市場趨向平穩(wěn)、開發(fā)商大量推盤、購房者觀望……有購房者形容,當(dāng)前深圳樓市的參與者都“徘徊在十字路口”,買賣雙方的“博弈”已初顯結(jié)果。
投資公司出貨
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的數(shù)據(jù)顯示,10月深圳共有18個新房項(xiàng)目入市銷售,其中住宅和公寓產(chǎn)品的總推售量高達(dá)9977套,11月預(yù)計將有21個新房項(xiàng)目入市。雖然10月推盤量大增,但是市場去化率卻呈走低態(tài)勢。無論是顧客扎堆的“網(wǎng)紅盤”,還是市區(qū)還是較為偏遠(yuǎn)的樓盤,實(shí)際去化率均不理想。深圳市規(guī)土委發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,10月深圳全市新房住宅的成交均價為每平方米54071元,環(huán)比下降0.02%,成交套數(shù)為1835套,環(huán)比下滑18.35%。
證券時報記者發(fā)現(xiàn),數(shù)個本來已被“整售”項(xiàng)目也在近期以“散售”的形式入市。在龍華紅山地鐵站附近,一處“網(wǎng)紅”公寓樓盤最近以“散售”的形式推出數(shù)百套公寓,價格在每平方米7.5萬元至8.5萬元左右。
去年11月,該項(xiàng)目的數(shù)百套商務(wù)公寓才被打包“整售”。此番入市,自然也就吸引許多人來“一睹風(fēng)采”。不過,多位購房者告訴記者,價格漲幅之大讓人難以接受。記者調(diào)查顯示,2017年11月,這批公寓的備案均價僅為每平方米5.7萬元左右,目前的銷售價格卻直逼附近帶學(xué)位的住宅項(xiàng)目。深圳中原研究中心的報告顯示,這個“次新房”項(xiàng)目入市按照二手房形式來交易,開盤當(dāng)天成交約30套。
而在羅湖筍崗片區(qū),一處商務(wù)公寓項(xiàng)目也是去年“整售”給投資公司的貨源,近期投資公司拿出近百套公寓“散售”,房源價格在每平方米7.5萬元左右,2017年5月這批商務(wù)公寓產(chǎn)品的備案價為每平方米6.8萬元左右。
這些本已“整售”的公寓突然“散售”,在一些業(yè)內(nèi)人士看來,原因可能是年底資金緊張,投資公司拿出部分項(xiàng)目回款以減少壓力。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為,投資公司一次性大規(guī)模拿盤,能獲得比較低的折扣,日后轉(zhuǎn)讓時可以獲取較大的溢價,這是投資公司的一種盈利模式。目前來看,由于“731政策”出臺了商務(wù)公寓的限售政策,市場上對商務(wù)公寓的需求有所降溫,而且對商務(wù)公寓短期的溢價率預(yù)期也有所降低。投資公司在這個時候出貨,一方面是預(yù)計短期內(nèi)價格上漲的空間有限,“落袋為安”是上策;另一方面,投資公司購房的資金大多來源于貸款,資金壓力也不小,再加上年底一向是樓市銷售旺季,因此結(jié)合上述這些原因,出現(xiàn)了近期的推貨熱潮。
以價換量
市場趨向平穩(wěn),開發(fā)商必然是感觸最深。“之前,一些離市區(qū)較遠(yuǎn)的公寓項(xiàng)目推出了一些特價盤,我最近去龍崗中心城看房,發(fā)現(xiàn)有商鋪也在降價。”成先生告訴記者,“這些商鋪都緊靠主干道,原來甚至賣到每平方米8萬多元,現(xiàn)在推出特價每平方米3萬多元,說是工程抵款,就是之前給施工方房屋來沖抵工程款。”
“開發(fā)商每年都有一定的銷售目標(biāo),如果快到年底尚有距離,他們就會對樓盤進(jìn)行降價促銷,以期快速銷售快速回款,完成全年銷售目標(biāo)。”福田一處新盤項(xiàng)目銷售經(jīng)理對記者說。
此外,由于新盤項(xiàng)目和一些酒店式公寓項(xiàng)目大量推出,中介上街兜售房源的現(xiàn)象也在多處出現(xiàn)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,從企業(yè)營銷策略來看,開發(fā)商資金壓力還是很大,密集推盤加上主動促銷,表明部分開發(fā)商已顯露出以價換量的心態(tài)。
一邊是需求端的觀望,一邊是供給端的擴(kuò)大,在一些業(yè)主和分析人士看來,深圳樓市似乎已經(jīng)轉(zhuǎn)入“買方市場”。為了置換更大一點(diǎn)的房子,岳小姐早已經(jīng)在3個月前把自己的房子掛牌,但仍未賣出,“最近更感到意外的是,之前看好的二手房竟然有業(yè)主主動調(diào)低價格,深圳二手房市場似乎已經(jīng)進(jìn)入買方市場。”她說。
深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會此前公布的中介行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)顯示,隨著樓市觀望氛圍的日益濃郁,二手房市場的價格也有所松動,除龍崗、大鵬兩區(qū)外,全市其余各區(qū)二手房報價均出現(xiàn)不同程度下調(diào),這也預(yù)示著當(dāng)下二手房市場買賣雙方的博弈已初顯結(jié)果,即二手房價格松動已漸成趨勢。何倩茹認(rèn)為,今年房企整體業(yè)績不太理想,年度銷售目標(biāo)的完成壓力非常大,因此在第四季度,一手新房有望出現(xiàn)一些特價房。從10月開始到農(nóng)歷新年之前,是一個窗口期。而樓市的調(diào)控方向,暫時仍然以偏緊為主,松動的可能性會有,但要視樓市的整體走勢是否出現(xiàn)較為明顯的下行情況而定。
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