10月新屋銷售減半 香港樓市拐點(diǎn)或提前到來(lái)

    香港樓市在三季度經(jīng)歷了藍(lán)籌盤降價(jià)、“準(zhǔn)地王”流拍、違約率急升之后，再次遭受重磅打擊。據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，10月香港新建住宅銷售交易額跌至112億港元，剔除假日因素后，已經(jīng)降至16個(gè)月最低水平；同時(shí)10月新屋交易數(shù)量?jī)H為1130宗，僅為9月份的一半左右。

    分析人士稱，促使買家退縮的原因除了難以負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)，還有對(duì)經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂。據(jù)調(diào)查顯示，目前六成受訪者都對(duì)香港未來(lái)6個(gè)月的經(jīng)濟(jì)持悲觀立場(chǎng)，四成受訪者預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將下跌。多家機(jī)構(gòu)也對(duì)香港房?jī)r(jià)發(fā)出預(yù)警，香港樓市的拐點(diǎn)或來(lái)得比預(yù)想更早。

    樓市降溫跡象明顯

    截至7月底，香港樓價(jià)已連漲27個(gè)月，僅上半年的漲幅就達(dá)到13%，香港也因此連續(xù)八年穩(wěn)坐“全球房?jī)r(jià)最難負(fù)擔(dān)的城市”之首。但今年8月以來(lái)，香港銀行業(yè)開始加息，香港樓市開始出現(xiàn)了降溫的跡象。

    11月5日香港金管局總裁陳德霖公開表示，香港樓價(jià)由8月開始回落，近月成交量明顯減少，一手及二手成交量合計(jì)共跌48%。

    事實(shí)上，此前香港房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了下跌的跡象。據(jù)中原地產(chǎn)10月發(fā)布的報(bào)告顯示，在截至10月初的12周內(nèi)，被視為香港樓市參考指標(biāo)的藍(lán)籌盤的嘉湖山莊房?jī)r(jià)已大跌15%。而近日，“嘉湖山莊”的一套面積為442平方英尺的兩房，以456萬(wàn)港元成交，相比同類型單位的最高成交價(jià)，降價(jià)幅度已經(jīng)超過(guò)22%。與此同時(shí)，豪宅賣家虧本甩賣的現(xiàn)象也開始出現(xiàn)。10月22日，沙田九肚山一處房產(chǎn)以1300萬(wàn)港元的價(jià)格成交，賣家持有該房產(chǎn)將近四年，此時(shí)成交賬面虧損6萬(wàn)港元，但算上稅款及傭金支出，虧損約68萬(wàn)港元，為區(qū)內(nèi)首宗“流血”出售案例。

    房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行趨勢(shì)，不可避免的帶來(lái)了大規(guī)模的“違約潮”爆發(fā)。香港的新房交易，需要支付5%的定金。數(shù)據(jù)顯示，從年初到10月底，香港新房交易中，已發(fā)生36起違約案例，而2007年全年僅有9起，數(shù)量增長(zhǎng)了3倍。今年違約樓盤的成交價(jià)，從490萬(wàn)港幣到3980萬(wàn)港幣不等，意味著選擇違約的購(gòu)房者，需要交納25萬(wàn)至200萬(wàn)港元的違約金。

    機(jī)構(gòu)不斷看空

    在香港銀行業(yè)開始踏上加息進(jìn)程之后，香港的樓市出現(xiàn)了拐點(diǎn)跡象。雖然多年來(lái)快速上行的房?jī)r(jià)使購(gòu)房者不堪重負(fù)，但此輪加息成為了壓倒駱駝的“最后一根稻草”。隨著年內(nèi)美國(guó)的三次加息，香港銀行業(yè)也開始上調(diào)存貸款利率。香港四大行9月同步上調(diào)了港元最優(yōu)惠貸款利率，此舉為2006年來(lái)首次，意味著香港超低息環(huán)境的終結(jié)，也直接導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押借貸成本上升，置業(yè)人士的供樓負(fù)擔(dān)將會(huì)加重，給香港房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)帶來(lái)巨大的壓力。

    然而市場(chǎng)人士表示，促使買家退縮的原因不僅是難以負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)，還有對(duì)經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂。10月中旬香港研究協(xié)會(huì)（HongKongResearchAssociation）的調(diào)查結(jié)果稱，六成受訪者都對(duì)香港未來(lái)6個(gè)月的經(jīng)濟(jì)持悲觀立場(chǎng)，四成受訪者預(yù)計(jì)樓價(jià)將下跌。

    里昂證券發(fā)布的研報(bào)表示，香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷15年來(lái)最差的宏觀環(huán)境，利率上升、經(jīng)濟(jì)放緩和人民幣貶值正沖擊著香港樓市，預(yù)計(jì)未來(lái)一年房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)15%的回調(diào)；花旗近期也發(fā)表研究報(bào)告表示，自2016年3月低位以來(lái)，樓價(jià)累升已達(dá)47%。但以基本面情況估算，預(yù)計(jì)下半年樓價(jià)將回調(diào)7%。此外如果股市出現(xiàn)大的調(diào)整，也會(huì)觸發(fā)住宅樓價(jià)下半年回調(diào)；標(biāo)普預(yù)計(jì)香港樓市12個(gè)月內(nèi)會(huì)跌5%至10%；高盛預(yù)期香港住宅樓市由現(xiàn)水平大跌15%；耀才證券甚至預(yù)期，未來(lái)兩年內(nèi)香港住宅價(jià)格跌幅或達(dá)40%。野村香港房地產(chǎn)股票分析師則認(rèn)為，雖然下半年就會(huì)看到香港樓價(jià)回調(diào)，但香港樓價(jià)壓力更有可能在2019年才真正反映出來(lái)。

    香港特區(qū)政府方面認(rèn)為，樓市走勢(shì)還需觀察。陳德霖表示，現(xiàn)時(shí)尚需時(shí)間觀察樓市是否已進(jìn)入下行周期。假如確認(rèn)，可以考慮適當(dāng)時(shí)候陸續(xù)放松逆周期措施的收緊政策。他表示，香港經(jīng)濟(jì)和資產(chǎn)市場(chǎng)不確定性增加，下行風(fēng)險(xiǎn)增大，但香港家庭一旦面對(duì)周期逆轉(zhuǎn)，應(yīng)付能力較其他地區(qū)要強(qiáng)很多。