5月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅平穩(wěn) 專家預(yù)計(jì)下半年樓市運(yùn)行將繼續(xù)回歸理性

    從2月57城、3月65城到4月67城，今年以來(lái)，70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格延續(xù)環(huán)比上漲態(tài)勢(shì)。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，5月仍為67城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲。一線城市方面，北京、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.8%和0.4%，上海下降0.1%。

    據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀，5月一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格漲幅總體穩(wěn)定。從環(huán)比看，一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格漲幅均與上月相同或回落；三線城市新建商品住宅漲幅略升，二手住宅漲幅與上月相同。從同比看，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格漲幅均與上月相同或回落。

    樓市“小陽(yáng)春”退熱 二手房?jī)r(jià)格漲幅全面放緩

    “4月樓市一度再現(xiàn)‘小陽(yáng)春’行情，主要源于調(diào)控政策微調(diào)、剛需和改善型需求釋放下前期回調(diào)充分的一二線熱點(diǎn)城市成交量反彈。”中國(guó)民生銀行研究院宏觀分析師袁雅珵對(duì)《金融時(shí)報(bào)》記者說(shuō)，隨著近期調(diào)控政策再度收緊，且前期需求透支較多的三四線城市棚改貨幣化安置支撐退潮，5月大部分城市成交量已上行乏力，“小陽(yáng)春”行情未能在5月延續(xù)。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至5月商品房銷售面積同比下降1.6%，降幅比1至4月擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降0.7%。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，相比新建商品住宅是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，受政策影響最大，二手住宅數(shù)據(jù)更體現(xiàn)市場(chǎng)真實(shí)情況。從去年10月開(kāi)始，已連續(xù)8個(gè)月有超過(guò)10個(gè)城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌。5月則有55城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，與上月持平。其中，漲幅在1%以上的有12個(gè)城市，比上月13城有所減少。

    具體看5月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比數(shù)據(jù)，4個(gè)一線城市，北京和深圳持平，上海上漲0.1%，廣州下降0.3%；31個(gè)二線城市上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；35個(gè)三線城市上漲0.6%，漲幅與上月相同。

    而從新房?jī)r(jià)格同比數(shù)據(jù)看，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《金融時(shí)報(bào)》記者，過(guò)去13個(gè)月同比增幅是持續(xù)擴(kuò)大的，目前反而出現(xiàn)了小幅收窄。這也從側(cè)面說(shuō)明，后續(xù)隨著調(diào)控政策繼續(xù)，部分城市房?jī)r(jià)同比增幅擴(kuò)大態(tài)勢(shì)或有所改變。

    張大偉分析稱，5月樓市出現(xiàn)下調(diào)主要因?yàn)槌掷m(xù)收緊的調(diào)控政策密集發(fā)布，影響購(gòu)房者入市積極性以及部分區(qū)域房?jī)r(jià)上行，高性價(jià)比房源減少。

    “5月全國(guó)市場(chǎng)繼續(xù)分化，特別是部分城市政策再次收緊。價(jià)格變化后，市場(chǎng)有所觀望，成交量上漲乏力。雖然大部分城市依然高位運(yùn)行，但環(huán)比三四月成交量有所調(diào)整。”張大偉說(shuō)。

    房地產(chǎn)投資擴(kuò)張動(dòng)力已顯不足 開(kāi)發(fā)投資料將小幅下行

    值得注意的是，從關(guān)鍵指標(biāo)看，房地產(chǎn)投資擴(kuò)張動(dòng)力已顯不足。袁雅珵表示，這包括5月商品房銷售降幅再度擴(kuò)大，房企資金來(lái)源增速明顯回落，土地成交面積連續(xù)大幅下滑，開(kāi)工和施工節(jié)奏放緩。

    比如，1至5月商品房銷售額同比增長(zhǎng)6.1%，增速較1至4月回落2個(gè)百分點(diǎn)；1至5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速比1至4月回落1.3個(gè)百分點(diǎn)，為7.6%；1至5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降33.2%，降幅比1至4月收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)；1至5月房屋新開(kāi)工面積同比增速回落2.6個(gè)百分點(diǎn)。

