漲過50%后回調(diào)GDP增長最快的省會 樓市迎微妙時刻

    曾幾何時，房子、房價與樓市這些字眼甚至都不會出現(xiàn)在貴陽人茶余飯后的談話中。貴陽的樓盤均價在很長的一段時間內(nèi)維持在5000元以下。

    情況從2017年年中開始起了變化：棚改推進、高鐵開通使得大量外部資金涌入這個原先沒有太多存在感的省會城市，貴陽房價隨之水漲船高。吉屋網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2018年10月，貴陽的新房均價為11172元/平方米，而去年同期僅為7377元/平方米，一年時間內(nèi)漲幅超過50%。

    不過，發(fā)力上漲僅過去一年，貴陽的樓市就隱現(xiàn)下行的壓力。

    2018年10月，一次退房行動被很多貴陽當(dāng)?shù)厝艘曌魇菢鞘修D(zhuǎn)向信號。“鎂刻地產(chǎn)”記者走訪貴陽樓市發(fā)現(xiàn)，有不少樓盤價格確有小幅回調(diào)。

    一些熟悉貴陽樓市的業(yè)界人士認為，貴陽房價上漲的勢頭在幾個月前就已劃上休止符。那些曾經(jīng)短期內(nèi)推高貴陽房價的外部因素，在貴陽被住建部約談以及“731調(diào)控升級”后已經(jīng)漸次退場。

    站在十字路口的貴陽樓市，又將何去何從？

    海量供應(yīng)曾壓低貴陽房價

    “在貴陽，幾乎每一個人都會與花果園發(fā)生聯(lián)系。”

    啟程前往貴陽調(diào)查采訪樓市之前，一名貴陽當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)研究人士向記者如此描述花果園在貴陽的地位。

    花果園是由貴州本土開發(fā)商宏立城開發(fā)的項目，其前身是彭家灣、五里沖兩大棚戶改造區(qū)，被稱作“中國第一神盤”。

    根據(jù)公開資料，花果園項目總規(guī)劃面積10平方公里，總拆遷戶數(shù)20000余戶，涉及拆遷人口10多萬人。宏立城官方發(fā)布的資料顯示，2018年，花果園常住人口已經(jīng)達到40萬，達到縣級規(guī)模，日均人口流量達到100萬人次。

    根據(jù)每日經(jīng)濟新聞此前報道，花果園2012年在售項目的起價接近4000元/平方米，均價在4300元/平方米左右。

    “說起來，也是在花果園大開發(fā)的時期，我們家才能夠在貴陽買得起商品房的。”當(dāng)?shù)厝诵≡S對記者表示。

    在貴陽，類似的超級大盤還有世紀(jì)城、中天未來方舟等。小許向記者回憶，作為開發(fā)較早的大盤，世紀(jì)城起初并不受貴陽人歡迎。“當(dāng)時世紀(jì)城向一些單位推出定向促銷的團購房，一平米1500元都沒人要，那位置太偏了。”

    毋庸置疑的是，這些“超級大盤”為貴陽增加了天量的供給，是平抑貴陽房價的“穩(wěn)定器”。

    “很少有貴陽人沒房的。”一名房產(chǎn)中介指出。

    從數(shù)據(jù)剖析，貴陽的住房自有率的確處在較高水平。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年貴陽市城鎮(zhèn)居民擁有自有住房的住戶占全部住戶的比例達到79.6%，農(nóng)村居民自建住房的住戶占全部住戶的比例達到92.5%。

    上述房產(chǎn)研究人士還指出：“從炒房的角度來看，把一手房收到手之后，你的對手盤是這些超級大盤，要跟海量的二手房去做競爭。這些二手房都是2013到2014年買進的，成本非常低。”

    去年迎來猛漲

    從經(jīng)濟面看，貴陽這一輪房價上漲并非沒有現(xiàn)實基礎(chǔ)。貴陽近年來經(jīng)濟一直保持快速發(fā)展，2017年全國省會城市GDP增速的排名中，貴陽以11.3%的實際增速排全國第一，且為唯一達到兩位數(shù)增長的城市。

