樓市年尾迎松綁2019拐點(diǎn)來(lái)臨

    作為樓市調(diào)控政策發(fā)布最多的一年，2018年的末尾，房地產(chǎn)市場(chǎng)在400多條“加緊”的樓市調(diào)控政策之后，迎來(lái)了“逆襲”。連續(xù)兩天，山東菏澤和廣東廣州分別發(fā)布了給樓市“松綁”的消息。

    菏澤取消限售政策，廣州宣布商服類物業(yè)不再限定銷售對(duì)象。有專家表示，樓市政策拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，后續(xù)將有更多城市加入政策松綁的行列。

    菏澤、廣州連續(xù)松綁樓市

    2018年12月18日晚間，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（菏建〔2018〕7號(hào)），通知第六條明確規(guī)定：取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施。通知稱，取消《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（菏政辦發(fā)〔2017〕42號(hào)）中“對(duì)主城區(qū)和住房成交量高、房?jī)r(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購(gòu)買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購(gòu)房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年”的規(guī)定。

    知名房地產(chǎn)專家謝逸楓在接受《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》采訪時(shí)表示，自2016年9月30日開啟新一輪樓市調(diào)控以來(lái)，菏澤成為全國(guó)第一個(gè)取消限售政策的城市，這說(shuō)明樓市政策正式見底，公開松綁意味著打響“救市”第一槍。

    他認(rèn)為，限售政策自2017年實(shí)施以來(lái)，遏制投資投機(jī)炒房需求、抑制房?jī)r(jià)上漲的作用不是很明顯。相反，影響到市場(chǎng)供應(yīng)，不利于市場(chǎng)交易流通，導(dǎo)致供需不平衡。此時(shí)，取消限售，實(shí)際上是疏通了堵塞市場(chǎng)，起到平衡供需關(guān)系。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，菏澤此次取消限售政策，引起了較多的市場(chǎng)關(guān)注，充分說(shuō)明在“政策松綁”的問(wèn)題上，當(dāng)前市場(chǎng)比較關(guān)注。尤其是到了預(yù)判2019年市場(chǎng)和政策動(dòng)向的時(shí)候，菏澤此類政策內(nèi)容和口徑，顯然更受市場(chǎng)關(guān)注。

    他對(duì)《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》表示，從客觀上說(shuō)，限售政策本身在房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響相對(duì)是小的，所以即便是取消，也不會(huì)像類似限購(gòu)政策松綁那樣影響大，所以取消后其實(shí)不見得會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)的躁動(dòng)，反而是有助于為樓市交易提供更好的潤(rùn)滑劑。

    而緊隨其后，12月19日，廣州市住建委官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理的意見》（以下簡(jiǎn)稱“意見”），宣布2017年3月30日前（含當(dāng)日）土地出讓成交的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對(duì)象。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次廣州出臺(tái)商服類寬松政策，進(jìn)一步印證了市場(chǎng)政策放松的導(dǎo)向。類似政策和此前菏澤一樣，對(duì)于原有政策中部分不合時(shí)宜的內(nèi)容，適當(dāng)做調(diào)整和修正，本身也是吻合市場(chǎng)發(fā)展需要的，類似政策調(diào)整值得肯定，也符合“一城一策”的政策導(dǎo)向。

    根據(jù)易居研究院《中國(guó)百城商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告》，廣州商服類物業(yè)的交易存在一個(gè)斷崖式的下跌現(xiàn)象。其中在2017年3月（含3月）之前的12個(gè)月中，商服類物業(yè)月均成交約為16萬(wàn)平方米。而在政策出臺(tái)后，即2017年3月以后的12個(gè)月中，月均成交為4萬(wàn)平方米。根據(jù)最新一期的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，11月份廣州商服類物業(yè)為6萬(wàn)平方米，明顯是屬于偏低位的水平的。

    2019年將繼續(xù)“一城一策”

    連續(xù)兩條樓市調(diào)控“松綁”政策的出臺(tái)，不禁讓人開始對(duì)樓市調(diào)控是否變化產(chǎn)生疑問(wèn)。

    多位業(yè)內(nèi)人士在接受媒體采訪時(shí)指出，在長(zhǎng)期“房住不炒”基調(diào)和目前“一城一策”精準(zhǔn)調(diào)控體系下，房?jī)r(jià)難以大幅波動(dòng)，確保市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行仍將是下一階段調(diào)控重點(diǎn)。

    諸葛找房分析認(rèn)為，菏澤取消限售政策是在經(jīng)濟(jì)下行，市場(chǎng)觀望情緒漸濃、需求萎靡的情況下，地方政府因城施策采取的試探性放松政策。但考慮到限售對(duì)市場(chǎng)的影響不大，取消限售能給予市場(chǎng)一定的信心，但對(duì)需求提振有限。降低市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度差異化的監(jiān)管額度，將有利于房企特別是龍頭房企的發(fā)展。

    而菏澤取消限售制度是首例地方調(diào)控放松政策。但從全國(guó)的調(diào)控市場(chǎng)來(lái)看，預(yù)計(jì)未來(lái)中央的調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)維持穩(wěn)定，房住不炒基調(diào)不會(huì)改變，一二線城市仍會(huì)堅(jiān)持較嚴(yán)的調(diào)控環(huán)境，三四線下行壓力下會(huì)有一些對(duì)沖政策。

    對(duì)于廣州出臺(tái)商服類物業(yè)寬松政策，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，廣州此次政策，應(yīng)該理解為當(dāng)前樓市松綁的第二個(gè)城市，充分說(shuō)明“一城一策”的戰(zhàn)略正積極推進(jìn)，其和廣州樓市的具體情況有較好地結(jié)合，值得肯定。類似政策有助于消化部分存量的商服類物業(yè)，緩解了相關(guān)企業(yè)的壓力。而類似政策信號(hào)意義很明顯，充分體現(xiàn)了當(dāng)前政策拐點(diǎn)的到來(lái)，預(yù)計(jì)后續(xù)還有更多城市會(huì)加入到相關(guān)政策松綁的行列之中。

    謝逸楓認(rèn)為，2019年應(yīng)繼續(xù)實(shí)施因城施策標(biāo)準(zhǔn)，具體政策則由各個(gè)城市根據(jù)自身的房?jī)r(jià)、供求、庫(kù)存三個(gè)指標(biāo)來(lái)判斷。

    他表示，單純的取消限售，不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲，更不會(huì)導(dǎo)致投資投機(jī)需求瘋狂搶房，因?yàn)橄拶?gòu)、限貸等政策沒有一刀切的取消，貨幣與金融政策沒有全面放松。2019年中國(guó)樓市總體在政策調(diào)整一條線平穩(wěn)上漲，呈現(xiàn)前低后高、先冷后熱的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)漲幅回落到個(gè)位數(shù)上漲，不存在暴跌的可能性。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，2018年，全國(guó)土地市場(chǎng)中，土地流拍、底價(jià)成交、低溢價(jià)成交等現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)。臨近年底，多個(gè)城市土地市場(chǎng)供應(yīng)量增加，土地市場(chǎng)有了一些回暖的跡象。他預(yù)計(jì)，2019年房企拿地將保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，土地市場(chǎng)回歸理性。而房地產(chǎn)企業(yè)銷售的壓力會(huì)繼續(xù)加大，還會(huì)積極地進(jìn)行促銷的。