多城市調(diào)控措施“微調(diào)” 房地產(chǎn)加快轉(zhuǎn)向長效機制

    預計明年將有更多城市微調(diào)，但調(diào)控基調(diào)不變，市場仍不樂觀。

    緊繃了一年的房地產(chǎn)調(diào)控，在年底之時，悄悄開始了放松。

    從山東菏澤試探性地取消限售開始，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前已多個城市或明或暗對房地產(chǎn)調(diào)控政策措施微幅調(diào)整，取消了部分限制性措施。

    中原認為，房地產(chǎn)調(diào)控政策的底部已經(jīng)來臨。

    疊加近期流動性相對寬松，房企融資大增、房貸利率微降等利好，房地產(chǎn)業(yè)界一股暖意也似乎開始流淌。不少開發(fā)商樂觀表示，最困難的日子已經(jīng)過去了。

    包括中原在內(nèi)的機構(gòu)人士預測，在接下來的幾個月，可能會有更多城市出臺不同力度的微調(diào)政策。

    不過，這種微調(diào)并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控有了重大轉(zhuǎn)向，“房住不炒”政策思路沒有改變，政策的具體措施則更多指向了長效機制。

    在這一主線下，2019年樓市很難有顛覆性的變化。

    “微調(diào)”是因城施策

    12月26日，湖南衡陽傳出取消限價的消息。一份《關于暫停執(zhí)行<關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為的通知>的通知》的文件在網(wǎng)上流傳。

    僅僅一日后，12月27日晚間，衡陽市政府撤銷了上述文件并表示，該文件“對穩(wěn)控房價的復雜性判斷不精準，對穩(wěn)定預期的持續(xù)性認識不充分。”

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，衡陽是一個典型的三四線城市，樓市均價只有6000多元，且從2018年9月開始有所回落。因此，對當下市場繼續(xù)維持限價的意義不大。

    雖然當?shù)卣钚掠殖坊亓?ldquo;取消限價”的文件，但購房者的預期在發(fā)生變化，開始對房地產(chǎn)政策寬松抱有期待。

    在衡陽之前，全國多地已出臺相關樓市微調(diào)政策。

    12月18日，山東菏澤發(fā)布《關于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，并降低了市區(qū)商品房預售資金監(jiān)管額度，打響了取消限售的第一槍。

    菏澤取消限售的背后，是其突出的樓市供需壓力。

    2018年以來，菏澤繼續(xù)推進棚改。一方面，菏澤樓市的二手房源已被這批棚改征遷居民購買殆盡。另一方面，征遷居民手中滯留的眾多安置房，受限售政策影響無法入市銷售。

    菏澤此次微調(diào)，正是為了解決征遷居民的安置問題和開發(fā)企業(yè)的資金壓力問題。

    合富研究院（山東）認為，此次菏澤樓市調(diào)控政策調(diào)整出臺時間，恰逢全國樓市筑底、政策轉(zhuǎn)向的特殊時期，具有全局性意義。

    目前，包括蘭州、廣州、珠海、合肥等多個城市已發(fā)出“微調(diào)”信號，通過小幅調(diào)整限購、限售、限價以及下調(diào)首套房利率等方法，以促進樓市健康發(fā)展。

    為何近期頻頻出現(xiàn)調(diào)控微調(diào)？中原地產(chǎn)認為，2018年全國房地產(chǎn)各種調(diào)控政策在450次左右，刷新歷史調(diào)控記錄；如此頻密的調(diào)控，部分城市樓市經(jīng)過一段時間后，出現(xiàn)了明顯的局部市場調(diào)整，因此會有政策微調(diào)的動力。

    整體來看，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)漲幅明顯回落，相應地房地產(chǎn)調(diào)控政策也具有了微幅調(diào)整的可能。

    中原、合富輝煌認為，全國房地產(chǎn)市場的政策底部已經(jīng)出現(xiàn)，未來大幅度全面寬松可能性不大，但各種微調(diào)將頻繁出現(xiàn)。

    機構(gòu)預計，2019年，全國可能出現(xiàn)一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)現(xiàn)象，標志著本輪樓市調(diào)控全面見底。

    市場仍不容樂觀

    從目前已經(jīng)出現(xiàn)政策微調(diào)的城市看，被取消的都不是最影響市場的關鍵性政策，因此只能稱之為微調(diào)。

    而從一線和重點城市仍在執(zhí)行的政策內(nèi)容看，“2019年的房地產(chǎn)調(diào)控取向依然是從嚴為主，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。穩(wěn)定其實是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。”中原地產(chǎn)認為。

    具體執(zhí)行調(diào)控的則由各城市主導，住建部與中央進行指導，這也與2018年的各地出臺政策，住建部巡視吻合。

    未來住建部的約談、預警將依然影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，包括2018年的多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年將依然常態(tài)化。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，2019年的樓市關鍵還是要看信貸，最主要看首套房貸的認定標準，和非普通住宅的認定標準。認房又認貸+非普通住宅標準這2個政策不松，一二線城市就肯定會繼續(xù)調(diào)整，樓市很難有明顯的方向性變化。

    他預計，2019年信貸將依然處于偏緊的環(huán)境中，限貸政策仍嚴格執(zhí)行，但對于自住需求的合理信貸有所傾斜，也是2019年最有可能的房地產(chǎn)政策變化。

    更進一步地，2019年的房地產(chǎn)調(diào)控長效機制將加快落地。包括土地制度、租賃相關法律法規(guī)、房地產(chǎn)稅、保障房體系等。

    有深圳開發(fā)商對21世紀經(jīng)濟報道表示，最新的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市，就是一個很大的變化，標志著土地管理制度的變革，農(nóng)地流轉(zhuǎn)再次得以突破。

    日前，中央經(jīng)濟工作會議也強調(diào)，構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。

    中國指數(shù)研究院指出，在當前政策穩(wěn)定的前提下，2019年房價有望進一步趨穩(wěn)，部分之前漲幅過大的城市房價將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢。

    而對于2019年的房地產(chǎn)調(diào)控政策建議，中國社科院城市競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，政府應當管好預期、完善調(diào)控和加快改革三策并舉、協(xié)同推進，轉(zhuǎn)變調(diào)控手段由行政轉(zhuǎn)交市場。

    對于市場主體之一的開發(fā)商而言，2019年的市場仍然充滿了不確定性。萬科董事會主席郁亮表示，萬科從來不去預測政策和市場，面對多變的政策，能做的就是把自己的業(yè)務和產(chǎn)品做到極致。