樓市調(diào)控不放松 房貸利率下調(diào)難掀潮

    目前，部分銀行按揭貸款利率高位回調(diào)，也有銀行首套房貸款平均利率較上月持平，但放款速度有所加快。多位專家表示，年關(guān)將近，銀行房貸額度較為充足是利率下行的主要原因。政策框架內(nèi)，房貸市場的治理趨嚴(yán)并未改變，短期內(nèi)大幅下調(diào)首套房貸利率的可能性較小，樓市調(diào)控料繼續(xù)保持穩(wěn)定。

    房貸利率回調(diào)放貸速度加快

    10月以來，我國多個(gè)一二線熱點(diǎn)城市部分銀行房貸利率上浮幅度出現(xiàn)一定回調(diào)。

    在北京，個(gè)別銀行下調(diào)了房貸利率。比如民生銀行（5.60-1.23%）將首套房貸利率由上浮20%下調(diào)至上浮15%。不過，工農(nóng)中建四大行的首套房貸利率仍然維持在10%。一位商業(yè)銀行北京某支行的個(gè)貸經(jīng)理向中國證券報(bào)記者表示，該行當(dāng)前首套房貸利率仍較基準(zhǔn)利率上浮10%，并且在近期內(nèi)無進(jìn)一步回調(diào)空間，明年回調(diào)幾率也很低。

    總體來看，北京房貸利率呈現(xiàn)穩(wěn)中略降的態(tài)勢。融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月北京首套房貸款平均利率為5.47%，環(huán)比下降0.36%，利率平均值較上期下跌2基點(diǎn)。二套房貸款平均利率為5.90%，環(huán)比下降0.17%，利率均值較上期下跌1基點(diǎn)。

    記者了解到，除北京外，上海、廣州、武漢、南京、杭州等地首套房貸利率均有所回調(diào)。其中，從廣州來看，中國銀行（3.26-0.31%）將首套房貸利率從上浮15%下調(diào)為上浮10%后，四大行在廣州地區(qū)均執(zhí)行首套房貸上浮10%的利率水平。

    除了利率高位回調(diào)之外，北京多個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)中介人員對中國證券報(bào)記者表示，相較于今年上半年，當(dāng)前個(gè)人住房按揭貸款從提交申請到批貸、放貸的流程都大大加快，資質(zhì)好、信息清晰的申請一個(gè)月之內(nèi)基本都能放款到賬。“一是很多存量單子上半年就消化得差不多了；二是銀行方面表示，最近兩個(gè)月的額度比較充足。”

    在二線熱點(diǎn)城市南京，一位剛剛購房的消費(fèi)者向記者表示，雖然貸款的審核一直很嚴(yán)，但如果是首套房的話，放款速度會很快。“一個(gè)星期我的貸款就下來了。”

    銀行額度充足

    “利率是市場化的，額度足了，利率就會下行。”恒大研究院副院長、首席房地產(chǎn)研究員夏磊表示，今年的房貸額度呈現(xiàn)前緊后松的局面。現(xiàn)在央行的流動性傳導(dǎo)到了銀行間市場，利率債利率下行，銀行額度相對寬松，房貸利率呈現(xiàn)下行趨勢。以上海為例，銀行額度較為充足，所以首套房一直存在基準(zhǔn)及以下利率。

    “從近期看，銀行推銷貸款業(yè)務(wù)的電話明顯增多。”在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，對于目前的銀行貸款政策來說，不排除存在一種心態(tài)，即部分貸款的額度還剩下較多，所以到了年底，還是有加快完成任務(wù)的考慮?？傮w上說，出現(xiàn)利率高位回調(diào)也體現(xiàn)了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的一些微妙變化。

    融360大數(shù)據(jù)研究院房貸分析師李唯一表示，利率回調(diào)的銀行市場占有率有限，回調(diào)可能是出于業(yè)務(wù)調(diào)整規(guī)劃，希望提升市場份額、獲得競爭優(yōu)勢。另外，這些銀行之前的按揭利率水平就處于較高位置，回調(diào)之后也就接近當(dāng)?shù)氐钠骄?。同一銀行的調(diào)整也往往因地而異，多為地區(qū)性調(diào)整，未表現(xiàn)出同一銀行全國性調(diào)整，影響較小。在政策范圍內(nèi)，這些銀行下調(diào)利率既有出于自身競爭力的考慮，也有利于增加剛需貸款的選擇范圍。

    按揭利率短期不會大幅回調(diào)

    數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四個(gè)一線城市最近的首套房貸平均利率低點(diǎn)分別在2016年的7月、3月、9月、6月出現(xiàn)；截至今年9月，上海和深圳首套房貸利率一路上升；北京出現(xiàn)過兩次回調(diào)，廣州出現(xiàn)了一次回調(diào)，回調(diào)幅度均不超過0.02個(gè)百分點(diǎn)。相比9月，北京、廣州10月均出現(xiàn)回調(diào)，上海、深圳則持平。

    “按揭利率可能即將見頂。”交行金融研究中心高級研究員夏丹認(rèn)為，全國首套房按揭利率截至10月已連續(xù)上漲22個(gè)月。從近幾個(gè)月的走勢來看，上升速度已經(jīng)逐月放緩。10月平均利率為5.71%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.165倍，環(huán)比上升0.18%，已是最小幅度。另外，下調(diào)利率上浮成數(shù)也反映了銀行有發(fā)展按揭貸款的意愿。

    “不過，由于遏制房價(jià)上漲任務(wù)依然面臨較嚴(yán)峻的形勢，預(yù)計(jì)大幅下調(diào)按揭利率的可能性較小。”夏丹表示，事實(shí)上，銀行對于綜合回報(bào)水平較高的開發(fā)貸和按揭貸的業(yè)務(wù)發(fā)展訴求一直不低，在市場化情況下，甚至存在較為明顯的擴(kuò)張傾向。但政策對于相關(guān)貸款有所限制，銀行很難明顯放大房地產(chǎn)信貸投放，特別是對于長期采取總量控制和名單管理的開發(fā)貸款。

    中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜認(rèn)為，嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策仍是基本方向，銀行在房地產(chǎn)信貸方面并未松動。整體來看，目前房地產(chǎn)信貸投放量仍然控制在較為穩(wěn)定的水平，而對實(shí)體企業(yè)、民營企業(yè)的信貸投放力度會加大。

    而在嚴(yán)躍進(jìn)看來，利率未來還是有可能上升的。與之相對的，貸款額度則有可能會放大。對于購房者而言，關(guān)注額度比利率或更有意義。