物管上市潮有利房企健康轉(zhuǎn)型

    品牌房企的旗下物管公司再次掀起一波拆分上市潮。僅6月29日一天，就有3家物管企業(yè)公布了IPO進(jìn)程，其中正榮服務(wù)將于香港IPO，全球發(fā)售股份2.5億股，另有世茂服務(wù)和金科智慧服務(wù)遞交招股書。此前的6月24日，已有3家物管企公告了IPO進(jìn)程。至此，今年上半年已有8家物管企業(yè)成功上市，另有8家遞交招股書。此外，還有一批大牌物管企業(yè)正在準(zhǔn)備啟動上市程序。

    眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷二十余年的高速發(fā)展，房企普遍負(fù)債率較高。而近兩年新房銷售增速已明顯放緩，加之房價上行空間有限，因而房企利潤率逐年下滑，房企資金風(fēng)險就凸顯了出來。去年以來，中小房企破產(chǎn)、資金暴雷等事件頻發(fā)。對“求錢若渴”的中小房企，赴港上市成為救命稻草。除地產(chǎn)平臺上市之外，拆分物業(yè)公司上市，亦是一條自救之路。物管拆分上市，既可以開辟新的融資渠道，降低母公司金融風(fēng)險，同時也可以為企業(yè)擴(kuò)張注入資本動力。

    物業(yè)公司上市的意義不僅限于融資和降低風(fēng)險，更重要的是為房企打開了另一扇可持續(xù)發(fā)展的大門。

    早在全國商品房年度銷售額首次突破10萬億元的時候（2016年），不少房企就開始未雨綢繆，尋找新的增長點(diǎn)。因?yàn)榉科笮闹敲?，賣房子遲早會碰到天花板。因此，多元化一度成為頭部房企的最時髦的口號：造車者有之，造機(jī)器人者有之，養(yǎng)豬者有之，跨界互聯(lián)網(wǎng)者有之，投資大健康者有之……

    房企的多元化探索，有的鎩羽而歸，有的前途未卜，凡與主業(yè)距離越遠(yuǎn)的探索，前景就越是撲朔迷離。而在房企的諸多業(yè)態(tài)中，原本最不起眼也是最“土氣”的物管業(yè)，卻異軍突起，成為資本追捧的風(fēng)口。真是“有心栽花花不開，無心插柳柳成蔭”。

    2019年全國商品房銷售額達(dá)到了16萬億元（2018年已超過15萬億元），房企普遍認(rèn)為16萬億元已是行業(yè)“天花板”。這之后，房企路在何方？房企新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)在哪里？

    物管行業(yè)受追捧就是因?yàn)橘Y本嗅到了房屋銷售“天花板”的味道。16萬億元很難再突破，但這個數(shù)字的背后是百億平方米的已售商品房，是天量的物業(yè)和數(shù)以億計的有房族的日常服務(wù)和消費(fèi)——這些就是物管的大生意！

    傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)是建房子和賣房子，百姓的居住面積一定存在天花板，而百姓的居住品質(zhì)提升卻沒有天花板。社區(qū)商業(yè)、鄰里服務(wù)、社區(qū)智能，均可以借助于現(xiàn)代科技提升費(fèi)效比，從而為物管企業(yè)帶來豐厚利潤。正是基于這個邏輯，拆分上市的物管企業(yè)股價普遍優(yōu)于其地產(chǎn)母公司。今年以來，物業(yè)股累計上漲近50%，遠(yuǎn)超熱門的醫(yī)療和保健行業(yè)，甚至有5家物業(yè)股漲幅超100%。

    進(jìn)入“后16萬億”時代，觸及天花板的房地產(chǎn)業(yè)如何可持續(xù)發(fā)展，是一個不得不回答的問題。繼續(xù)賣更多的房子，賣更貴的房子？如果沿這條路走，就只能繼續(xù)加杠桿，繼續(xù)債臺高筑。去養(yǎng)豬或造車？絕非多數(shù)房企可選的路徑。而物業(yè)對于房企是駕輕就熟的領(lǐng)域，既有基礎(chǔ)也有經(jīng)驗(yàn)，加之資本和技術(shù)賦能，實(shí)際上大有可為。

    房地產(chǎn)的初衷就是為了提供美好生活——建房子是一條美好生活的路徑，打理房子、居家服務(wù)同樣是為了美好生活。后者可能更環(huán)保，更有技術(shù)含量?？梢灶A(yù)見，未來會有更多的品牌房企拆分物管公司上市，也會有更多品牌管企業(yè)借勢擴(kuò)張，營造物管的航母級企業(yè)。