樓市調(diào)控不會(huì)放松 市場或加速洗牌

    對于樓市調(diào)控，近期主管部門頻頻發(fā)聲。10月28日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《中共住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組關(guān)于巡視整改進(jìn)展情況的通報(bào)》表示，堅(jiān)決落實(shí)“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，加大分類調(diào)控、精準(zhǔn)施策力度，加快推進(jìn)住房制度建設(shè)。10月29日，新華社發(fā)文，再度官方定調(diào)未來樓市?？闹赋?ldquo;當(dāng)前有些雜音認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大可能促使政府放松房地產(chǎn)調(diào)控”，同時(shí)表示“決不會(huì)允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄”。

    11月2日，一位業(yè)內(nèi)資深人士告訴記者，這與當(dāng)前市場發(fā)生的一些動(dòng)向密切相關(guān)。“限價(jià)限購限售的嚴(yán)格執(zhí)行使得市場出現(xiàn)一些下行信號(hào)：包括土地流拍增多、房企降價(jià)促銷增多以及二手房降價(jià)等等。這本質(zhì)上是限價(jià)限購限售等調(diào)控政策帶來的市場正常調(diào)整現(xiàn)象，但這卻引發(fā)了部分利益相關(guān)者的騷動(dòng)，各類消息也就多了起來。比如：‘某某城市取消限價(jià)’這類消息三番五次就會(huì)出現(xiàn)在自媒體人、房產(chǎn)中介的朋友圈中，引發(fā)業(yè)內(nèi)一次又一次的猜測和討論。”

    近期，決策層的頻繁表態(tài)證實(shí)，調(diào)控未有放松可能性，樓市必將健康、穩(wěn)定發(fā)展。

    市場下行謠言四起

    針對房地產(chǎn)行業(yè)不安分的“謠言”，各地方政府不得不頻繁調(diào)查處理。2018年6月15日，重慶市國土資源和房屋管理局發(fā)布聲明，傳播“取消限價(jià)”謠言者已受到調(diào)查處理；2018年9月21日，廣州市南沙區(qū)人民政府發(fā)布《關(guān)于不實(shí)信息的聲明》表示：“近期，有個(gè)別自媒體和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)從業(yè)人員捏造、發(fā)布并傳播”南沙將全面取消限價(jià)“的不實(shí)傳聞，對南沙房地產(chǎn)市場正常運(yùn)行秩序產(chǎn)生了嚴(yán)重的不良影響。對于惡意造謠、擾亂南沙房地產(chǎn)市場的企業(yè)和個(gè)人，我局將會(huì)同相關(guān)部門按照有關(guān)法律法規(guī)嚴(yán)肅查處。10月16日，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局官網(wǎng)發(fā)布公告稱，近期在微信傳播炒作的”廈門樓市全面取消限購，屬2015年1月的舊消息，目前廈門市限購政策并未取消。

    更有甚者，10月24日，部分自媒體和急于促成交易的中介們開始散播“重磅消息”：“國務(wù)院規(guī)定半年內(nèi)必須放開樓市全部限購。”謠言文章打開一看，依據(jù)則是一份今年5月14日發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于開展涉及產(chǎn)權(quán)保護(hù)的規(guī)章、規(guī)范性文件清理工作的通知》文件，與房地產(chǎn)市場并沒多大關(guān)系。10月26日，人民網(wǎng)緊急辟謠，“房地產(chǎn)取消全面限購”并不屬實(shí)。

    11月2日，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，現(xiàn)在決策層的表態(tài)只是針對當(dāng)前市場上的謠言進(jìn)行辟謠，也并非代表當(dāng)前市場形勢發(fā)生了變化。經(jīng)過過去兩年多的有效調(diào)控，如今房地產(chǎn)市場正處于合理回歸的過程。各地房價(jià)尤其是二線三線城市出現(xiàn)了大范圍的降價(jià)，一些開發(fā)商也在全國范圍內(nèi)開始做一些價(jià)格調(diào)整，其中剛需的降幅達(dá)到百分之十到十五，高端豪宅的降幅達(dá)到百分之十五到三十。預(yù)計(jì)到明年上半年，房地產(chǎn)降價(jià)的會(huì)越來越多。

