深圳樓市博弈加劇 二手房價格松動漸成趨勢

    市場趨向平穩(wěn)、開發(fā)商大量推盤、購房者觀望……有購房者形容，當(dāng)前深圳樓市的參與者都“徘徊在十字路口”，買賣雙方的“博弈”已初顯結(jié)果。

    投資公司出貨

    美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的數(shù)據(jù)顯示，10月深圳共有18個新房項(xiàng)目入市銷售，其中住宅和公寓產(chǎn)品的總推售量高達(dá)9977套，11月預(yù)計將有21個新房項(xiàng)目入市。雖然10月推盤量大增，但是市場去化率卻呈走低態(tài)勢。無論是顧客扎堆的“網(wǎng)紅盤”，還是市區(qū)還是較為偏遠(yuǎn)的樓盤，實(shí)際去化率均不理想。深圳市規(guī)土委發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月深圳全市新房住宅的成交均價為每平方米54071元，環(huán)比下降0.02%，成交套數(shù)為1835套，環(huán)比下滑18.35%。

    證券時報記者發(fā)現(xiàn)，數(shù)個本來已被“整售”項(xiàng)目也在近期以“散售”的形式入市。在龍華紅山地鐵站附近，一處“網(wǎng)紅”公寓樓盤最近以“散售”的形式推出數(shù)百套公寓，價格在每平方米7.5萬元至8.5萬元左右。

    去年11月，該項(xiàng)目的數(shù)百套商務(wù)公寓才被打包“整售”。此番入市，自然也就吸引許多人來“一睹風(fēng)采”。不過，多位購房者告訴記者，價格漲幅之大讓人難以接受。記者調(diào)查顯示，2017年11月，這批公寓的備案均價僅為每平方米5.7萬元左右，目前的銷售價格卻直逼附近帶學(xué)位的住宅項(xiàng)目。深圳中原研究中心的報告顯示，這個“次新房”項(xiàng)目入市按照二手房形式來交易，開盤當(dāng)天成交約30套。

    而在羅湖筍崗片區(qū)，一處商務(wù)公寓項(xiàng)目也是去年“整售”給投資公司的貨源，近期投資公司拿出近百套公寓“散售”，房源價格在每平方米7.5萬元左右，2017年5月這批商務(wù)公寓產(chǎn)品的備案價為每平方米6.8萬元左右。

    這些本已“整售”的公寓突然“散售”，在一些業(yè)內(nèi)人士看來，原因可能是年底資金緊張，投資公司拿出部分項(xiàng)目回款以減少壓力。

    美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，投資公司一次性大規(guī)模拿盤，能獲得比較低的折扣，日后轉(zhuǎn)讓時可以獲取較大的溢價，這是投資公司的一種盈利模式。目前來看，由于“731政策”出臺了商務(wù)公寓的限售政策，市場上對商務(wù)公寓的需求有所降溫，而且對商務(wù)公寓短期的溢價率預(yù)期也有所降低。投資公司在這個時候出貨，一方面是預(yù)計短期內(nèi)價格上漲的空間有限，“落袋為安”是上策；另一方面，投資公司購房的資金大多來源于貸款，資金壓力也不小，再加上年底一向是樓市銷售旺季，因此結(jié)合上述這些原因，出現(xiàn)了近期的推貨熱潮。

    以價換量

    市場趨向平穩(wěn)，開發(fā)商必然是感觸最深。“之前，一些離市區(qū)較遠(yuǎn)的公寓項(xiàng)目推出了一些特價盤，我最近去龍崗中心城看房，發(fā)現(xiàn)有商鋪也在降價。”成先生告訴記者，“這些商鋪都緊靠主干道，原來甚至賣到每平方米8萬多元，現(xiàn)在推出特價每平方米3萬多元，說是工程抵款，就是之前給施工方房屋來沖抵工程款。”

    “開發(fā)商每年都有一定的銷售目標(biāo)，如果快到年底尚有距離，他們就會對樓盤進(jìn)行降價促銷，以期快速銷售快速回款，完成全年銷售目標(biāo)。”福田一處新盤項(xiàng)目銷售經(jīng)理對記者說。

    此外，由于新盤項(xiàng)目和一些酒店式公寓項(xiàng)目大量推出，中介上街兜售房源的現(xiàn)象也在多處出現(xiàn)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從企業(yè)營銷策略來看，開發(fā)商資金壓力還是很大，密集推盤加上主動促銷，表明部分開發(fā)商已顯露出以價換量的心態(tài)。

    一邊是需求端的觀望，一邊是供給端的擴(kuò)大，在一些業(yè)主和分析人士看來，深圳樓市似乎已經(jīng)轉(zhuǎn)入“買方市場”。為了置換更大一點(diǎn)的房子，岳小姐早已經(jīng)在3個月前把自己的房子掛牌，但仍未賣出，“最近更感到意外的是，之前看好的二手房竟然有業(yè)主主動調(diào)低價格，深圳二手房市場似乎已經(jīng)進(jìn)入買方市場。”她說。

    深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會此前公布的中介行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)顯示，隨著樓市觀望氛圍的日益濃郁，二手房市場的價格也有所松動，除龍崗、大鵬兩區(qū)外，全市其余各區(qū)二手房報價均出現(xiàn)不同程度下調(diào)，這也預(yù)示著當(dāng)下二手房市場買賣雙方的博弈已初顯結(jié)果，即二手房價格松動已漸成趨勢。何倩茹認(rèn)為，今年房企整體業(yè)績不太理想，年度銷售目標(biāo)的完成壓力非常大，因此在第四季度，一手新房有望出現(xiàn)一些特價房。從10月開始到農(nóng)歷新年之前，是一個窗口期。而樓市的調(diào)控方向，暫時仍然以偏緊為主，松動的可能性會有，但要視樓市的整體走勢是否出現(xiàn)較為明顯的下行情況而定。