物業(yè)企業(yè)“上市熱”背后還需練好“內(nèi)功”

    今年以來(lái)，物業(yè)公司爭(zhēng)相上市成為一大看點(diǎn)。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，存量時(shí)代物業(yè)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)性和高成長(zhǎng)性被資本市場(chǎng)看好，投資價(jià)值凸顯。不過(guò)，作為美好生活和居住服務(wù)的提供者，物業(yè)企業(yè)還需練好服務(wù)質(zhì)量這一“內(nèi)功”，才能持續(xù)受到資本認(rèn)可，保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。

    物業(yè)企業(yè)上市節(jié)奏加快

    近年來(lái)，物業(yè)企業(yè)上市節(jié)奏明顯加快，僅2019年就新增10家物業(yè)企業(yè)上市。

    今年以來(lái)，興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、建業(yè)新生活等3家企業(yè)先后在港交所上市，目前已有27家物業(yè)公司在A股和港股上市。

    多家物業(yè)企業(yè)已將上市計(jì)劃提上日程。據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，弘陽(yáng)服務(wù)、金融街物業(yè)、宋都服務(wù)、星盛商管、正榮服務(wù)等物業(yè)企業(yè)正在等候上市。還有10多家房企公開(kāi)表示計(jì)劃分拆物業(yè)板塊赴港上市。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2020年至少有10家物業(yè)企業(yè)上市。

    從財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)來(lái)看，上市物業(yè)企業(yè)收入、凈利潤(rùn)呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。據(jù)克而瑞證券研究報(bào)告，2019年，24家典型上市物業(yè)公司收入合計(jì)562.3億元，同比增長(zhǎng)44.6%，增速為2017年以來(lái)最高；整體實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)71.3億元，同比增長(zhǎng)46.2%；歸母凈利潤(rùn)率為12.7%，自2016年以來(lái)呈現(xiàn)持續(xù)提升態(tài)勢(shì)。

    兩大原因促物業(yè)企業(yè)爭(zhēng)奪上市“風(fēng)口”

    總體來(lái)看，物業(yè)企業(yè)爭(zhēng)奪“風(fēng)口”、加快上市的原因主要有兩個(gè)方面：

    首先，存量時(shí)代物業(yè)服務(wù)行業(yè)價(jià)值凸顯。

    隨著城市發(fā)展由以增量建設(shè)為主逐步轉(zhuǎn)向存量改造升級(jí)階段，物業(yè)行業(yè)逐步告別早期房地產(chǎn)業(yè)“附屬品”的狀態(tài)，自身獨(dú)立專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)定位日益清晰。即作為提供專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的市場(chǎng)主體，物業(yè)企業(yè)不僅能夠通過(guò)對(duì)“物”的維護(hù)，提升存量不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，還能夠基于“人”的需求，不斷滿(mǎn)足日益增長(zhǎng)的居住服務(wù)需求。

    中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)沈建忠表示，此次新冠肺炎疫情防控中，物業(yè)公司與街道社區(qū)等聯(lián)動(dòng)，織牢織密社區(qū)疫情“防控網(wǎng)”，在保障居民生活需求、引導(dǎo)科學(xué)防疫等方面作用突出。未來(lái)物業(yè)管理在基層社會(huì)治理和城市精細(xì)化治理方面的價(jià)值將進(jìn)一步凸顯。

    其次，資本市場(chǎng)看好是物業(yè)企業(yè)積極籌劃上市的源動(dòng)力之一。

    近年來(lái)，在“房住不炒”“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的政策基調(diào)下，房企特別是中小房企上市門(mén)檻不斷提高。相比之下，物業(yè)服務(wù)的成長(zhǎng)性受到資本市場(chǎng)青睞。

    克而瑞證券研究院副院長(zhǎng)、物管組組長(zhǎng)李蒙認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)正處于快速發(fā)展期，資本市場(chǎng)對(duì)行業(yè)關(guān)注度高，特別是在新冠肺炎疫情影響下，物業(yè)行業(yè)的抗周期性和穩(wěn)定性?xún)?yōu)勢(shì)顯著，作為投資“好標(biāo)的”可以享受一定估值溢價(jià)，上市時(shí)機(jī)較好。對(duì)于物業(yè)企業(yè)而言，成功上市融資也有利于增強(qiáng)公司競(jìng)爭(zhēng)力，抓住機(jī)遇實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。

    物業(yè)企業(yè)需練好服務(wù)質(zhì)量“內(nèi)功”

    對(duì)于已上市物業(yè)企業(yè)，在享受高估值的同時(shí)如何實(shí)現(xiàn)更加穩(wěn)健發(fā)展？李蒙提出，企業(yè)不能忽視基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，建議優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)，提高業(yè)主增值服務(wù)收入占比。在戰(zhàn)略選擇上，應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際或?qū)Ｗ⒛硞€(gè)物業(yè)類(lèi)型，或全領(lǐng)域布局，明確企業(yè)發(fā)展方向。此外，還應(yīng)多和資本市場(chǎng)溝通，分享公司的經(jīng)營(yíng)進(jìn)展情況。

    部分龍頭物業(yè)企業(yè)在通過(guò)收并購(gòu)快速擴(kuò)大在管物業(yè)面積規(guī)模的同時(shí)，也在積極拓展非住宅物管業(yè)務(wù)和增值服務(wù)業(yè)務(wù)。以碧桂園服務(wù)為例，公司2019年收購(gòu)了上海聯(lián)源、佛山元海等7家物管公司；2020年4月又收購(gòu)文津國(guó)際保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，發(fā)力社區(qū)家庭保險(xiǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。截至2019年末，碧桂園服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收約為8.65億元，同比增長(zhǎng)107.4%。

    沈建忠認(rèn)為，高質(zhì)量服務(wù)是物業(yè)企業(yè)長(zhǎng)期價(jià)值的根本保證，也是對(duì)投資者和股東負(fù)責(zé)任的體現(xiàn)。上市物業(yè)公司應(yīng)明確企業(yè)定位，加速能力培養(yǎng)，推動(dòng)自身高質(zhì)量發(fā)展，才能在資本市場(chǎng)上游刃有余。