樓市調(diào)控分化趨勢加劇 5月份40城新房成交環(huán)比降3%

    業(yè)內(nèi)人士認為，雖然通過行政手段對房價進行直接調(diào)控會缺乏市場調(diào)節(jié)的“柔性”，但這也是當下實現(xiàn)“三穩(wěn)”最為直接的手段

    本報記者 杜雨萌

    當下，在樓市調(diào)控越發(fā)膠著之際，地方政府出臺的每一次松綁或收緊政策，都容易被市場用放大鏡逐字逐句解讀。不過，從各地出臺的政策內(nèi)容來看，樓市調(diào)控分化趨勢進一步加劇。

    如同為江蘇的兩個熱點二線城市，雖然南京放開高淳區(qū)限購、但蘇州卻收緊調(diào)控手段，并規(guī)定全年房價漲幅目標必須控制在5%以內(nèi)；再比如近日東莞出臺土拍新政，為土地市場降溫；但緊接著，湖北恩施州恩施市房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的自律性文件《關于穩(wěn)定恩施房地產(chǎn)市場價格預警的通知》，又有“托底”的味道。

    58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，今年全國樓市的分化趨勢將更加明顯，主要體現(xiàn)在熱點二線城市恒熱，三四線降溫城市增多?；诖?，預計未來各地在調(diào)控方向上會更為清晰地體現(xiàn)出“因城施策”的特點，即下半年出臺限制房價漲跌的城市數(shù)量或不斷增多。雖然通過行政手段對房價進行直接調(diào)控會缺乏市場調(diào)節(jié)的“柔性”，但這也是當下實現(xiàn)“三穩(wěn)”最為直接的手段。

    “其實，樓市調(diào)控分化的主要原因還是根據(jù)‘一城一策’的主導方向而來的。”廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉在接受《證券日報》記者采訪時表示，從地方政府的主體責任來說，地方政府要對本地的房價、地價和租金負責，根據(jù)實際情況進行政策調(diào)整。也就是說，如果本地房價或地價漲幅超過一定幅度，那地方政府一定會收緊政策，防止炒作預期升溫，反之亦然。

    以東莞土拍新政為例，東莞市公共資源交易網(wǎng)發(fā)布的《東莞市國土資源網(wǎng)上交易達到上限后的終次報價規(guī)則》指出，在網(wǎng)上報價達到上限后，交易系統(tǒng)不再接受新的報價，轉(zhuǎn)為通過網(wǎng)上最終一次性報價方式，以終次報價中最接近所有終次報價平均價的原則，確定競得入選人的競價方式，其所報價格確定為該宗地最終報價。

    李宇嘉認為，觸發(fā)此次土拍新政既與前期粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃落地，廣深樓市“小陽春”外溢至東莞有關，同時也受到不久前東莞土地市場行業(yè)火爆所引發(fā)的秒拍事件影響。根據(jù)新政內(nèi)容，東莞將土拍價格調(diào)整為“限價+一次性最終報價”，這在一定程度上消除了過去單一價格考量下的弊端。如后續(xù)可能會出現(xiàn)的非理性搶房、搶地，以及因過分冒險而導致的豪宅化傾向等。

    事實上，今年5月11日蘇州出臺的土拍新政就明確提出，土地競價超過市場指導價10%至25%后，轉(zhuǎn)為一次報價出讓方式。

    李宇嘉認為，目前，同為“新一線”城市的東莞也提出這一土拍模式，可以說是樓市長效機制落地的成果。預計由二線熱點城市（包括“新一線”城市）引發(fā)的“地市熱”將得到控制。

    整體上看，今年在住建部兩次預警房價漲幅過快城市、多地收緊公積金政策、銀保監(jiān)會加大違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場，以及各地出臺的“量體裁衣”式調(diào)控政策影響下，僅從新房市場角度來說，降溫趨勢愈發(fā)明顯。

    來自易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的40城新建商品住宅成交報告顯示，5月份，40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降3%，同比下降9%。其中，一線城市成交面積環(huán)比增長13%，同比增長35%；二線城市成交面積環(huán)比下降5%，同比下降3%；三四線城市成交面積環(huán)比下降2%，同比下降29%。

（編輯 喬川川）