全球一線樓市的“拐點(diǎn)”

    國際大都市樓市轉(zhuǎn)跌，共性就是對樓市開啟加息調(diào)控。

    剛剛過去的10月份，一線城市樓市不僅與“銀十”無關(guān)，而且可能將成為本輪樓市由升轉(zhuǎn)跌的“拐點(diǎn)”，京滬穗深四個(gè)城市新房成交集體下跌。中指院數(shù)據(jù)顯示，10月北京新房交易環(huán)比下降29%；易居研究院報(bào)告顯示，10月上海新房成交環(huán)比下降23.1%；深圳市官方數(shù)據(jù)顯示，10月深圳新房成交環(huán)比下降19.10%；CRIC數(shù)據(jù)顯示，10月廣州新房成交環(huán)比下跌59%。

    10月，一線城市新房成交平均45%環(huán)比回調(diào)幅度（同比也下跌3%），明顯高于全國主要城市的下滑幅度。這或許意味著，作為樓市“領(lǐng)頭羊”的一線城市，正式進(jìn)入下調(diào)階段。進(jìn)一步，2015年開啟的全國樓市板塊“輪動(dòng)式”回升，正式逆轉(zhuǎn)進(jìn)入了“輪動(dòng)式”回落的進(jìn)程。也即，一線樓市降溫，將會(huì)順勢波及到二線城市，目前余溫還在的三四線城市也不會(huì)幸免。

    對一線樓市來說，2016年10月以來，調(diào)控就未曾停過，但基于2014-2016年去庫存和“降準(zhǔn)降息”的滯后效應(yīng)，加上引才力度大、區(qū)域概念多（如大灣區(qū)、北京副中心、京津冀一體化、環(huán)滬對接上海等）、產(chǎn)業(yè)升級快（廣深為核心的大灣區(qū)成為網(wǎng)紅）、人口大規(guī)模涌入、軌交密集投入運(yùn)營，特別是投資買房熱潮空前，一線樓市2017年以來一直維系高位平衡的走勢。

    下半年以來，貿(mào)易戰(zhàn)、中興事件、消費(fèi)下滑和民企嗷嗷待哺等負(fù)面問題疊加，將經(jīng)濟(jì)過于依賴樓市的積弊暴露無遺。過去，樓市繁榮有“物業(yè)興、百業(yè)旺”的效應(yīng)，現(xiàn)在要擔(dān)心的是“物業(yè)興、百業(yè)衰”。于是，“7.31”政治局?jǐn)S地有聲地喊出“遏制房價(jià)上漲”，成為中期調(diào)控的頂層設(shè)計(jì)?，F(xiàn)在，高層對樓市的態(tài)度得到貫徹，杠桿開始拋棄樓市，高位不勝寒的一線樓市難以支撐。

    向來，一線城市被認(rèn)為是最后的防守區(qū)，資金密集、人口密集，無論剛需還是改善，抑或資產(chǎn)配置和投機(jī)炒作，一線城市的樓市都最受青睞。但是，本輪樓市回升證明，一線樓市房屋高端化、資產(chǎn)化趨勢已形成，剛需置業(yè)越來越遠(yuǎn)，這與高層2年前“房住不炒”的最高指示相去甚遠(yuǎn)。控制住杠桿，一線樓市最大的支撐就被抽走了。

    全球一線樓市都開始回調(diào)。2003-2018年，房價(jià)翻了5-6倍的香港樓市，近期出現(xiàn)豪宅地塊流拍、違約翻倍增加、成交腰斬等情況。國際投行預(yù)測，未來一年香港房價(jià)將下跌10%-15%。同樣，近6年20大城市房價(jià)漲幅超過50%的美國，也開啟回調(diào)，美國二手房銷售連續(xù)7個(gè)月下跌。此外，溫哥華、悉尼等被稱為全球長牛的樓市也開始轉(zhuǎn)涼。國際大都市樓市轉(zhuǎn)跌，共性就是對樓市開啟加息調(diào)控。

    過去10年，全球一線樓市同步上漲，背后有量寬支撐。如今，美國繼續(xù)加息的預(yù)期濃厚，歐盟、英國、加拿大、澳洲及我國香港都跟隨加息或退出量寬，樓市面臨調(diào)整。值得注意的是，2016-2017年全球經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇也得益于寬松，并非完全是科技創(chuàng)新和結(jié)構(gòu)性的改革。美國FAAMG等科技企業(yè)繁榮，我國BAT網(wǎng)紅至極，模式創(chuàng)新遠(yuǎn)大于技術(shù)創(chuàng)新?，F(xiàn)在，中美科技股暴跌，這是擠泡沫，樓市調(diào)整也一樣。即便有需求支撐、政府托底，但泡沫退潮是事實(shí)。

    （作者系資深地產(chǎn)研究人士）