    “6月為沖刺半年度業(yè)績(jī)，房企將加大供應(yīng)力度，成交量可能有所增長(zhǎng)，但漲幅有限。下半年銷售低迷將通過(guò)‘銷售—回款—拿地—新開(kāi)工’的鏈條傳導(dǎo)至投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資料將小幅下行。”袁雅珵說(shuō)。

    不過(guò)，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委認(rèn)為，房地產(chǎn)投資下行拐點(diǎn)或仍未到來(lái)。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資高度依賴期房銷售的高周轉(zhuǎn)模式轉(zhuǎn)變，使銷售對(duì)投資的領(lǐng)先意義失效，同時(shí)新開(kāi)工與房地產(chǎn)投資同步性增強(qiáng)，本年土地購(gòu)置面積下滑的拖累效應(yīng)滯后。盡管5月投資、銷售、新開(kāi)工均下行，但施工面積正上行對(duì)房地產(chǎn)投資形成支撐。

    堅(jiān)持長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制 樓市或進(jìn)入新一輪調(diào)整期

    針對(duì)5月樓市總體情況，劉建偉說(shuō)，各地繼續(xù)落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)定。

    5月樓市雖未延續(xù)“小陽(yáng)春”行情，但嚴(yán)躍進(jìn)表示，盡管近期部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，總體上仍呈現(xiàn)“漲易跌難、漲多跌少、漲長(zhǎng)跌短、漲快跌慢”的特征。而隨著政策收緊，不排除后續(xù)上漲城市數(shù)量會(huì)有所減少。

    實(shí)際上，從次數(shù)上看，據(jù)張大偉統(tǒng)計(jì)，5月單月，各地包括部委發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控措施高達(dá)41次。“雖然少于4月的60次，但連續(xù)兩個(gè)月，房地產(chǎn)調(diào)控都處于政策密集發(fā)布潮中。”再往前看，3月15次、2月21次、1月68次，合計(jì)今年前5個(gè)月，房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布高達(dá)205次，與2018年同期的159次相比，上漲接近30%。

    再?gòu)牟块T看，近期，國(guó)家發(fā)改委、住建部、人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)均就堅(jiān)持“房住不炒”定位發(fā)聲。比如，住建部連續(xù)兩個(gè)月針對(duì)多城市房?jī)r(jià)上漲提示預(yù)警，其中5月18日，佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市被公開(kāi)點(diǎn)名。6月13日，人民銀行黨委書(shū)記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在第十一屆陸家嘴論壇開(kāi)幕致辭中強(qiáng)調(diào)，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問(wèn)題，房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長(zhǎng)房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問(wèn)題更趨嚴(yán)重。

    針對(duì)一線城市房?jī)r(jià)，平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家張明近日撰文指出，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控思路可用“三位一體”來(lái)形容，即通過(guò)加大多種非商品房的住房供給，分化原本打算購(gòu)買商品房的潛在需求；通過(guò)以房產(chǎn)稅為代表的政策組合，將閑置的二手房逐漸逼入市場(chǎng)；在分化需求和逼出供給措施生效前，核心的限購(gòu)限貸指標(biāo)不會(huì)出現(xiàn)根本性松動(dòng)。

    “一方面，這意味著一線城市房?jī)r(jià)重現(xiàn)過(guò)去15年內(nèi)持續(xù)大幅上升現(xiàn)象的概率顯著下降；另一方面，即使一線城市房?jī)r(jià)未來(lái)不會(huì)出現(xiàn)明顯下跌，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性可能顯著下降。”張明稱。

    在張大偉看來(lái)，這一輪樓市“小陽(yáng)春”在政策影響下快速退燒。6至8月，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)進(jìn)入新一輪調(diào)整期。

    袁雅珵預(yù)計(jì)，后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”進(jìn)行，熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒗^續(xù)實(shí)施嚴(yán)格的調(diào)控政策。下半年樓市運(yùn)行將繼續(xù)回歸理性。