樓市調(diào)控 日趨策略化的謀局

    似乎，調(diào)控又到關(guān)鍵時(shí)刻。近期，作為樓市動(dòng)力之源的資金環(huán)境，貌似“暖風(fēng)不斷”，銀行間流動(dòng)性非常充裕，“寶類”基金收益率跌破3%；被拋棄的房貸再次受到銀行青睞，利率觸頂回落，放款周期從上半年的3個(gè)月驟減至2周。筆者在銀行的朋友，現(xiàn)在苦于按揭額度無處投放而四處敲門。對開發(fā)商關(guān)閘的融資也打開了閥門，數(shù)據(jù)顯示，11月（截至26日）房企融資同比增長154%。堅(jiān)持了2年的限價(jià)，從一線城市撕開了口子，北京和廣州相繼放松局部限價(jià)。

    當(dāng)下，開發(fā)商是想降價(jià)的。一來，40%的房企難以完成年度業(yè)績目標(biāo)，都想以降價(jià)來沖一沖；二來，現(xiàn)在房價(jià)還在歷史最高位，適度降價(jià)不影響利潤，還能以回款緩解資金壓力，對沖10%以上的財(cái)務(wù)成本。問題是，地方政府和購房者比誰都害怕房價(jià)下跌，比任何時(shí)候都害怕房價(jià)下跌。2016-2017年是史無前例的地王年，各大城市樓面地價(jià)都漲了50%以上，買地的都是地方財(cái)政和稅收的大功臣。房價(jià)下降，這些項(xiàng)目很難賣掉，“降價(jià)未遂”、為地王站臺(tái)就是這么產(chǎn)生的。

    2016-2017年，全國商品房銷售量連刷歷史新高。近2年購房的人群，超過70%的加了杠桿，其中不乏有借高成本消費(fèi)貸、首付貸的。若房價(jià)下降，維權(quán)的勢頭會(huì)席卷全國。不得不承認(rèn)，房價(jià)比5年前翻了一倍、交易量增長50%，樓市或許真的“大而不倒”了，剛性兌付或許是倒逼的。近期，“穩(wěn)增長”的重要性又抬頭了，但試想，缺席房地產(chǎn)的增長，能穩(wěn)得住嗎？人都有惰性，總往容易的路上走，哪怕明知會(huì)后悔。調(diào)控也一樣，難免走最容易的路，風(fēng)險(xiǎn)往后挪。

    筆者相信，松綁絕非高層意愿，但現(xiàn)實(shí)太殘酷。三季度，七成省份GDP增速下滑，就連上海這樣的“優(yōu)等生”，也抱怨錢不夠花，漕河治理、引進(jìn)特斯拉等，哪樣都要花錢。東部某二線熱點(diǎn)城市，今年土地出讓金減少50%，傳言不得不優(yōu)化“降成本”的菜單選項(xiàng)。

    回顧過去幾輪“松綁-調(diào)控”的循環(huán)，近期樓市政策放松，是多么的似曾相識(shí)！常言道“治大國，若烹小鮮”。現(xiàn)在，治大國不是若烹小鮮，而是糖炒栗子。烹小鮮，掌握好時(shí)間和火候就可以了，不用動(dòng)輒打開蓋子看看，但糖炒栗子要不停顛勺，既怕不熟、又怕焦了。“松，還是不松，這是個(gè)大問題”。不管愿不愿意，調(diào)控政策已見頂了，從邊際上來講，不放松的語調(diào)無奈地降分貝了。春江水暖鴨先知，10月中旬，地產(chǎn)板塊見底反彈，這個(gè)走勢就包含了調(diào)控放松的預(yù)期。

    不過，以為樓市調(diào)控就是松和緊的線性循環(huán)、簡單往復(fù)，就大錯(cuò)特錯(cuò)了。調(diào)控，本來就是逆經(jīng)濟(jì)風(fēng)向而動(dòng)的權(quán)宜，再說很多措施逆經(jīng)濟(jì)規(guī)律。經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、樓市回調(diào)趨勢明顯時(shí)，就該適時(shí)調(diào)整或退出。不管怎樣，內(nèi)嵌到經(jīng)濟(jì)這盤大棋中的樓市，中長期治理架構(gòu)已清晰。高層明確表態(tài)，“走最容易的路，最后將無路可走”。最艱難的路要走，但更要講究智慧，懂得戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)，知曉回旋、借力、繞道。否則，撞得頭破血流，也沖不破南墻，即便沖破也得不償失。

    劉鶴副總理年初指出，要用3到5年時(shí)間，穩(wěn)步降低宏觀杠桿率，這個(gè)大方向是沒有變的。去杠桿遵循這樣的路徑，樓市治理也一樣。“房住不炒”的頂層設(shè)計(jì)沒有變，但目標(biāo)非一役能到達(dá)，中間有回旋，甚至有妥協(xié)。短期內(nèi)，調(diào)控會(huì)弱化一點(diǎn)，但資金閥門守得住、地價(jià)控得住，容許因城施策地做些調(diào)整，“小亂可能有、大穩(wěn)不會(huì)變”。記住，只要源頭有定力且不會(huì)亂，預(yù)期會(huì)慢慢調(diào)整，行為會(huì)變。過去，大家一窩蜂地上獨(dú)木橋，共振會(huì)把橋踩塌。財(cái)富效應(yīng)的美好感覺下，未來還會(huì)上橋，橋上擁擠，但多數(shù)是有產(chǎn)者自賞，而房子尾部則漸趨“落日余暉”。