今年上半年,香港房地產(chǎn)市場仍保持較強增長態(tài)勢。截至7月底,樓價連漲27個月,僅上半年的漲幅就達到13%。但8月以來,香港樓市寒意漸濃。由于美國持續(xù)加息導(dǎo)致全球流動性趨緊,香港十余年的低利率環(huán)境終結(jié)等因素,香港房價已現(xiàn)下跌趨勢。
數(shù)據(jù)顯示,2003年以來翻了超過兩倍的香港二手房價格自9月初以來下跌約2%;10月香港新建住宅銷售交易額跌至112億港元,降至16個月最低水平;10月新屋交易數(shù)量僅為1130宗,為9月的一半左右。不僅數(shù)據(jù)方面出現(xiàn)了明顯的降幅,香港藍籌盤和豪宅近期紛紛爆出高達2成、3成的成交價跌幅。中原地產(chǎn)報告顯示,截至10月初,被視為“香港樓市參考指標(biāo)”的十大“藍籌屋苑”之一的嘉湖山莊房價已下跌15%。近日,嘉湖山莊出現(xiàn)實際成交價降幅超過22%的實例。同時,豪宅賣家虧本甩賣的現(xiàn)象開始出現(xiàn),近日沙田區(qū)有豪宅降價30%售出。此外,香港土地市場出現(xiàn)罕見的“準(zhǔn)地王”流拍;居住了香港近一半人口的新界東和新界西數(shù)家樓盤單月降價超10%;年初到10月底,香港新房交易中已發(fā)生36起個人買家違約案例,而2007年全年僅有9起。這些現(xiàn)象預(yù)示樓市拐點正在降臨。
過去十年,香港樓市持續(xù)走強。隨著年內(nèi)美國的兩次加息,香港銀行業(yè)也開始上調(diào)存貸款利率。今年9月,香港金管局再度跟隨美聯(lián)儲加息,上調(diào)貼現(xiàn)窗基本利率25個基點至2.50%。此后,香港四大行——匯豐銀行、恒生銀行、中銀香港及渣打銀行齊齊上調(diào)港元最優(yōu)惠貸款利率,此舉為2006年以來的首次,意味著香港超低息環(huán)境的終結(jié),也直接導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押借貸成本上升,置業(yè)人士的供樓負(fù)擔(dān)將會加重,給香港樓市帶來壓力。
在可預(yù)見的未來,美聯(lián)儲將繼續(xù)推行貨幣政策正?;?,持續(xù)加息收縮過去十余年釋放的流動性,香港大概率將跟隨美聯(lián)儲進一步升息。這意味著香港樓市面臨的壓力將加大。自香港銀行業(yè)進入加息通道之后,多家機構(gòu)表示看空香港樓市未來走勢。此外,由于香港的加息通道剛剛開啟,因此預(yù)期對樓市的影響或在2019年才會真正體現(xiàn)出來。
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