5月樓市觀察：市場(chǎng)“微降溫” 政策分化成常態(tài)

    年初樓市“小陽春”，沒能延續(xù)到初夏。國家統(tǒng)計(jì)局18日公布的5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，新房?jī)r(jià)格上漲的城市數(shù)量仍維持在67個(gè)，整體的環(huán)比漲幅雖有擴(kuò)大，但同比漲幅出現(xiàn)小幅收窄。二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)定態(tài)勢(shì)更為明顯，一二三線城市漲幅全面放緩。

    而據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局14日公布的1~5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，今年前5個(gè)月，全國商品房銷售面積同比下降1.6%，單看5月數(shù)據(jù)，銷售面積同比下降了5.5%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市“小陽春”已經(jīng)退卻，全國市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，但分類調(diào)控仍會(huì)繼續(xù)。對(duì)于那些3~4月房?jī)r(jià)上漲幅度較大、土地市場(chǎng)較熱的城市，或許會(huì)面臨“微收緊”。

    二手房?jī)r(jià)漲幅全面放緩

    今年5月，在70個(gè)大中城市中，新房銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有67個(gè)，僅上海（樓盤）、岳陽（樓盤）環(huán)比下降0.1%，烏魯木齊持平。環(huán)比上漲的城市數(shù)量與4月份持平，仍維持在歷史高位。

    漲幅方面，70城新房?jī)r(jià)格平均環(huán)比上漲0.7%，同比上漲11.3%。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，環(huán)比漲幅相比4月份有所擴(kuò)大，說明5月份房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力依然比較強(qiáng)。同比增幅方面，過去的13個(gè)月，新房同比增幅是持續(xù)擴(kuò)大的，但5月出現(xiàn)小幅收窄，這從側(cè)面說明，隨著調(diào)控繼續(xù)，部分城市房?jī)r(jià)同比增幅擴(kuò)大態(tài)勢(shì)或有改變。

    二手房方面，價(jià)格環(huán)比上漲的城市有55個(gè)，4個(gè)持平，11個(gè)下降。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端說：“新建住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)往往比較滯后，二手房數(shù)據(jù)更有代表性。70城房?jī)r(jià)中，變動(dòng)最明顯的數(shù)據(jù)就是二手房?jī)r(jià)格的平均環(huán)比漲幅，5月為平均環(huán)比上漲0.43%，相比4月份的0.53%明顯退燒，二手房?jī)r(jià)格漲幅正在全面放緩。”

    分城市類別來看，統(tǒng)計(jì)局初步測(cè)算，4個(gè)一線城市新房、二手房?jī)r(jià)格分別環(huán)比上漲0.3%、0.1%，漲幅均比4月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析稱，一線城市的穩(wěn)定性依然較好，成交量保持平穩(wěn)的同時(shí)，房?jī)r(jià)的變動(dòng)性較小。

    數(shù)據(jù)顯示，31個(gè)二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.8%，漲幅與4月相同；二手住宅價(jià)格上漲0.5%，漲幅比4月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格上漲0.6%，漲幅與4月相同。

    張波對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，二三線城市的漲幅整體回落，但部分熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)上行壓力依然較大，例如寧波（樓盤）、武漢（樓盤）、長(zhǎng)沙（樓盤）、重慶（樓盤）的新建商品住宅環(huán)比上漲明顯。因此，在因城施策的大背景下，5月份蘇州（樓盤）、杭州（樓盤）、合肥（樓盤）等熱點(diǎn)二線城市出臺(tái)的“微收緊”政策，就是給熱點(diǎn)城市澆了點(diǎn)涼水，給影響市場(chǎng)穩(wěn)定的各種苗頭打了“預(yù)防針”。

    房?jī)r(jià)漲幅雖然有所回落，但仍有一些城市持續(xù)保持了較高熱度。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，西安（樓盤）5月新房銷售價(jià)格環(huán)比上漲2%，居70城首位，同比上漲24.4%，連續(xù)6個(gè)月居70城第一位。嚴(yán)躍進(jìn)稱，西安的人才引入力度和城市建設(shè)力度都比較大，房?jī)r(jià)的絕對(duì)水平又偏低，這促使部分購房者積極入市。西安此前就對(duì)房屋交易秩序進(jìn)行了規(guī)范，但從5月的數(shù)據(jù)來看，后續(xù)仍有可能面臨管控。

