國際大都市樓市轉(zhuǎn)跌,共性就是對樓市開啟加息調(diào)控。
剛剛過去的10月份,一線城市樓市不僅與“銀十”無關(guān),而且可能將成為本輪樓市由升轉(zhuǎn)跌的“拐點(diǎn)”,京滬穗深四個(gè)城市新房成交集體下跌。中指院數(shù)據(jù)顯示,10月北京新房交易環(huán)比下降29%;易居研究院報(bào)告顯示,10月上海新房成交環(huán)比下降23.1%;深圳市官方數(shù)據(jù)顯示,10月深圳新房成交環(huán)比下降19.10%;CRIC數(shù)據(jù)顯示,10月廣州新房成交環(huán)比下跌59%。
10月,一線城市新房成交平均45%環(huán)比回調(diào)幅度(同比也下跌3%),明顯高于全國主要城市的下滑幅度。這或許意味著,作為樓市“領(lǐng)頭羊”的一線城市,正式進(jìn)入下調(diào)階段。進(jìn)一步,2015年開啟的全國樓市板塊“輪動(dòng)式”回升,正式逆轉(zhuǎn)進(jìn)入了“輪動(dòng)式”回落的進(jìn)程。也即,一線樓市降溫,將會(huì)順勢波及到二線城市,目前余溫還在的三四線城市也不會(huì)幸免。
對一線樓市來說,2016年10月以來,調(diào)控就未曾停過,但基于2014-2016年去庫存和“降準(zhǔn)降息”的滯后效應(yīng),加上引才力度大、區(qū)域概念多(如大灣區(qū)、北京副中心、京津冀一體化、環(huán)滬對接上海等)、產(chǎn)業(yè)升級快(廣深為核心的大灣區(qū)成為網(wǎng)紅)、人口大規(guī)模涌入、軌交密集投入運(yùn)營,特別是投資買房熱潮空前,一線樓市2017年以來一直維系高位平衡的走勢。
下半年以來,貿(mào)易戰(zhàn)、中興事件、消費(fèi)下滑和民企嗷嗷待哺等負(fù)面問題疊加,將經(jīng)濟(jì)過于依賴樓市的積弊暴露無遺。過去,樓市繁榮有“物業(yè)興、百業(yè)旺”的效應(yīng),現(xiàn)在要擔(dān)心的是“物業(yè)興、百業(yè)衰”。于是,“7.31”政治局?jǐn)S地有聲地喊出“遏制房價(jià)上漲”,成為中期調(diào)控的頂層設(shè)計(jì)?,F(xiàn)在,高層對樓市的態(tài)度得到貫徹,杠桿開始拋棄樓市,高位不勝寒的一線樓市難以支撐。
向來,一線城市被認(rèn)為是最后的防守區(qū),資金密集、人口密集,無論剛需還是改善,抑或資產(chǎn)配置和投機(jī)炒作,一線城市的樓市都最受青睞。但是,本輪樓市回升證明,一線樓市房屋高端化、資產(chǎn)化趨勢已形成,剛需置業(yè)越來越遠(yuǎn),這與高層2年前“房住不炒”的最高指示相去甚遠(yuǎn)。控制住杠桿,一線樓市最大的支撐就被抽走了。
全球一線樓市都開始回調(diào)。2003-2018年,房價(jià)翻了5-6倍的香港樓市,近期出現(xiàn)豪宅地塊流拍、違約翻倍增加、成交腰斬等情況。國際投行預(yù)測,未來一年香港房價(jià)將下跌10%-15%。同樣,近6年20大城市房價(jià)漲幅超過50%的美國,也開啟回調(diào),美國二手房銷售連續(xù)7個(gè)月下跌。此外,溫哥華、悉尼等被稱為全球長牛的樓市也開始轉(zhuǎn)涼。國際大都市樓市轉(zhuǎn)跌,共性就是對樓市開啟加息調(diào)控。
過去10年,全球一線樓市同步上漲,背后有量寬支撐。如今,美國繼續(xù)加息的預(yù)期濃厚,歐盟、英國、加拿大、澳洲及我國香港都跟隨加息或退出量寬,樓市面臨調(diào)整。值得注意的是,2016-2017年全球經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇也得益于寬松,并非完全是科技創(chuàng)新和結(jié)構(gòu)性的改革。美國FAAMG等科技企業(yè)繁榮,我國BAT網(wǎng)紅至極,模式創(chuàng)新遠(yuǎn)大于技術(shù)創(chuàng)新?,F(xiàn)在,中美科技股暴跌,這是擠泡沫,樓市調(diào)整也一樣。即便有需求支撐、政府托底,但泡沫退潮是事實(shí)。
(作者系資深地產(chǎn)研究人士)
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