個月位居全國70城首位。后續(xù)從“穩(wěn)房價”等角度出發(fā),此類城市需要積極增加新房供應。
嚴躍進指出,從后續(xù)市場發(fā)展來看,考慮到銀行貸款政策收緊等因素,預計住宅成交會繼續(xù)降溫,這也制約去庫存的速度。換而言之,未來幾個月要警惕庫存去化周期反彈的可能,此類反彈態(tài)勢又會影響相關(guān)城市的房價走勢。
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