    銷售面積同比現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)

    1~5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，前5個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46075億元，同比增長(zhǎng)11.2%，增速比1~4月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落符合市場(chǎng)預(yù)期，出現(xiàn)這一狀況的原因有三個(gè)：一是房企購地積極性受到限制，尤其是部分城市近期土地市場(chǎng)管控比較嚴(yán)厲；二是資金面收緊后，房企放緩了開工節(jié)奏，致使開發(fā)投資增速減緩；三是金融大環(huán)境略有收緊，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營策略產(chǎn)生了影響。

    購置土地方面，1~5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積、土地成交價(jià)款均出現(xiàn)了同比超30%的下滑，土地成交價(jià)款的降幅還擴(kuò)大了2.1個(gè)百分點(diǎn)。張波稱，1~5月的土地成交面積和金額下降趨勢(shì)并未改變，房企拿地謹(jǐn)慎度繼續(xù)提升。銀保監(jiān)會(huì)近期重申了對(duì)房企的融資限制，資金監(jiān)管的閥門“微收緊”直接影響到房企拿地的心態(tài)。

    1~5月，全國商品房銷售面積55518萬平方米，同比下降1.6%，降幅比1~4月擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額51773億元，增長(zhǎng)6.1%，增速回落2個(gè)百分點(diǎn)。單看5月數(shù)據(jù)，當(dāng)月全國商品房銷售面積為1.34億平米，相比2018年5月份的1.42億平米下降了5.5%。

    對(duì)于銷售面積不振，張大偉稱，樓市收緊政策再次明顯影響了市場(chǎng)，相比于3~4月，購房者5月的入市積極性開始減弱。中原地產(chǎn)研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份發(fā)布的各類房地產(chǎn)調(diào)控措施高達(dá)41次，雖然少于4月的60次，但仍處于政策密集發(fā)布潮中。

    樓市趨于穩(wěn)定后，市場(chǎng)參與者的心態(tài)也發(fā)生了變化。58安居客線上調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，5月是2019年以來第一次出現(xiàn)用戶和經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)雙降的月份，用戶信心指數(shù)的下降明顯大于經(jīng)紀(jì)人。

    熱點(diǎn)城市調(diào)控加碼可能性大

    從2018年11月開始，全國各地收緊樓市調(diào)控的政策明顯減少，但最近樓市再次出現(xiàn)波動(dòng)，調(diào)控政策隨之加碼。

    5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知要求，治理表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資等。緊接著，5月18日，住建部在對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山（樓盤）、蘇州、大連（樓盤）、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

    中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年前5個(gè)月，房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)高達(dá)205次，比2018年同期的159次上漲近30%。

    “樓市依然會(huì)以平穩(wěn)為主，市場(chǎng)過熱肯定會(huì)引來調(diào)控加碼。不過，政策力度沒有超過市場(chǎng)預(yù)期，但會(huì)在一定程度上緩解上漲壓力。”張大偉認(rèn)為，這一輪“小陽春”是由資金面寬松引起的，也會(huì)隨著政策收緊而快速退卻，到了6~8月，市場(chǎng)有可能會(huì)進(jìn)入新一輪的調(diào)整期。

    張波預(yù)計(jì)，未來調(diào)控的松緊變換將成為常態(tài)，這種變換在二線城市的體現(xiàn)更為明顯。市場(chǎng)熱度較高的城市，尤其是二線城市，未來調(diào)控加碼的可能性更大。3~4月份房?jī)r(jià)上漲幅度較大、土地市場(chǎng)較熱的城市，或許會(huì)面臨“微收緊”。

    張波還稱，2019年市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)單邊市場(chǎng)熱度持續(xù)上揚(yáng)的格局，整體穩(wěn)定、小幅波動(dòng)應(yīng)該是主流趨勢(shì)。