分化態(tài)勢(shì)明顯 樓市難言全面回暖

    鑒于多重內(nèi)生原因，房價(jià)持續(xù)上漲的動(dòng)力并不足。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，未來區(qū)域市場分化將愈加明顯。

    同時(shí)對(duì)于房企而言，融資難度依舊不減，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房企逐漸出現(xiàn)業(yè)績上漲乏力的現(xiàn)象。展望2019年，整個(gè)市場依然會(huì)以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為主基調(diào)。

    “金三銀四”小陽春，近期，部分城市樓市“回溫”的聲音引發(fā)關(guān)注。不過從整體情況來看，一二線樓市回暖多為剛需、改善型需求推動(dòng)，三四線樓市則還處在盤整期，而且鑒于多重內(nèi)生原因，房價(jià)持續(xù)上漲的動(dòng)力并不足。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，未來區(qū)域市場分化將愈加明顯。

    同時(shí)對(duì)于房企而言，融資難度依舊不減，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房企逐漸出現(xiàn)業(yè)績上漲乏力的現(xiàn)象。展望2019年，整個(gè)市場依然會(huì)以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為主基調(diào)。

    一二線浮現(xiàn)“小陽春”

    2019年以來，一線城市中小戶型成交量明顯上漲，一方面，房價(jià)有所下滑；另一方面，剛需人群不愿再持幣觀望。

    中國指數(shù)研究院報(bào)告顯示，根據(jù)中指百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2019年3月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為14759元/平方米，環(huán)比上漲0.24%，漲幅較上月擴(kuò)大0.14個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，62個(gè)城市環(huán)比上漲，36個(gè)城市環(huán)比下跌，兩個(gè)城市與上月持平。

    以北京為例，在“3·17”新政及多項(xiàng)調(diào)控措施之下，兩年時(shí)間里，北京新房成交約50843套，比新政出臺(tái)前兩年減少約45%；同期，北京二手房成交近28萬套，比新政出臺(tái)前兩年減少約42%。

    伴隨著北京、上海等一線城市前期調(diào)整的到位，成交觸底反彈趨勢(shì)顯現(xiàn)。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月份北京購房者成交周期79.2天，環(huán)比微降，但仍處歷史高位，市場成交節(jié)奏緩慢。另有業(yè)內(nèi)人士稱，3月份市場已經(jīng)改變，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，這些“熱度”或許將會(huì)體現(xiàn)在4月份的成交量數(shù)據(jù)中。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，樓市有所回暖受三個(gè)因素影響：一是此前3月份樓市“小陽春”的判斷，使得部分購房者觀望情緒減少、積極入市，市場情緒有所調(diào)整；二是銀行貸款也在積極配合，貸款放款速度較快；三是過去持續(xù)觀望的情緒和壓抑的需求有所釋放。但從交易結(jié)構(gòu)上來講，現(xiàn)在主要是剛需、改善型需求，并非投資。

    三四線保持回調(diào)態(tài)勢(shì)

    部分城市房地產(chǎn)熱度“抬頭”的同時(shí)，全國市場分化形勢(shì)依然明顯。

    房地產(chǎn)服務(wù)商CRIC（易居克爾瑞）數(shù)據(jù)顯示，一季度，一線城市商品住宅合計(jì)成交環(huán)比跌幅最小，同比則顯著好于去年同期，大漲33%；二線、三四線城市則同環(huán)比齊跌，市場回調(diào)較為顯著。

    另外，CRIC數(shù)據(jù)顯示，三四線城市行情分化，佛山、徐州、惠州等部分三四線城市同環(huán)比齊跌。數(shù)據(jù)顯示，一季度17個(gè)三四線城市成交量共計(jì)1601萬平方米，同比下滑22%，其中6成城市一季度成交量同比下滑，返鄉(xiāng)置業(yè)的熱潮并未如期出現(xiàn)?？梢钥吹匠山涣炕卣{(diào)的城市多集中在長、珠三角地區(qū)，典型代表為東莞、惠州、徐州、常州。

    社科院報(bào)告分析，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機(jī)需求和二手房市場相對(duì)不活躍，房價(jià)持續(xù)上漲動(dòng)力不足。如果未來調(diào)控政策不出現(xiàn)整體松動(dòng)或轉(zhuǎn)向，樓市“小陽春”難以延續(xù)擴(kuò)展。如果住房調(diào)控政策整體松動(dòng)甚至轉(zhuǎn)為剌激購房，三四線城市局部“小陽春”可能發(fā)展為新一輪的房地產(chǎn)熱。但房價(jià)在快速上漲之后，將再度下跌。

    房企調(diào)低銷售目標(biāo)

    截至目前，共有76家房企發(fā)布2018年年報(bào)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，整體而言，A股房企平均利潤上漲23%，但凈利潤率平均為11.9%，相比2017年平均12.1%有所下降。在發(fā)布年報(bào)的76家企業(yè)中，22家利潤下降，70%的企業(yè)利潤出現(xiàn)了明顯上漲。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2018年房企利潤率出現(xiàn)下調(diào)的主要原因是資金成本相比2017年明顯上漲。隨著信貸市場的調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道融資的需求持續(xù)大漲，在規(guī)模化競爭格局背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求更加迫切。他指出，2018年隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，房企融資難度越來越大。進(jìn)入2019年，這個(gè)情況有望緩解。值得關(guān)注的是，銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸的態(tài)度也會(huì)很大程度影響銷售情況。

    另外，從2019年1-2月份銷售數(shù)據(jù)看，大部分企業(yè)都比較平穩(wěn)。不過，張大偉預(yù)計(jì)，2019年初銷售額很難超過2018年同期。

    這主要基于的原因是，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”仍然是2019年樓市政策的重要導(dǎo)向，在市場預(yù)期降溫的大環(huán)境下，房企普遍選擇趨于保守的應(yīng)對(duì)策略。業(yè)內(nèi)人士指出，地方政府對(duì)調(diào)控政策的微調(diào)放松或從嚴(yán)執(zhí)行，是對(duì)原有政策進(jìn)行因地制宜優(yōu)化，進(jìn)一步落實(shí)地方主體責(zé)任，“一城一策”穩(wěn)定市場，防止樓市大起大落。

    而上述預(yù)判也直接體現(xiàn)在房企年報(bào)數(shù)據(jù)中——40家房企中有25家的2019年銷售目標(biāo)增幅低于20%，平均目標(biāo)增長率僅為18.36%。