    貴陽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級也是有目共睹的，其中大數(shù)據(jù)行業(yè)的發(fā)展吸引眼球。2017年，貴陽大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園達到16個，大數(shù)據(jù)企業(yè)達到1200戶，實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入817億元，納稅110億元。

    但多名貴陽的業(yè)內(nèi)人士認為，經(jīng)濟上行并不能夠完全解釋貴陽去年房價飆漲。“如果考慮這個因素，2015年貴陽就應(yīng)該迎來一波上漲了。當(dāng)時貴陽舉辦了數(shù)博會，可以說是第一次被全國這么關(guān)注。”

    更多的貴陽人認為，貴陽樓市的高歌猛進是因為“炒房族”和“拆遷戶”。在記者實地走訪貴陽樓盤以及與貴陽當(dāng)?shù)厝嗽L談的過程中，這兩個因素被頻繁提起。

    “炒房”客觀存在的基礎(chǔ)是，貴陽的“超級大盤”的銷售去年開始接近尾聲。一名房地產(chǎn)顧問指出，“有這些大盤存在，投資客是很難撼動（貴陽樓市）基本面的。”

    中國證券報曾報道，2016年6月，一個炒房團來到貴陽，選擇了地鐵交匯處且流通盤較小的社區(qū)，計劃一把吃掉那里所有的小戶型住宅。小戶型炒作成本低，而且容易出手，可以達到抬高房價的目的。

    與此同時，棚改的進程也幾乎與貴陽房價上漲的曲線保持同步。2016年12月16日，貴陽市集中啟動涉及33000余戶的棚戶區(qū)改造工作。此次棚戶區(qū)改造范圍涉及十個區(qū)（市、縣），兩個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，兩個市級平臺公司。

    “無論是棚改還是炒房，都是資金的涌入。”一名熟悉貴陽樓市的業(yè)內(nèi)人士向“鎂刻地產(chǎn)”記者指出。

    在多種因素的作用下，貴陽房價開啟狂奔模式。吉屋網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2018年10月，貴陽的新房均價為11172元/平方米，而去年同期僅為7377元/平方米，一年時間內(nèi)漲幅超過50%。

    2018年貴陽房價走勢

    猛漲之后貴陽樓市體會寒意

    2018年6月份，《央視財經(jīng)》曾經(jīng)探訪貴陽，那時候貴陽的樓市還十分火熱。

    “位于貴陽市白云區(qū)云環(huán)中路附近的一家樓盤的售樓中心，雖然不是周末，但是上午十點左右，這里早已聚集了不少買房的人，到處是一派熱鬧繁忙的景象。”

    數(shù)個月過去，貴陽樓市與之前相比，已經(jīng)能夠感受到明顯的寒意。“鎂刻地產(chǎn)”記者走訪貴陽多個樓盤時所見到的景象都十分冷清。很多樓盤的銷售現(xiàn)場，都僅能見到零星兩三組客戶，即使新樓盤也是如此。

    在觀山湖區(qū)一個即將開盤的樓盤現(xiàn)場，只有四、五組前來咨詢的意向客戶。一名銷售表示，樓盤目前的收籌量持平于推盤數(shù)量，“總共推兩棟，六百多套。從8月開始認籌，現(xiàn)在認籌的客戶差不多也是600組。”

    已經(jīng)推盤數(shù)月的樓盤，去化率大多也不理想。在一個已經(jīng)開盤一個月左右的樓盤現(xiàn)場，記者以購房者身份了解到，項目本期所推出的四棟住宅，去化率在七成左右，大戶型的去化率則更低。

    除此以外，一些樓盤在價格上已經(jīng)有小幅的回調(diào)。觀山湖區(qū)的一個樓盤銷售指出，之前這個盤均價在13500元/平方米，但最近“為了年底沖業(yè)績”，大概有幾百塊的優(yōu)惠，均價在12800-13200元/平方米之間。