    易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也表示，當(dāng)前多數(shù)城市降溫，但看多者仍然存在，還有大量投資者與開發(fā)商想要抄底，期望下一輪暴漲與暴利，因此敲下警鐘是有必要的。

    58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為這次定調(diào)“正當(dāng)其時(shí)”，用“決不會(huì)”三個(gè)字也表明了政府調(diào)控堅(jiān)持從緊不放松的堅(jiān)決態(tài)度，對當(dāng)下樓市市場預(yù)期起到了明確清晰的引導(dǎo)作用，并且在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)發(fā)布顯得頗有力度。

    從緊調(diào)控

    有關(guān)調(diào)控放松的謠言，出現(xiàn)在樓市初步降溫時(shí)。張波認(rèn)為，這次官方定調(diào)向市場釋放的信號(hào)是“不會(huì)放松調(diào)控以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)”。

    “從10月31日中央政治局會(huì)議傳達(dá)的信息來看，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中有變，經(jīng)濟(jì)下行壓力的確有所加大，部分企業(yè)經(jīng)營困難較多，長期積累的風(fēng)險(xiǎn)隱患有所暴露。但這并不代表樓市調(diào)控會(huì)放松。本輪調(diào)控從2016年3月開始，至今已經(jīng)超過兩年半，而樓市明顯降溫的分水嶺是今年7月的中央政治局會(huì)議。從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，9月降溫速度已經(jīng)明顯超過8月，房價(jià)上漲的勢頭已經(jīng)得到明顯遏制，一二線熱點(diǎn)城市的房價(jià)更是轉(zhuǎn)為企穩(wěn)。”

    回顧近一年的調(diào)控政策，中央對樓市的調(diào)控一直保持從緊的堅(jiān)決態(tài)度。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2018年以來，全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)高達(dá)405次，比2017年同期上漲接近80%；從調(diào)控的城市分布來看，相比之前集中在二三線城市，房地產(chǎn)調(diào)控從中央到地方，從一二線城市到三四線城市均有大量分布，更多的城市加入了調(diào)控的行列。

    2017年，習(xí)近平總書記就提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”定位；2018年新年伊始，新華社發(fā)表了一篇題為《“房住不炒”讓房價(jià)漸回理性》的觀察文章，提出房地產(chǎn)市場“從緊”調(diào)控，被大家普遍認(rèn)定為春節(jié)后全國樓市調(diào)控走向的政策基調(diào)；為了鞏固調(diào)控效果，五一前后，住建部約談西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等10個(gè)城市負(fù)責(zé)人；7月31日的政治局會(huì)議再度定調(diào)，整治房地產(chǎn)市場秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲，加碼調(diào)控房地產(chǎn)市場成為共識(shí)；而從8月開始，2個(gè)多月時(shí)間內(nèi)，全國已經(jīng)有超過50個(gè)城市發(fā)布了各種房地產(chǎn)監(jiān)管政策加碼的通知。這些政策最主要的特點(diǎn)是對房地產(chǎn)市場秩序的專項(xiàng)整治。

    除此之外，各地開始調(diào)控租賃市場。包括北京等多個(gè)城市在8月針對房租上漲發(fā)布政策，有關(guān)部門約談自如等長租公寓機(jī)構(gòu)。

    “從調(diào)控的程度看，數(shù)據(jù)預(yù)警+約談波動(dòng)城市+問責(zé)過快上漲，樓市調(diào)控從過去地方主導(dǎo)到現(xiàn)在地方負(fù)擔(dān)主體責(zé)任，到住建部等多部委加強(qiáng)指導(dǎo)，不斷升級加碼。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從調(diào)控內(nèi)容來看，“打補(bǔ)丁”、“管秩序”成為近幾個(gè)月樓市調(diào)控重點(diǎn)，從住建部到主要城市，均在發(fā)布秩序整頓政策與文件。

