“因城施策”效果明顯 新房市場呈降溫趨勢

    ■本報(bào)記者 杜雨萌

    從國家統(tǒng)計(jì)局6月14日發(fā)布的前5個(gè)月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)來看，雖然同比增速有所回落，但仍保持著兩位數(shù)的增長。同時(shí)，近兩個(gè)月多地繼續(xù)收緊樓市調(diào)控政策。

    來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅4月份、5月份，各地出臺的有關(guān)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策就合計(jì)約101次。而從各地出臺的政策內(nèi)容來看，分化趨勢進(jìn)一步加劇。

    例如，同為江蘇的兩個(gè)熱點(diǎn)二線城市，南京放開高淳區(qū)限購、但蘇州卻收緊調(diào)控手段，并規(guī)定全年房價(jià)漲幅目標(biāo)必須控制在5%以內(nèi)；再比如近日東莞出臺土拍新政，為土地市場降溫，但緊接著，湖北恩施州恩施市房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的自律性文件《關(guān)于穩(wěn)定恩施房地產(chǎn)市場價(jià)格預(yù)警的通知》，又在一定程度上顯露出“托底”的意味。

    58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，今年全國樓市的分化趨勢將更加明顯，主要體現(xiàn)在熱點(diǎn)二線城市恒熱，三四線降溫城市增多?；诖?，預(yù)計(jì)未來各地在調(diào)控方向上會更為清晰地體現(xiàn)出“因城施策”的特點(diǎn)，即下半年出臺限制房價(jià)漲跌的城市數(shù)量或不斷增多。雖然通過行政手段對房價(jià)進(jìn)行直接調(diào)控會缺乏市場調(diào)節(jié)的“柔性”，但這也是當(dāng)下實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”最為直接的手段。

    以土地市場來說，繼5月11日蘇州出臺土拍新政，提出土地競價(jià)超過市場指導(dǎo)價(jià)10%至25%后轉(zhuǎn)為一次報(bào)價(jià)出讓方式后，6月6日，東莞也將土拍價(jià)格調(diào)整為“限價(jià)+一次性最終報(bào)價(jià)”。

    “這兩次土拍新政的出臺，都與前期土地市場行情過熱有關(guān)。”廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，從地方政府的主體責(zé)任來說，要對本地的房價(jià)、地價(jià)和租金負(fù)責(zé)，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行政策調(diào)整。也就是說，如果本地房價(jià)或地價(jià)漲幅超過一定幅度，那地方政府一定會收緊政策，防止炒作預(yù)期升溫。從東莞此次出臺的土拍政策來看，在一定程度上消除了過去單一價(jià)格考量下的弊端，如后續(xù)可能會出現(xiàn)的非理性搶房、搶地，以及因過分冒險(xiǎn)而導(dǎo)致的豪宅化傾向等。

    李宇嘉預(yù)計(jì)，隨著土地市場過熱的城市陸續(xù)收緊調(diào)控政策，預(yù)計(jì)由二線熱點(diǎn)城市（包括“新一線”城市）引發(fā)的“地市熱”將得到控制。

    整體上看，今年在住建部兩次預(yù)警房價(jià)漲幅過快城市、多地收緊公積金政策、銀保監(jiān)會加大違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場監(jiān)管處罰力度，以及各地出臺的“量體裁衣”式調(diào)控政策影響下，僅從新房市場角度來看，降溫趨勢愈發(fā)明顯。

    來自易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的40城新建商品住宅成交報(bào)告顯示，5月份40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降3%，同比下降9%。其中，一線城市成交面積環(huán)比增長13%，同比增長35%；二線城市成交面積環(huán)比下降5%，同比下降3%；三四線城市成交面積環(huán)比下降2%，同比下降29%。