央媽送7500億元政策禮包 涼涼的樓市能得到溫暖嗎？

    涼、涼、涼！如今的樓市就和入秋的天氣一樣，越來越冷，降準的利好也非常有限。

    國慶長假的最后一天，繼今年三次定向降準后，央行發(fā)布重磅消息稱，從2018年10月15日起，下調大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點，當日到期的中期借貸便利（MLF）不再續(xù)做。除去此部分，降準還可再釋放增量資金約7500億元。

    業(yè)內人士指出，央行這一輪降準的目的很明確，就是保證市場的流動性，主要是小微企業(yè)的流動性，精準向實體經濟注入流動性，目的并非樓市、股市。

    58安居客首席分析師張波告訴每日經濟新聞記者，從整個定向發(fā)放方式來看，國家依舊嚴防資金流入樓市，但在實際操作層面，不排除有一部分資金進入樓市，對樓市、股市是利好因素。

    但也有業(yè)內人士指出，此次降準對于房企融資并無多大利好，由于現階段融資渠道的重重防火墻，大部分資金無法直接進入開發(fā)領域，房企資金面仍然會很緊張，樓市降溫大趨勢不會改變。

    房企資金面不因降準而改變

    其實，央行此前年內的三次定向降準，已向市場注入近兩萬億元資金，加上近5000億元的棚改資金，和上半年的M2增量93410億元，相當于11.841萬億元，已經接近2015年全年M2增量16.39萬億元和2017年全年增量12.63萬億元。

    從央行發(fā)布的數據看，8月末，本外幣貸款余額137.59萬億元，同比增長12.8%；月末人民幣貸款余額131.88萬億元，同比增長13.2%，增速與上月末和上年同期均持平；當月人民幣貸款增加1.28萬億元，同比多增1834億元。分部門看，住戶部門貸款增加7012億元，其中，短期貸款增加2598億元，中長期貸款增加4415億元。

    央行下調存款準備金率將釋放流動性，是否會影響樓市？其實，銀行降準，與房價并無直接聯系，但其中的牽連不少。

    新城控股高級副總裁歐陽捷認為，降準釋放的資金進入樓市的數字很難估計。而對于小微企業(yè)來說，目前銀行覺得小微企業(yè)風險太大，不敢放款。

    上海同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則表示，在樓市調控基調尚無變化的前提下，降準主觀目的是為了刺激宏觀經濟，拯救小微企業(yè)。因此，外圍的松動對于開發(fā)商資金鏈來說沒有利好面。

    “從融資渠道看，除了開發(fā)貸，尚無其他可選的創(chuàng)新融資渠道，無法解決上市房企大量的資金需求。”張宏偉說。

    民營房企將更主動“降價回款”

    張宏偉告訴每日經濟新聞記者，政策對房企融資“去杠桿”已經到極致，所謂“創(chuàng)新型”加杠桿的融資方式基本被叫停。因此，在當前融資渠道收緊的背景下，即使降準，短期內房企也不會有機會大幅加杠桿。也就是說，市場有錢，但錢不一定能夠進來。

    從現實情況來看，降準對房企來說是“肉到了嘴邊但吃不到，即使吃到代價也不低”。融資成本不降，可貸的錢多了，高成本融資繼續(xù)侵蝕企業(yè)利潤，對房企也一樣?，F在融資成本仍將在高位，房企能做的就是加快三四線城市項目“周轉速度”。

    從歷史經驗看，降準有利于銀行發(fā)放更多貸款，為購房者提供更多的購房信貸支持；有利于釋放更多住房需求，加大樓市去庫存力度。市場好的時候，降準肯定能刺激樓市；但在市場下行階段，各種融資渠道相對較緊的情況下，實際流到房地產領域的資金有限。

    從今年6月的一次降準不難看出，盡管累計可釋放資金約7000億元，但在當前融資渠道收緊的背景下，盡管可貸的錢多了，房企仍然難以融到資，融資成本也很難下降，仍將在高位運行。在張宏偉看來，高成本融資將繼續(xù)侵蝕企業(yè)利潤，再加上2016年以來的高價地入市面臨“限價”問題，當2018年房企年報發(fā)布之時，利潤率的數據應該不會很好看。

    在此背景下，房企只能加大自籌資金。不過，政策繼續(xù)嚴控資金過度流向房地產，不僅非標資金通道被堵，規(guī)范渠道的銀行貸款額度不足，房企發(fā)債受限，融資還在進一步收緊。而房企融資困難很有可能導致部分房企陷入現金流困境，從而增加房企債務違約風險。

    另外，從房企資金兌付壓力來看，張宏偉認為，今年第三季度是民營房企資金兌付壓力最大時間，不會因為降準而改變，通過主動“大幅降價”回款的現象將越來越多。