10月新房成交下行庫存反彈 樓市步入實(shí)質(zhì)性調(diào)整

    “金九”失色之后，“銀十”同樣成色不足。數(shù)據(jù)顯示，10月份，中指院主要監(jiān)測(cè)城市商品房成交面積環(huán)比下降5.91%，近六成城市環(huán)比下降，其中一線城市成交面積環(huán)比下降超過三成。與此同時(shí)，10月份易居研究院監(jiān)測(cè)的北京、深圳、杭州等10個(gè)典型城市二手房成交量3.9萬套，環(huán)比下降25%，成交量創(chuàng)48個(gè)月新低。

    在堅(jiān)持樓市調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松的背景下，交易面積下降以及不少城市出現(xiàn)的降量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象，證明市場(chǎng)從10月份開始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的調(diào)整階段，并且這種特征越來越明顯。而在當(dāng)前融資收緊、償債壓力增加、項(xiàng)目去化率下降的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)或選擇以價(jià)換量，以保證現(xiàn)金周轉(zhuǎn)和完成年度銷售目標(biāo)。

    熱點(diǎn)城市收緊政策仍在進(jìn)一步強(qiáng)化。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，疊加10月份全國范圍內(nèi)24次樓市調(diào)控，2018年以來房地產(chǎn)合計(jì)調(diào)控次數(shù)高達(dá)410次，同比上漲超過80%。

    在堅(jiān)持樓市調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松的背景下，中指院數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的10月，受監(jiān)測(cè)的主要城市商品房成交面積環(huán)比下降5.91%，近六成城市環(huán)比下降；與此同時(shí)，各城市庫存總量環(huán)比上升4.6%，市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯。

    同策研究院首席分析師張宏偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“不僅是交易面積下降，從10月1日前后各城市開始出現(xiàn)了大幅降價(jià)的個(gè)案項(xiàng)目，量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象證明市場(chǎng)從10月份開始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的調(diào)整階段，并且這種特征越來越明顯。”

    需求全面降溫一二線城市成交環(huán)比雙降

    中指院監(jiān)測(cè)的26個(gè)重點(diǎn)城市中，近六成城市10月商品房成交面積環(huán)比下降，市場(chǎng)整體呈下滑態(tài)勢(shì)。

    分城市看，四個(gè)一線城市商品房成交面積環(huán)比下降33.44%，其中廣州以57.93%居降幅首位。一線城市成交同比增長11.32%，上海增幅明顯，為40.77%。

    二線代表城市商品房成交面積環(huán)比下降4.92%，同比微升0.37%，溫州以環(huán)比降幅35.86%領(lǐng)跌。三線代表城市則同、環(huán)比較雙雙增長，增幅分別為21.60%和8.54%。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，其中徐州市成交環(huán)比大漲70%，同比上漲41.80%。

    此前《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾報(bào)道，在今年國慶小長假期間，北京、深圳等城市的新房成交均持續(xù)低迷，眾多樓盤項(xiàng)目推出特價(jià)房源吸引購房。

    值得注意的是，10月8日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)棚改安置政策最新定調(diào)，強(qiáng)調(diào)因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。10月底，新華社發(fā)文重申“中央遏制房?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變、決不會(huì)允許調(diào)控前功盡棄”。這表明，在房地產(chǎn)長效機(jī)制未完全建立之前，已建立的調(diào)控政策體系不會(huì)出現(xiàn)松懈，房?jī)r(jià)再次上漲的情況更加不允許出現(xiàn)。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前融資收緊、償債壓力增加、項(xiàng)目去化率下降的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)或選擇以價(jià)換量，以保證現(xiàn)金周轉(zhuǎn)和完成年度銷售目標(biāo)。

    庫存總量持續(xù)上升一二線城市反彈明顯

    截至10月末，中指監(jiān)測(cè)的主要城市庫存總量環(huán)比上升4.6%，其中一二線城市升溫明顯，深圳、杭州升幅均超16%。而庫存出現(xiàn)下降的城市僅有福州、南京和廣州。

    此前《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾報(bào)道，截至2018年9月末，中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)的主要城市庫存總量環(huán)比上升9.3%，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等市場(chǎng)，庫存均出現(xiàn)環(huán)比上升，除少數(shù)熱點(diǎn)剛需項(xiàng)目外，去化率快速下行，熱點(diǎn)城市開始進(jìn)入“賣不完”時(shí)代。

    張大偉預(yù)測(cè)，從全國熱點(diǎn)城市看，因?yàn)橛写罅康姆吭垂?yīng)，各種調(diào)控政策也繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行。在過去一年多通過各種約束性政策抑制市場(chǎng)高溫后，后續(xù)市場(chǎng)將逐漸進(jìn)入供應(yīng)加量周期。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，北京市新增庫存環(huán)比增幅雖然保持平穩(wěn)，但在9月、10月兩個(gè)月間新增庫存達(dá)11268套，超過2016年、2017年同期新增庫存之和。

    對(duì)于這一變化趨勢(shì)，張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“截至日前，北京合計(jì)入市限競(jìng)房26個(gè)項(xiàng)目入市，合計(jì)15982套，而網(wǎng)簽累計(jì)只有2581套，累計(jì)網(wǎng)簽比例只有16%。雖然網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，但統(tǒng)計(jì)實(shí)際銷售也只有3成。從價(jià)格看，限競(jìng)房項(xiàng)目開始出現(xiàn)了價(jià)格調(diào)整，而且隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，去化難度加大，區(qū)位屬性不好的限競(jìng)房有可能開始價(jià)格戰(zhàn)。”

    對(duì)于三四線城市，張宏偉分析認(rèn)為房?jī)r(jià)分化趨勢(shì)仍將持續(xù)：“東部、中部的城市其實(shí)已經(jīng)開始調(diào)整了，尤其是環(huán)北京、環(huán)上海、環(huán)廣深三大經(jīng)濟(jì)圈。環(huán)北京經(jīng)濟(jì)圈城市調(diào)整最明顯、其次是環(huán)上海，然后是環(huán)廣深。部分城市已經(jīng)經(jīng)過一輪調(diào)整，也有部分城市仍處于發(fā)酵和上漲階段，后期中西部的一些三四線城市仍將漲跌互現(xiàn)。”