在“7·31新政”實施三個月后,深圳樓市出現(xiàn)了實質(zhì)性的量價齊跌。
剛剛過去的10月,深圳新房、二手房量價全面“失守”。值得關(guān)注的是,回望2016年的9·30新政,將近三年過去,深圳樓市終于出現(xiàn)實質(zhì)性的下跌,不僅表現(xiàn)在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上,更因在真實市場中,出現(xiàn)了新房的降價打折,以及二手房業(yè)主的降價“拋售”。
市場轉(zhuǎn)冷、開發(fā)商打折、購房者觀望,深圳樓市的預(yù)期已開始逆轉(zhuǎn),供求關(guān)系也發(fā)生了實質(zhì)性變化,一邊是需求端的觀望,一邊是供給端的擴大,徹底進入了買方市場。
10月,深圳開發(fā)商紛紛推貨。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計,截至10月底,深圳住宅產(chǎn)品的備案量達5263套,較9月增加46%,創(chuàng)下今年單月新高。
多位業(yè)內(nèi)人士認為,在供需關(guān)系變化加劇下,深圳房價或?qū)⑦M一步下跌。美聯(lián)物業(yè)深惠總經(jīng)理江少杰認為,“這種情況只是一個開始,明年不會有太大改變。”
一二手市場之變
2018年的秋天,深圳最資深的房地產(chǎn)從業(yè)者,也感受到了市場的寒意。
受新房限價影響,深圳新房均價近兩年保持小幅下跌態(tài)勢,10月全市一手住宅成交均價為54071元/平方米,環(huán)比下降0.02%、9元/平方米。若除去7月小幅上漲0.09%外,新房成交均價已累計實現(xiàn)24連微跌。
但在限價之下,這種均價存在失真。真實的市場中,已出現(xiàn)了降價。如位于深圳龍崗區(qū)的遠洋新天地二期推出了特價房;坪山區(qū)的泰富華悅都會,也在國慶期間推出了60套房源清盤,部分低于3萬元/平方米。
一位新房代理機構(gòu)的負責(zé)人表示,近期龍崗一些住宅、公寓、商鋪出現(xiàn)特價,普遍的理由是“工程抵款”。就是之前給施工方房屋來沖抵工程款,現(xiàn)在施工方拿著這些房子來銷售,這在以前的市場中極為罕見。
即使如此,開發(fā)商的新盤去化率也不理想。機構(gòu)人士表示,近期開盤的除了綠景紅樹灣1號、碧桂園鳳凰公館的去化率能到70%,其它大部分在20%左右,好一些的30%-40%,還有的去化率為個位數(shù)。
作為更能反映真實市場的二手房,則出現(xiàn)了多例業(yè)主降價,這在過去三年的深圳樓市幾乎沒有出現(xiàn)過。
據(jù)深圳中原研究院數(shù)據(jù),10月二手住宅價格為52481元/平方米,環(huán)比下滑0.73%,且下滑幅度較上月提升0.57個百分點,實現(xiàn)三月連跌。
具體來看,全市各區(qū)二手住宅成交均價皆出現(xiàn)下跌。其中,寶安和福田下滑幅度最大,據(jù)深圳中原研究院數(shù)據(jù),寶安均價下滑1.1%,福田下滑1.0%;而羅湖下降幅度最小,環(huán)比下滑0.4%,均價57553元/平方米。
業(yè)內(nèi)人士表示,如果新盤去化率低,意味著開發(fā)商手里的存貨會越積越多。也意味著,如果接下來外部條件沒有轉(zhuǎn)暖,價格只能繼續(xù)下探。
二手房業(yè)主心態(tài)也開始悲觀。據(jù)深圳中原研究院數(shù)據(jù),近期銀湖豪宅片區(qū)、葵涌片區(qū)二手房,業(yè)主報價下調(diào)幅度分別為13.0%、12.8%。僑城東、新洲、橫崗荷坳、大鵬、后海灣、南山中心、龍華民治、布吉南嶺片區(qū)報價下調(diào)幅度均在6%以上。
貝殼研究院預(yù)測,從二手房的潛在需求和三季度的低位趨穩(wěn)形勢來看,在諸多不確定性的影響下,“預(yù)計四季度及明年市場難有起色。”
房價真的要降了
一位大型開發(fā)商人士指出,在市場轉(zhuǎn)冷背后,深圳樓市的預(yù)期已經(jīng)改變,供需雙方關(guān)系逆轉(zhuǎn)。
與其他城市不同,深圳樓市在過去幾年又涌入了大量的投資客,高峰期占比曾高達40%以上,而今,投資客已大部分退出市場;剛需客則抱著“再等一等”的心態(tài)觀望。
需求的萎縮反映到市場中,就是成交的急劇下降。代理機構(gòu)人士表示,10月份新房的訪客量有所提高,但是成交轉(zhuǎn)化率并不高。
深圳中原研究中心統(tǒng)計,10月22日至10月28日期間,深圳有四個住宅項目入市,一手住宅整體開盤去化僅約兩成。
深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示,10月,深圳新房成交量僅為1835套,環(huán)比下降18.37%。從7·31新政后短短三個月內(nèi)累計下降49.07%,創(chuàng)近半年新低;二手房住宅過戶3787套,環(huán)比下跌23.53%,創(chuàng)下近20個月(今年2月份除外)以來的最低值。
供給端方面,推盤量卻還將進一步加大。中原地產(chǎn)表示,年底將近,開發(fā)商群體為了完成業(yè)績目標,也為了回籠更多的資金來應(yīng)對不確定性,在短期會選擇密集、折價出貨,這會造成市場短期內(nèi)供應(yīng)大增,價格競爭出現(xiàn)。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認為,目前仍然處于7·31政策的消化期,疊加前期出臺的政策影響力,成交量下滑是大概率事件。不過,隨著政策的威力消退,部分買家已重新開始看房。
對于深圳樓市未來走勢,何倩茹認為,特價房或其他促銷手段在第四季度出現(xiàn),預(yù)計11月和12月的新房成交量有望回升。
“目前,二手市場也多了客戶看房,而且也出現(xiàn)了議價空間。”何倩茹稱,自10月中旬以來,深圳二手住宅的每日備案量已逐漸升至200套以上,二手住宅市場的交易量有回升的苗頭,預(yù)計11月全市二手住宅的備案量亦將上升。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)展研究總監(jiān)徐楓則持不同看法,她指出,收入上漲預(yù)期不穩(wěn)定,以及匯率沖擊導(dǎo)致資產(chǎn)價格調(diào)整,再加上各類利空調(diào)控政策,加速收入與房價的脫節(jié),2018至2019年,深圳二手住宅將會是量價齊跌的走勢。
“近期的樓市可以用急轉(zhuǎn)直下來形容,各行業(yè)都出現(xiàn)了資金趨緊”。美聯(lián)物業(yè)深惠總經(jīng)理江少杰也認為,如今全球房價都在下跌,香港也是跌勢明顯,主要是外部環(huán)境影響,預(yù)計深圳房價也會跌20%左右,在以往的波動中,香蜜湖、后海、華僑城等核心區(qū)域一直堅挺,但這次不會幸免,核心區(qū)域房價會跌10%-15%不等,偏遠區(qū)域可能會跌破20%。
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