    市場洗牌

    硬幣都有兩面性，在一些樂觀的地產(chǎn)人士看來，沒有壞消息就是好消息。

    11月2日，某開發(fā)商高層告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，住建部表態(tài)之后，打破了一些企業(yè)、地方政府、投資者抱有市場再次火爆的幻想，大家對房地產(chǎn)市場的預(yù)期會(huì)更加趨于穩(wěn)定。在這種情況下，未來市場會(huì)在一個(gè)區(qū)間內(nèi)小幅波動(dòng)。

    上海易居地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也表示，新華社發(fā)文以及住建部的通報(bào)屬于重申和強(qiáng)調(diào)既有的調(diào)控政策，一定程度上會(huì)影響市場預(yù)期。而沒有發(fā)布新的政策或措施，說明目前市場政策已經(jīng)企穩(wěn)。

    張波認(rèn)為，未來調(diào)控將呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)：“第一，可以預(yù)計(jì)未來因城施策更為準(zhǔn)確化，加大分類調(diào)控將成為下一步的重點(diǎn)，一線城市成交量價(jià)齊跌的現(xiàn)狀下，維持政策不放松是主方向；三四線城市受棚改影響房價(jià)上漲動(dòng)力依然較強(qiáng)的情況下，部分城市調(diào)整貨幣化安置的政策將快速出臺(tái)；而二線城市由于分化明顯，調(diào)控的力度上會(huì)呈現(xiàn)更大的差異化；第二，政府將會(huì)繼續(xù)嚴(yán)格打擊樓市亂象。傳播市場調(diào)控放松的謠言亦屬于重點(diǎn)打擊的亂象之一。樓市穩(wěn)定的三要素，包括房價(jià)穩(wěn)定、地價(jià)穩(wěn)定、預(yù)期穩(wěn)定，只有良好的預(yù)期才能保證樓市更為健康的發(fā)展。”

    上述調(diào)控基調(diào)背后，市場又將走向何方？同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，首先在堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖的情況下，可預(yù)見的是市場調(diào)整的趨勢會(huì)更加明顯，這種現(xiàn)象大概會(huì)一直持續(xù)到明年三季度。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖可能造成企業(yè)資金面越來越緊張。部分中小企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)賣資產(chǎn)、賣項(xiàng)目的狀況，或者被其他大型開發(fā)企業(yè)收購，甚至這一輪市場中會(huì)出現(xiàn)比如像順馳，綠城這種大型品牌開發(fā)企業(yè)被其他的開發(fā)商收購的現(xiàn)象。

    他表示，除了個(gè)別央企國企基本面尚可之外，絕大部分開發(fā)企業(yè)面臨資金面的緊張狀況。尤其是杠桿加的比較足、比較激進(jìn)的一些民企，比如閩系或者浙江系的開發(fā)企業(yè)等資金面尤其緊張，接下來這些開發(fā)企業(yè)的變化值得重點(diǎn)關(guān)注。

    親戚買房CEO蔡照明認(rèn)為，此次定調(diào)已經(jīng)說明，房地產(chǎn)市場過去一整套恐慌式定價(jià)運(yùn)行邏輯已經(jīng)發(fā)生改變，房子必將回歸其使用價(jià)格，而非投資價(jià)值。之所以相信這樣的改變，并非看決心，而是決策層已經(jīng)找到一套精準(zhǔn)調(diào)控的方法，通過限購、限貸來控制進(jìn)場人數(shù)和每個(gè)人的資金量，進(jìn)而控制市場溫度，控制房價(jià)。而政府之所以堅(jiān)持這樣的邏輯在于：寧愿房價(jià)不漲，也不愿承受房價(jià)飛漲帶來的資產(chǎn)泡沫破裂危險(xiǎn)