穩(wěn)定仍是樓市調(diào)控主基調(diào)

    從近期地方密集召開的兩會以及住建部門年度工作會議透露的房地產(chǎn)調(diào)控政策看，因城施策、確保當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展仍是各地主要方式和政策目標(biāo)。

    調(diào)控力度不一

    具體看，各地政策調(diào)控力度不一，因地制宜、一城一策、培育發(fā)展租賃市場等成為多地房地產(chǎn)調(diào)控政策的關(guān)鍵詞。

    河南省兩會提出，2019年將繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控城市主體責(zé)任，堅(jiān)持因地制宜、綜合施策，實(shí)行“一城一策”。

    福建省兩會指出，2019年要健全促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，夯實(shí)城市主體責(zé)任，編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制“一城一策”實(shí)施方案，切實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期；堅(jiān)持租購并舉，推進(jìn)棚戶區(qū)改造，加強(qiáng)共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃住房建設(shè)，培育租賃市場，完善住房保障體系。

    江蘇省、北京等地強(qiáng)調(diào)滿足民生需求以及繼續(xù)大力推動租賃市場發(fā)展。江蘇省兩會指出，2019年要加大住房保障力度，落實(shí)好城市主體責(zé)任，因城施策健全市場體系和保障體系，著力解決好城鎮(zhèn)中低收入居民和新市民住房問題。

    北京兩會指出，2019年將出臺進(jìn)一步規(guī)范管理住房租賃市場政策措施，促進(jìn)住房租賃市場穩(wěn)定；多渠道建設(shè)籌集租賃住房5萬套（間）、政策性產(chǎn)權(quán)住房6萬套，完成棚戶區(qū)改造1.15萬戶。

    上海近期發(fā)布《關(guān)于本市保障性住房配建的實(shí)施意見的通知》，凡新出讓土地、用于開發(fā)建設(shè)商品住房的建設(shè)項(xiàng)目（租賃住房建設(shè)項(xiàng)目除外），均應(yīng)按照不低于該建設(shè)項(xiàng)目住房建筑總面積5%的比例配建保障性住房及相應(yīng)產(chǎn)權(quán)車位。

    《佛山市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房管理辦法》近日發(fā)布，規(guī)定相關(guān)項(xiàng)目權(quán)屬證書按項(xiàng)目整體核發(fā)，并注明僅用于租賃住房建設(shè)，不得轉(zhuǎn)租，未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓；符合條件的運(yùn)營主體可通過房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、租賃住房租金收益權(quán)質(zhì)押等方式融資；承租人按規(guī)定享受新市民有關(guān)義務(wù)教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)。

    住建部近日發(fā)布《關(guān)于福州等5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案意見的函》，原則同意福州、南昌、青島、?？?、貴陽5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案；促進(jìn)建立多主體供給，多渠道保障、租購并舉的住房制度。

    加強(qiáng)公積金監(jiān)管成為趨勢。江西省近期召開省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，強(qiáng)調(diào)繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強(qiáng)住房公積金運(yùn)營監(jiān)管，強(qiáng)化房地產(chǎn)交易監(jiān)管，治理房地產(chǎn)市場亂象。

    值得注意的是，浙江首個(gè)商地使用權(quán)續(xù)期方案近期出爐。海寧市國土資源局發(fā)布公告，龍祥大廈（含龍祥大酒店）土地協(xié)議出讓，續(xù)期20年，按照3137元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳土地出讓金。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類土地使用權(quán)到期的操作具有積極的借鑒意義。地價(jià)補(bǔ)繳通過一次性補(bǔ)繳土地出讓金，成本可控。基本上滿足了此類房產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營用途。

    穩(wěn)仍是主基調(diào)

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，近期多地兩會針對房地產(chǎn)的各種定調(diào)不斷發(fā)布。整體看，2019年穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展將成為政策趨勢。同時(shí)，地方政府仍是房地產(chǎn)調(diào)控的政策制定主體。在目前房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)的態(tài)勢下，調(diào)控政策也出現(xiàn)一些變化。

    不過，張大偉指出，從過往的房地產(chǎn)政策看，核心政策仍然是限貸和限購。過去的認(rèn)房不認(rèn)貸，或普遍性的不約束多套房貸款，使得市場杠桿率過高。而2018年以來，熱點(diǎn)城市基本上均執(zhí)行嚴(yán)格的認(rèn)房又認(rèn)貸，且大部分二套房貸款首付都在60%以上。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了降溫。只要信貸政策不出現(xiàn)明顯變動，其他政策調(diào)整對樓市影響有限。整體看，2019年房地產(chǎn)政策依然是除信貸以外的政策微調(diào)，整體政策基本面依然較緊。