    一些為樓盤帶客的渠道銷售，感受則更為真切。一名行銷人員指出，近兩個月貴陽的市場已經(jīng)有所降溫了。“去年市場就很好，行情好的時候，我一天能夠帶十組客戶。最近雖然也不差，但一般也就三四組，今天到現(xiàn)在（下午兩點），我就帶了你這一組。”

    與此同時，貴陽土拍也在退潮。據(jù)貴陽市公共資源交易網(wǎng)的公開數(shù)據(jù)，2018年10月，貴陽市成交土地32宗，總成交面積164.4萬平方米，環(huán)比下跌38.66%；該月貴陽市掛牌土地16宗，總掛牌面積43.3萬平方米，環(huán)比下降72.81%。

    另據(jù)貴陽鳳凰房產(chǎn)統(tǒng)計，2018年迄今為止，貴陽土拍市場流掛、流拍及出讓終止的地塊共計23宗，總面積逾90萬平方米。

    貴陽樓市回歸理性

    多名房地產(chǎn)銷售將碧桂園花溪項目的退房事件視作市場出現(xiàn)變化的信號。“都是那個降價的樓盤，搞得我們現(xiàn)在生意都不太好做了。雖然那個盤位置不太好，但一說到降價，很多人就開始觀望了。”一名龍頭房企的銷售說道。

    但事實上，降溫的苗頭在更早之前就已顯現(xiàn)。2018年5月，住建部就房地產(chǎn)市場調(diào)控問題先后約談了多座熱點城市，貴陽位列其中。

    隨后貴陽出臺了調(diào)控新政。2018年5月14日，貴陽市人民政府發(fā)布《市人民政府辦公廳關(guān)于切實做好促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展有關(guān)工作的通知》。通知中明確要求做好土地供應(yīng)，完善住房供給結(jié)構(gòu)，切實穩(wěn)定住房價格，嚴(yán)格限制投機炒房，購買新房3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

    棚改貨幣化政策的收緊也為貴陽的樓市帶來變數(shù)。今年6月25日，國開行發(fā)布消息稱，將收回各地PSL（抵押補充貸款）的審批權(quán)。因此有機構(gòu)預(yù)測，棚改貨幣化補償也將會逐步淡出，棚改將改為實物安置為主。

    一些省市已經(jīng)降低實物安置的比例，貴陽目前對于棚改安置政策尚未出現(xiàn)最新的表述，不過貴陽官方已經(jīng)開始關(guān)注到棚改資金的缺口問題。

    據(jù)貴陽晚報報道，在貴陽市第十四屆人大常委會第十六次會議第二次全體會議上，貴陽市人大常委會對貴陽市棚戶區(qū)城中村改造工作進行評議時指出，“2018至2020年貴陽市棚戶區(qū)城中村改造2231萬平方米的目標(biāo)，僅房屋征拆資金就需約1550億元，資金缺口較大。”

    截至2018年8月底，貴陽通過棚改政策獲得銀行授信審批828.86億元；爭取上級各類棚改補助資金14.25億元。

    被貴陽人認為是“房價推手”的投資客們，也已經(jīng)漸次離場。“今年6月份之后，被約談后，我預(yù)判到市場可能會出現(xiàn)變化，也讓身邊的人快點跑。731新政提到‘抑制房價上漲’，我就知道沒戲了，都不能漲了還能干啥？那時候其實都跑得差不多了。”一名貴陽當(dāng)?shù)氐耐顿Y客告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者。

    “房價一漲沒房在售的會比較急切買，但現(xiàn)在就會對比房子的位置、質(zhì)量，還有以后的升值空間等，會觀望一下。”一名意向購房者表示。

    上述投資客認為，從基本面來看，貴陽仍有吸引力：近幾年產(chǎn)業(yè)升級，“貴漂”變多了，這部分人群會帶來一些需求。此外，貴陽好產(chǎn)品不多，改善性需求仍然旺盛，會有一批置換的客戶存在。“但是短期內(nèi)，應(yīng)該是沒什么機會了，不能說漲，也不能說跌。”